不動産売却ガイド 編集者

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専任媒介契約・専属専任媒介のデメリット?! 不動産会社選びが肝心

不動産を相続したり、いま住んでいる家を買い替える場合などは、通常、不動産会社に仲介を依頼するようになります。

最初の段階では、複数の不動産会社に査定を依頼してみて各会社の対応や人柄なども見ながら、どの不動産会社に売却を任せるか検討されることが大切です。

そして、仲介を依頼したいと思える会社が一社に絞られたら、その会社と正式に仲介を依頼するための契約を締結するようになります。

契約の種類は3タイプ

不動産会社と仲介の契約を締結する場合は、以下の3種類のいずれかを選択して契約することになります。
なお、仲介の契約を媒介契約といいますので、以下の3つの名前には媒介契約という文字がついています。

専属専任媒介契約
専任媒介契約
一般媒介契約

特徴別の一覧表

3種類の特徴をまとめると以下のとおりです。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
不動産会社との契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 決まりはない
他の不動産会社にも依頼 できない できない できる
自分で買主を見つけて取引 できない できる できる
売主への営業報告の義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 決まりはない
レインズへの登録義務 5日以内 7日以内 決まりはない

イメージとしては、専任媒介契約と専属専任媒介契約は特徴が似ていて、一般媒介契約は売主にとっても不動産会社にとっても自由度が一番高い契約といった感じです。
また、専属専任媒介契約は、専属という名前がついているだけあって、売主にとっても不動産会社にとっても決まりが多いイメージです。

どの媒介契約がいいの?

どの媒介契約が一番おすすめかというと、売却したい物件や状況によって変わってきます。

すぐに売れそうな優良物件なら【一般媒介契約】

売却を始めたらすぐに買主が現れそうな優良物件であれば、一般媒介契約がおすすめです。

例えば、駅から近く建物も新しくて、販売価格も相場どおりで人気エリアにあるような物件であれば、特定の不動産会社にしっかり売却活動をしてもらわなくても、すぐに売れる可能性が高いため「一般媒介契約」でよいかと思います。

また、このような優良物件であれば、3種類の中で「一般媒介契約」が一番早く売れる可能性が高く、さらに、販売価格も高めの水準で売却できる可能性があります。

この点については、『専任媒介契約と専属専任媒介契約のデメリット』にも関係していきますので、後ほどしっかりご説明します。

» 一般媒介契約について、もっと知りたい方はこちら

売れ残る可能性があれば【専任媒介契約】か【専属専任媒介契約】

一般媒介契約の場合と逆で、すぐには買主が見つかりそうにない物件(売れ残る可能性がある物件)であれば、専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。

その理由は、専任媒介契約と専属専任媒介契約であれば、不動産会社がしっかり広告費や時間、労力をかけて営業活動をしてくれるからです。

優良物件であれば、それほど広告費をかけなくても売れますが、築年数の古い建物の場合や駅から遠い物件、買主が見つかりにくい地域にある物件などの場合は、インターネットのいろいろなサイトに登録したり、購入者がいそうな地域にチラシを投函したり、場合によってはオープンハウスを実施したりなど、様々な手段で購入希望者を探す必要があります。

このような営業活動を不動産会社にしてもらうためには、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を締結する必要があります。

なぜ「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」であれば、しっかり広告費や時間、労力をかけて営業してくれるかというと、この「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、売主が他の不動産会社に仲介を同時に依頼できない決まりになっているからです。

「一般媒介契約」の場合は、売主が他の不動産会社にも依頼することが可能なため、不動産会社としては『せっかく営業を頑張っても他の不動産会社が先に買主を見つけたら仲介手数料が1円も入らない』と考えてしまうため、しっかりコストをかけて営業してもらうことはできません。

一方、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、売主が他の不動産会社に仲介を同時に依頼できない決まりになっているため、不動産会社としては、営業を頑張って買主を見つけることができれば、確実に仲介手数料がもらえるからです。

そのため、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」であれば、建物が古かったりして売れにくい物件であっても、しっかり営業してくれますので、売れる可能性が高まるというわけです。

» 専任媒介契約と専属専任媒介契約のメリットについて詳しくはこちら


ただし、『売主が他の不動産会社に仲介を同時に依頼できない決まり』は、悪質な不動産会社と契約してしまうと、売主にとってデメリットとなる場合があります。

売主にとっての「デメリット」とは?

