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マンションの売却の流れやスケジュール。
査定で高く売る方法は?

住宅

マンションを売る必要がでてくると、実際にどれぐらいの期間で売却できるのか不安になる方も多いと思います。

もちろん買主が現れるタイミングによって変わってきますので、「この物件なら〇ヶ月で売却できます」とは断言はできませんが、高く売れる物件や早く売れやすい家には共通点がいくつかあります。

まずは、マンションで高く売れる家の特徴早く売れやすい家の特徴について説明していきたいと思います。

また、参考として実際に売買された価格を知りたい方には、国土交通省が公開している「不動産取引価格情報検索」で、土地のみ、土地と建物、中古マンションなどの実際の取引価格を確認することができますので、参考にされるとよいでしょう。

» 国土交通省 不動産取引価格情報検索(外部リンク)

一般的な売却までの期間

通常、不動産会社を探し始めてから正式に家を売却(引き渡し)するまで、3ヶ月~6ヶ月ぐらいかかります。

【目安】
① 不動産の査定~不動産会社との媒介契約: 2週間~1ヶ月
② 販売(売却活動)~売買契約: 1ヶ月~3ヶ月
③ 物件の引き渡し: 1ヶ月~2ヶ月

マンションの売却にかかる期間は?売却までの流れとスケジュール

通常でも半年近くかかる場合がありますし、もし売れ残ってしまった場合にはそれ以上の時間が必要になります。

なかなか買い手が見つからない場合には、値下げの必要性もでてきますので、家を高く売ることも重要ですがマンションの売却では早く売れることもとても大切です。

家が売れない理由は?マンションや一戸建てが売れない時の対策

高く売れるマンションや一戸建ての特徴

高く売れる家にはいくつかの共通点がありますので、その特徴をご紹介します。

  1. 交通の利便性が良い
  2. 周辺環境や立地が良い
  3. 駐車スペースがある
  4. 人気の建築メーカーの家やマンションシリーズ
  5. 日当たりや眺望が良い
  6. 一般的な間取りや面積
  7. 水回りなど室内がキレイ
  8. 売却価格が相場よりも安い

詳細は以下のとおりです。

1. 交通の利便性が良い

電車の駅に近く、最寄駅まで徒歩で行ける物件は、通勤や通学などが楽ですので人気があります。

郊外の場合などで駅が遠いことが一般的な地域であれば、バス停までの距離が考慮される場合もありますが、駅から離れていることがネックになるため、駅に近い物件よりも人気は劣ります。

また、地方の田舎や中心部から離れた地域で、自動車での移動が一般的な場所であれば、最寄駅までの距離よりも、中心市街地まで車で何分で行くことができるかが重視される場合があります。

2. 周辺環境や立地が良い

売却物件が売れやすい要素として、「周辺環境や立地の良さ」も大きく関係しています。

例えば、

  • 日当たりは良いか。
  • 近くにスーパーなどの商業施設があるかどうか。
  • 下水道や都市ガスが整備されているかどうか。
  • 閑静な住宅街であるかどうか。
  • 道路の幅員は十分な広さがあるかどうか。
  • 中心市街地へのアクセスは便利かどうか。

など、実際に住んでみたときの居住環境や利便性が重視されます。

小学校の校区が重視される場合も

上記以外にも、小さなお子さんがいる家庭や新婚の夫婦の方が家を購入する場合は、小学校の校区(学校区域)も考慮される場合があります。

県内で人気の小学校などの場合は、子供をその小学校に入学させるために事前に引っ越しをされる家庭もありますので、そのような校区に立地する不動産であれば、校区外の家よりも売れやすくなります。

3. 駐車スペースがある

マンションの場合、駐車スペースが敷地内にあるかどうかが重要となります。

もし敷地内に駐車スペースがなかった場合は、近隣の月極駐車場を借りなくてはならなくなり、余計な出費が増えてしまいます。

そのため「駐車スペースの有無」は重要なポイントとなります。

なお、もしこれから売却しようと考えている戸建ての敷地内に駐車スペースがない場合には、庭の一部を駐車スペースに作り替えるだけでも高い売却価格で売れる可能性が高まります。

