ウチラボ
ウチラボ 編集長
不動産業者の選び方。マンションや一戸建てを高く売るポイントは？
一戸建ての不動産を親から相続したり、マンションの買い替えなどを検討している場合、いまの不動産を売るという選択肢もあります。
不動産を売る場合は、通常、不動産仲介業者などに仲介を依頼する必要がありますが、会社によって売る力（販売力）は違うのでしょうか？
実は、不動産会社によって販売力は変わってきます。
販売力のある会社であれば、そうでない会社に比べて「高い金額での売却」を実現してくれます。
そのためには、不動産を高く売りたい場合には、販売力のある不動産会社に依頼することが大切です。
目次
不動産仲介業者は何をしてくれるの？
一般的に不動産仲介業者に不動産の売却をお願いすると、仲介業者の担当者は、まず売却を予定している不動産について査定を行ってくれます。
その査定価格で問題がなければ、正式に契約を結ぶようになります。
ちなみに、不動産仲介業者は直接不動産を買い取ってくれる訳ではありませんので、この契約をしたからといって売却が完了するわけではありません。
あくまでも、買い主（購入希望者）を探してもらうための契約（媒介契約）です。
また、査定価格は実際に売れる金額ではありませんので注意してください。
例えば、思っていたよりもなかなか売れずに売れ残ってしまった場合などは、査定価格よりも金額を下げるしかない場合もあります。
そのため、不動産仲介業者の査定価格が現実的な価格であるか判断するためにも、不動産会社の担当者が作成した査定価格の根拠については、しっかり話を聞いた方が良いでしょう。
高値で売れるかどうかは不動産会社の販売力が重要
先ほど、「査定価格と実際に売れる価格は異なる場合がある」と書きましたが、実は、その部分こそ不動産会社の販売力が問われる箇所といえます。
販売力のある不動産会社であれば査定価格で売ることも可能ですし、場合によっては査定価格よりも高い価格で売買が成立する可能性もあります。
逆に販売力のない不動産会社に依頼した場合は、なかなか買い主が見つからず時間だけが過ぎてしまって、最終的には「値下げしか手段がない」と言われてしまう場合もあります。
そのため、「高い金額での売却」を希望している場合には、販売力（高値で売る力）のある会社に依頼することがとても大切です。
販売力のある不動産会社の場合
効果の高い広告を出してくれる
一般的に不動産仲介業者と媒介契約を結ぶと、担当者がチラシを作成したりインターネット上で広告を出してくれます。
この広告に関しても、販売力のある不動産会社であれば、宣伝効果の高い広告を打ち出してくれます。
例えば、
・広告を出す地域はどこなのか？
・インターネットのどのサイトで宣伝をするのか？
など、購入希望者が見つかりやすい方法をしっかり考えて、どのような広告が最も効果が高いか検討したうえで広告活動を行ってくれます。
事前に、「どのようなスケジュールでどういった広告を出してくれるのか？」、「購入する人はどういった人を想定していますか？」といったことを不動産会社の担当者に尋ねてみて、しっかりした回答をくれる担当者であれば信頼できそうです。
最適なリフォームなどを提案してくれる
不動産を高値で売る場合、場合によっては事前にリフォームしておいた方が良い場合もあります。
特に、築年数がとても古い物件だと、水回りなど様々な箇所が老朽化しているため、実際に購入希望者が内覧した時に悪い印象を与えてしまうかもしれません。
また、購入希望者の立場で考えると、「この物件を買うとリフォーム費用がけっこうかかりそうだな…」と考えるのは当然といえます。
購入希望者は事前に決めている予算のなかで、リフォーム費用も検討するようになるため、不動産にかける費用はその分ほど低くなってしまいます。
そうなると、不動産を高値で売ることは難しくなってしまいます。
そのため、不動産を高値で売るためには、場合によってはリフォームが必要となります。
事前にリフォームをしておくことで、そのリフォームにかけた金額以上に利益を生む可能性もあります。
リフォームにお金をかけ過ぎてもダメ
ただし、リフォームにお金をかければかけるほど良いかというと、そうではありません。
リフォームにお金をかけたからといって、そのリフォーム費用を上乗せして売れるとは限りません。
そのため、最も少ない費用で最も高い効果のでるリフォームを行う必要があります。
実際に多くの売却に関わった不動産会社の担当者であれば、高値で売るためにはどの箇所をリフォームすれば良いか、様々な提案をしてくれます。
内覧見学会はとても重要
購入希望者が中古不動産を買う際には、内覧時の印象がとても重要になります。
購入希望者が内覧した時に、「なんだか狭く感じる」とか「なんだか落ち着かない」、「思っていたよりも古く感じる」といった印象を与えてしまう不動産だと、なかなか売るのは難しくなります。
不動産の内覧時には、キレイで広く感じる室内にしておくことが大切です。
掃除をしっかりしておく、とか、生理整頓して部屋が広く見えるようにしておく、といったことは当然必要です。
さらに、モデルルームのようなキレイな室内になっていると、それだけで華やかになりますし、購入希望者も素敵な生活をイメージしやすくなります。
