不動産会社の選び方
おうちのミカタ 編集長

家を売るために、失敗しない不動産会社の選び方

いま住んでいるマンションや戸建て、または土地などを売却するとなると、ほとんどの人にとっては初めての経験になるのではないでしょうか。

全国には12万社以上の宅建業者があるため、インターネットやタウンページで探すとたくさんの不動産会社が見つかると思います。
会社が多いのですぐに見つけることは簡単ですが、逆に不動産会社の数が多すぎるために「どの不動産会社に相談すればよいか」「どこに頼めば早く売れるんだろうか」と悩まれてしまう方が大半だと思います。

でも、実は不動産の売却では、不動産会社選びが最も重要といっても過言ではなりません。

不動産を売る目的は様々です

不動産を売ろうと考えている人の目的は様々です。

  • 新しい家に住み替えるため
  • 不動産を相続したため
  • 資金が必要になったため
  • 転勤や同居、介護、離婚など家庭の事情のため

そして、できるだけ早く売却したいと考えている人が多いのも実情です。

ただ、不動産を売る場合は、不動産会社選びから始まり、媒介契約の締結や内覧・オープンハウス、買主との売買契約、不動産の引き渡しなど、全てが無事に完了するまで多くの手続きや準備が必要になります。
場合によってはリフォームをする必要があるかもしれません。

そのようなことを考慮すると、不動産を売る場合、遅くとも売却する6ヶ月前には準備に入っていた方が良いでしょう。

不動産の売却では不動産会社選びがとても重要

賃貸マンションを借りる場合は、どの仲介業者で契約してもそれほど大きな差は生まれにくいのですが、一戸建ての家やマンション、土地などの不動産を売却する場合には、不動産会社によって売却価格や売れるまでの期間が大きく変わることも十分あります。

中古不動産の売却は、一般の人には馴染みがなく、人生のなかで何度も経験することではないので、どうしても不動産会社(担当者)任せになってしまいがちです。

そのため、不動産を「できるだけ高く売りたい」「後で後悔したくない」と思われているのであれば、まずはしっかり不動産会社選びをされることをオススメします。

どんな不動産会社がいいの?

不動産会社には、「大手の不動産会社」や「地元の小さな不動産屋さん」、「直接買取を行う不動産買取業者」など、その形態や規模は様々です。

売却を任せるなら、どのような不動産会社が一番良いか気になるところだと思いますが、それぞれに特徴やメリットもあり、ここなら絶対に間違いないというものはありません。

全国展開をしている大手の不動産会社であれば、売買実績の数も多、見込み客の情報なども豊富ですが、売却したい不動産のある地域の実情について詳しいかどうかは担当者次第となります。

一方で、地元の昔からある小さな不動産会社では、全国的な実績は少なく広範囲に広告を打ち出すことは苦手な場合もありますが、地元の実情に精通し、地元密着ならではの情報を持っている場合もあります。

実際に担当者に話を聞いてみることが大切

不動産を売るとなったら、通常は不動産仲介業者の担当者に売却をお願いするのが一般的です。

そのため、その担当者に十分な専門知識があるのか、コミュニケーションがしっかりとれるか、不動産売買の経験は十分にあるのか、など、本当にこの人に任せても問題ないかどうか確認する必要があります。

また、不動産を早期にできるだけ高く売るために、どのような戦略やアイデアを持っているのか、そういったことを確認してみても良いかと思います。

人柄も信頼できるうえに知識や経験も十分で、提案力もあるようであれば、その不動産会社の担当者に任せてみても良いでしょう。

家を売る場合の不動産会社との契約の種類

不動産を仲介業者に依頼する場合、以下の3種類から契約方法を選ぶようになります。
それぞれに特徴がありますので、売主にとってメリットのある契約方法を選ぶようにしましょう。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

各媒介契約の特徴

① 一般媒介契約 ② 専任媒介契約 ③ 専属専任媒介契約
不動産会社との契約期間 決まりはない 3ヶ月以内 3ヶ月以内
他の不動産会社にも依頼 できる できない できない
自分で買主を見つけて取引 できる できる できない
売主への業務報告義務 決まりはない 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズへの登録義務 決まりはない 7日以内 5日以内

① 一般媒介契約

一般媒介契約は、売主にとって最も制約の少ない契約になります。
例えば、他の契約方法では複数の不動産仲介業者に同時に仲介を依頼することはできませんが、一般媒介契約であればそれも自由です。

② 専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産仲介業者に広告費をかけてチラシの配布など宣伝をしっかりしてもらいたい場合に有効です。
ただし、一般媒介契約のように複数の不動産仲介業者に同時に仲介を依頼することはできません。

③ 専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、内容は専任媒介契約とほぼ同じですが、レインズに登録するまでの猶予が専任媒介契約よりも短いといった点や売主への営業報告が1週間に1回以上と定められていることから、その名前のとおり、専属の契約のようなイメージです。
なお、他の媒介契約と異なり、専属専任媒介契約では売主本人が買主を見つけて取引することはできません。

不動産仲介業者の販売活動について

不動産仲介業者に仲介を依頼することで買主を見つけるために様々な営業活動を行ってくれます。

  • レインズ登録
  • インターネットの不動産情報サイトに掲載
  • 仲介を依頼した不動産業者のホームページに掲載
  • チラシ(新聞折り込み・ポストへの投函)
  • 店頭の物件情報(マイソク)
  • 現地案内や内覧、オープンルームの開催

代表的な販売活動は上記のようなものになり、購入希望者を見つけるために様々な方法で露出を増やします。

不動産会社に支払う仲介手数料の額について

不動産を売却する場合の「仲介手数料」は、売買契約が成立した際に、不動産会社が仲介したことによる成功報酬として売主が支払う手数料となります。

例として、売買価格に対応する仲介手数料は以下のとおりです(※消費税込み)。

売買価格仲介手数料
500万円231,000円
1,000万円396,000円
1,500万円561,000円
2,000万円726,000円
2,500万円891,000円
3,000万円1,056,000円

仲介手数料の計算方法は宅地建物取引業法によって定められていますが、定められているのはあくまでも上限ですので、会社によっては通常の半額など、通常よりも低い金額の仲介手数料を受け取る会社もあります。

家の売却でかかる仲介手数料。金額や支払うタイミングは?

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不動産の売却では、まずは査定を依頼することから始まります。
査定を依頼するポイントは、最初から一社に絞るのではなく、できるだけ複数の不動産会社に査定を依頼することです。
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