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、宅地建物取引業法上、『売主が他の不動産会社に仲介を同時に依頼できない決まり』になっています。

通常は、この決まりがあることによって、契約した不動産会社が広告費をかけてしっかり営業してくれるため売主側にとってもメリットとあります。

ただし、もし悪質な不動産会社と「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を締結してしまった場合は、売主にとって損しかないデメリットに変わってしまいます。

悪質な不動産会社だと、どのようなデメリットがあるかというと、以下のような点です。

  1. 購入希望者がいても勝手に断ってしまう
  2. レインズに登録してもらえない
  3. 本気で営業(販売活動)をしてくれない

具体的な内容については以下のとおりです。

① 購入希望者がいても勝手に断ってしまう

悪質な不動産会社に仲介を依頼してしまった場合、その不動産会社に他の不動産会社から購入希望者の紹介があっても勝手に断ってしまうケースが多発しています。

近年、この問題が表面化してきてテレビの報道番組でも特集されることがあるほどです。

なぜこのようなことが起こるかというと、不動産会社は売主の依頼で仲介を成功させると売主から仲介手数料を受け取ることができます。

そして、もしその不動産会社が自分で買主も見つけると、さらに買主からも仲介手数料を受け取ることができます。

なお、もし買主を見つけたとしても、その買主が他の不動産会社からの紹介だった場合は、買主側の仲介手数料は紹介元の不動産会社が受け取るようになります。

つまり、売主から依頼された不動産会社が買主を直接見つけると、売主側からも買主側からも仲介手数料を受け取ることができるため、売上が2倍になるということです。

そのため、買主を紹介してくれる不動産会社がいても「もう商談中なので無理です」と言って勝手に断ってしまう問題が起きています。

他の不動産会社からの紹介は断り続けてしまうため、本来ならすぐに買主が見つかっていたのに、その不動産会社が直接買主を見つけられるまで期間が延びてしまいます。

本来なら早く売れたり高く売れた可能性があるのに、全てのチャンスを売主は逃してしまうため、このようなことが起こると売主にとっては大きなデメリットとなります。

ちなみに、この仕組みを『両手取引』や『両手仲介』といいます。

優秀な不動産会社がしっかり営業をしてくれた場合には、自然に両手取引になることも十分にありますので、全ての両手取引が悪質なわけではありませんが、このような問題が起こるケースもあります。

» 両手取引(両手仲介)について詳しくはこちら

② レインズに登録してもらえない

レインズとは、公益社団法人である不動産流通機構が運営しているサイトになります。

全国の不動産会社は、常日頃からこのレインズを見てお客さんの希望にあった物件を探したりしています。

そのため、レインズに物件を登録してもらうことはとても重要なことで、宅地建物取引業法では「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の場合、レインズへの登録が必須となっています。

また、「専任媒介契約」の場合は媒介契約を締結してから7日以内に登録することが定められていて、「専属専任媒介契約」の場合は5日以内に登録することが定められています。

しかし、宅地建物取引業法で定められていることなのに、それを守らず、何日も経ってからレインズに登録したり、ずっとレインズに登録しないといった悪質な不動産会社が存在します。

なぜそのようなことが起こるかというと、前述の「1. 購入希望者がいても勝手に断ってしまう」と同じ理由になりますが、不動産会社が直接自分で買主を見つけた方が仲介手数料が2倍になって儲かるからです。

他の不動産会社が買主を先に見つけたりしないようにするため、レインズへの登録をわざと遅くするというわけです。

本来ならすぐに買主が見つかったかもしれないのに、不動産会社がレインズへの登録を遅らせてしまったために、チャンスを逃してしまったという可能性もあります。

このことは売主にとってはデメリットしかありませんので、悪質な不動産会社には注意が必要です。

» レインズの登録の問題について詳しくはこちら

③ 本気で営業(販売活動)をしてくれない

「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を締結すると、本来は不動産会社がしっかり営業活動をしてくれるというメリットがあります。

それは、売主が他の不動産会社に同時に仲介を依頼することができない決まりがあるため、他の不動産会社に先を越される心配がなく、しっかり広告費や労力をかけることができるからです。

ただし、悪質な不動産会社に依頼してしまうと、このことが売主にとってデメリットとなってしまいます。

悪質な不動産会社の場合、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」で締結すれば、売主は他の不動産会社に仲介を依頼することができないため、「早く買主を見つけよう」といった努力をしなくなるケースがあります。

真剣に営業をしてもらえず、ゆっくり買主探しをされてしまうといった問題が存在します。

信用できる不動産会社を見つけることが肝心

「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を締結したからといって、本来はデメリットがあるわけではありません。

売れにくい物件などの場合は、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」がおすすめです。

ただし、悪質な不動産会社に依頼してしまった場合には、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」だとデメリットが生じてしまうため要注意です。

そのため、不動産の売却で最も重要なのは「不動産会社探し」といっても間違いではありません。

不動産の売却が成功するか失敗するかは、信頼できる不動産会社を見つけられるかに懸かっているといってもオーバーではありません。

家や土地を売る場合は、まずは不動産会社に査定を依頼することから始まりますが、重要なのは、一社に最初から絞るのではなく、できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼することです。

そして、複数の不動産会社から査定の根拠を聞いたり、疑問点を質問したりして、会社ごとに担当者の人柄や対応の早さなどをチェックしましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する場合は、無料で利用できる「不動産の一括査定サイト」をオススメします。

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複数の不動産会社の対応を見ながら、本当に信頼できる不動産会社を絞り込むようにしましょう。

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産鑑定事務所での経験を活かし、読者の方へ不動産売買に関する役立つ情報をご提供できるよう努めています。