ちなみに、不動産会社によっては、お洒落な家具やインテリアなどを配置して素敵な部屋に演出してくれるところもあります。
内覧の際にどうしたら良いかを不動産会社の担当者に尋ねてみて、しっかりした回答をくれる担当者であれば信頼できそうです。
売れるかどうかはタイミング次第
マンションや一戸建てといった不動産は、一般的な商品の売買とは大きく異なるところがあります。
たとえば自動車や貴金属などを売りたい場合には、ディーラーや専門のショップに出向いて査定を受け、その査定価格で直接売却するのが普通です。
しかし、土地や建物の場合には、不動産会社の査定を受けること自体は同じですが、この会社が直接買い取る場合と、購入するのは土地や建物を求めている個人や法人であって、あくまでも買いたい人と売りたい人を結びつける仲介だけを行う場合とに分かれます。
査定価格は売却価格ではない
実際の取引では、不動産会社は仲介を担当するパターンが圧倒的に多いため、査定価格が高かったとしても、その後の購入希望者との交渉のなかで値下げしないと売れない場合や、購入希望者そのものがなかなか見つからないために値下げを繰り返さざるを得ないということもあります。
このように、査定価格だけで一喜一憂したとしても、実際の売却価格には結びつかない可能性があり、それが不動産売買の大きな特徴です。
そこで、最初の段階からできるだけ高く売るための戦略を練っておくことが重要といえます。
机上査定と訪問査定（詳細査定）
高く売るための戦略はいくつかありますが、査定についても複数の会社に依頼をして、高く売れるポイントを明確に提示してきた会社を選ぶことが挙げられます。
査定には「机上査定」と「訪問査定（詳細査定）」のふたつの種類があり、前者は過去の売買事例のデータを場所や面積にあてはめて机上で計算する方法、後者はスタッフが直接現地を確認して物件の特性を加味して査定する方法となります。
できれば最初から詳細査定でプロの視点から物件をくわしくチェックしてもらうと、駅や公共施設に近いなどの立地条件、太陽光発電システムやシステムキッチンなどの設備の充実度などといった、その物件ならではのメリットが把握しやすくなります。
これらは、実際に売却交渉をする場合のアピールポイントに使えますので、当然ですが交渉の切り札を多く見つけられる不動産会社に依頼をするほうがより有利です。
マイナスポイントをなくすことが大切
物件そのものを購入しやすい状態にしておくことも重要なポイントです。
住宅の場合であれば、あらかじめクロスの張り替えなどのリフォームをしたり、リフォームまではいかなくても専門のハウスクリーニングの会社に依頼して清潔にしておくことなどが考えられます。
リフォームはバス・キッチン・トイレなどの水回りを含めると、配管の関係でリフォーム費用も高額になってしまいますので、売却を予定する価格とリフォーム代金とのバランスを踏まえた判断をするのが良いでしょう。
また、土地を売却する場合であれば、隣接する土地の所有者との境界確認をして境界杭を現地に明確に設置しておいたり、測量をして正確な面積を明らかにしておくことが考えられます。
土地を購入した後のトラブルで多いのは、やはり隣接地との境界トラブルですので、あらかじめ買主がそのようなリスクを負わないように対処しておけば、購入希望者は安心してその土地を購入することができますので、結果的に高い価格で売却することが可能になる場合もあります。
不動産の売却価格を把握することから
不動産の売却に関しては、まずは不動産の売却価格を把握することがスタートになります。
時間を有効活用するためにも一括査定を利用して、複数の会社から査定をもらうようにしましょう。
その中で気に入った不動産会社があれば、今後の進め方についても相談されると良いでしょう。
一括査定サイトで複数の不動産会社に査定を依頼することで、いろいろな会社の担当者の人柄も知ることができますので、一番信頼できる会社選びのためにも「不動産の一括査定サイト」の利用がおすすめです。
不動産会社の担当者に相談してみましょう
以上のとおり、不動産会社によって販売力は全く異なります。
もちろん、それまでの売却実績などもひとつの指標にはなりますが、中古不動産をできるだけ高い価格で売るためには、不動産会社の担当者が高値で売るための方法をどれだけ具体的に考えてくれているかも重要になってきます。
不動産会社の販売力とは、「提案力」や「実行力」と言い変えることもできると思います。
まずは複数の不動産会社に査定を依頼して、実際に不動産会社の担当者の方に会ってみていろいろと質問してみることをオススメします。
不動産の査定なら「不動産の一括査定サイト」が便利です。
家を売るなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。
「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。
一括査定サイトでは、一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できますので、大変便利です。
私がお勧めする一括査定サイトは「リビンマッチ」です。