4. 人気の建築メーカーの家やマンションシリーズ

人気のある建築メーカーの家や人気のマンションシリーズの場合、中古物件でも人気があります。

新築だと金額が高いということで中古で探す人もいるため、このような物件は売れやすくなります。

5. 日当たりや眺望が良い

日当たりや眺望の良さはマンションを購入するうえで大切なポイントとなります。

戸建ての場合は庭の日当たりも考慮されます。

マンションの場合は、バルコニーからの西日が強い物件だとやや躊躇される場合がありますが、必ず南向きでないとダメということはありません。

強い日差しが部屋の中に入ると家具が傷んだりするため、北向きの物件を好む人もいます。

日当たりや眺望の良い部屋

6. 一般的な間取りや面積

マンションの賃貸では普通とは異なる間取りの物件も人気ですが、通常、購入の場合はずっと長く住むことが前提になるので、間取りについては一般的なものの方が人気があります。

また、面積についても広ければ広いほど良いということはなく、標準的な面積の物件の方が人気があります。
面積が広すぎる場合、どうしても金額も高くなってしまいますので、その点でもデメリットとなります。

なお、最近は和室がない物件の方が売れやすい傾向にあります。

7. 水回りなど室内がキレイ

外観ももちろんですが、室内もキレイであればあるほど売れやすくなります。

また、キッチンやお風呂場などの水回りが古そうに見えたり、キレイに見えない場合は、内覧での印象はあまり良いものにはなりません。

マンションの購入希望者が自分でリフォームすることを想定して購入するケースも多いですが、その場合は売却価格にリフォーム費用を足しても十分お値打ち感のある金額になっている方が早く売れやすくなります。

家を売りに出す前のリノベーションやリフォームは慎重に

8. 売却価格が相場よりも安い

マンションの売却価格が類似の不動産よりも安い場合は、お値打ち感があり売れやすくなります。

ただ、最初は高い金額で売り出していたのに何度も値下げをしてしまうと、マンションの購入を検討している人からも「何か問題のある物件なのかな。」と不審がられてしまいますので、最初の価格設定はとても重要です。

ちなみに、不動産の価格などを把握する方法のひとつとして、国土交通省が地価公示・都道府県地価調査などの価格を検索できるサイトを公開していますので、参考にされてみてもよいかと思います。

» 国土交通省 土地総合情報システム(外部リンク)

高く売るなら、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう

以上が「早く高く売れやすい家の特徴」となりますが、ご自身の不動産が客観的に見てこれらに該当する物件であるかどうか悩まれる部分もあると思います。

不動産会社に査定を依頼することで、マンションの査定価格だけでなく、不動産会社からその査定価格の根拠も教えてもらうことができますので、プロの視点から見たチェック内容を聞くことが可能になります。

その際に家を高く売る方法なども相談されるとよいでしょう。

優秀な営業担当者の見分け方

家を高く売るために。優秀な営業担当者の見分け方

不動産会社の営業マンに売却の相談をして逆に不安を感じる人も多くいます。

それは、営業マンが親身になってくれていないように感じたり、良いことばかり言ってくるため信頼できない、などの理由が原因になっているようです。

一般的に、不動産業者の営業マンは、売買の仲介を成功させることで社内での成績が上がったり、給料がアップしたりします。

また、世の中には大変多くの不動産会社があるため、会社同士・営業マン同士の競争もあります。

そのようなことから、信頼できる営業マンとそうでない営業マンがいる現実があります。

そこで、信頼できる営業マンの見分け方やポイントについてご案内します。

信頼できる営業マンの見分け方

  1. 社会人としてもビジネススキルは高いか?
  2. 査定価格の根拠をちゃんと説明できるか?
  3. 売却に向けた戦略を説明できるか?
  4. 売り主の気持ちや事情を大切にしてくれるか?
  5. どこに・どんな広告を出せば効果的か説明できるか?
  6. 売却の知識や経験は豊富か?

① 社会人としてもビジネススキルは高いか?

不動産を売却する場合、長ければ半年以上、短くても3ヶ月近くは営業マンと打ち合わせをしながら売却を進めていくようになります。

そのため、社会人としてのマナーが身についていない営業マンだと、だんだんとストレスに感じ始めてしまうかもしれません。

また、もし購入希望者が直接その会社に問い合わせをした場合は、その営業マンが購入希望者と話を進めるようになりますので、ビジネスマナーのない営業マンだと購入希望者にも不信感を与えてしまう恐れがあり、上手くいく話しも上手くいかなくなってしまいます。

また、ビジネススキルだけでなく、話しやすい・相談しやすいと感じる営業マンが良いでしょう。

相談しにくいと感じる営業マンだと、そのうち意思の疎通も上手くいかなくなり不信感につながってしまうかもしれません。

② 査定価格の根拠をちゃんと説明できるか?

通常、不動産業者と正式に契約をする前に、マンションなど不動産の査定を依頼する流れになります。

この段階では、まだ仲介の契約(媒介契約)を結んでいませんので、しっかり営業マンの知識や経験を確認しましょう。

不動産をいくらで売却できるかは、不動産業者の査定価格がベースとなります。

精度の高い査定価格を算出するためには、担当者はその地域の相場を把握している必要があり、過去に取引された類似不動産の売買価格も幅広く収集しておかなくてはなりません。

また、最近の不動産の地価の動向や、マンションであればマンションの売れ行きなどを把握しておく必要があります。

そのうえで、売却する物件のプラス要因とマイナス要因を精査して、査定価格が算出されます。

そのため、精度の高い査定には、幅広い知識と経験、情報収集能力が求められます。

査定価格について、根拠をしっかり説明してくれて質問にも丁寧に答えてくれる営業マンであれば安心です。

一方、根拠を聞いてもしっかりとした説明ができない営業マンの場合は、知識や経験が乏しい可能性もあります。

家の査定価格。なぜ不動産会社によってバラバラなの?注意点は?

なお、不動産業者に査定を依頼する場合は、複数の会社に依頼するようにしましょう。

複数の会社に依頼する理由は、一社だけだとそのマンションの査定価格が適正な金額か判断ができませんし、他社の金額と比較することができないため、一社だけの考えを鵜呑みにしてしまうからです。

複数の不動産業者に一括で査定を依頼できるサービスもありますので、まずはこういったサービスを利用されることをお勧めします。

③ 売却に向けた戦略を説明できるか?

マンションをできるだけ早く売却する場合や高い金額で売る場合には、スタート段階から戦略が必要です。

そこで、不動産業者の営業マンには、売却に向けてどのような戦略があるのか質問してみましょう。

売却に向けてしっかりとしたビジョンがあり、論理的な説明があれば、その営業マンは信頼できそうです。

一方で、すぐに説明ができない営業マンの場合は、経験不足が疑われますし、親身になって対応してくれていないのかもしれません。

また、具体的な説明は何もないのに、ただ「必ずこの価格でマンションを売ります!」とか「すぐに買い主を見つけます!」といった根拠のない話だけをしてくる営業マンは要注意です。

価格と売れる期間は、実際に売却に向けて動いてみないと分からない部分ですので、根拠もなく最初から自信満々に話してくる営業マンの場合は注意しましょう。

④ 売り主の気持ちや事情を大切にしてくれるか?

不動産業者はボランティアではありませんので、もちろん利益の出る仕事をしようとします。

それ自体は悪いことではないのですが、売り主の気持ちや事情を無視して営業マンが勝手にいろいろな話を進めてしまう場合は要注意です。

マンションなど不動産の売買では昔からよくあったものの最近になって問題視されているのが、「両手取引」という売買です。

両手取引とは?

両手取引」というのは、簡単にいうと、不動産仲介業者が「売り主」と「買い主」の両方から仲介手数料をもらう仕組みです。

不動産仲介業者は、仲介手数料によって利益を出しているため、「売り主」から仲介手数料を受け取るだけでなく「買い主」からも受け取ることで、仲介手数料が2倍になりますので、売り上げを増やすことができます。

この仕組みがなぜ悪いかというと、他の不動産会社が購入希望者(買主)を見つけた場合は、買主から仲介手数料を受け取ることができないため、他の不動産会社には「もう売れてしまった」などと嘘をついて、自分の会社でマンションの買主を見つけようとするのです。

そして、そのことは売主に秘密にされてしまいます。

そうすると、本当ならすぐに買主が見つかっていたのに、売却できるチャンスを知らない間に逃してしまい、売主にとっては売れる期間が延びるだけで何もメリットがないのです。


こういったことを完全に防ぐのは難しいのですが、「両手取引はしないで売ってもらえますか?」と事前に伝えることで、営業マンに釘をさすことができますので、抑止力につなげることもできます。

不動産会社が売却物件をレインズに登録してくれたかどうかは、売主も確認しよう

⑤ どこに・どんな広告を出せば効果的か説明できるか?

マンションの売却を成功させるためには、効果的に広告を打ち出す必要があります。

インターネット上のサイトに掲載する場合も、一つのサイトに載せるよりも複数のサイトに載せた方が、より多くの人の目につきやすくなります。

また、実際に購入希望者がいそうな地域にチラシやDMを配るという戦略もあります。

不動産業者によって、どのような広告活動をしてくれるかは差がありますので、事前にしっかり確認するようにしましょう。

家を売る時はどんな広告や宣伝、販売活動をするの?

⑥ 売却の知識や経験は豊富か?

マンションの売却に関して、担当する営業マンの「知識」と「経験」はとても重要です。

売却に関する知識が豊富なだけでなく、税金関係や住宅ローンなど幅広い知識のある営業マンであれば、とても心強い存在になります。

また、経験が豊富な営業マンであれば、購入希望者の見込み客を知っていたり、効果の高い広告の出し方を知っている場合もあります。

さらに、もしなかなか売れない場合には値下げの検討も必要ですが、経験豊富な営業マンであれば、本当に値下げが必要なのか、他にできることはないか、など、これまでの経験から判断してもらうこともできます。

会社の規模で選ぶのは危険

マンションの売却では営業マン個人の力量が問われます。

そのため、不動産会社が大手であるか、中小企業であるかといった、会社の規模で契約する会社を選ぶのは危険です。

必ず、担当となる営業マンと話して、その営業マンを信頼できるかどうかで判断するようにしましょう。

複数の会社に査定を依頼することが大切

信頼できる営業マンを見つけるために、まずは複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。

そうすることで、会社ごとの営業マンに査定価格の根拠を聞くことができますので、どの会社の営業マンが信頼できるか判断することができます。

ただ、複数の不動産業者に査定を依頼するのは大変な作業になりますので、「不動産の一括査定サイト」を利用して一括で査定を依頼した方が便利です。

また、「不動産の一括査定サイト」は、厳選された不動産会社が登録されていますので、安心して査定をお願いすることができます。

信頼できる不動産仲介業者の見分け方は?

マンションを売却する時にまず大事なのが、きちんとした不動産仲介業者に任せることです。

不動産会社といっても、大規模な開発をメインの仕事にしていたり、賃貸をメインにしている会社など様々です。
マンションや一戸建てを売る場合は、売買をメインの仕事にしている「不動産仲介業者」に任せることをおすすめします。

ただ、駅前などを想像してもらえるとよいのですが、不動産仲介業者といっても数えきれないほど多くの会社があります。

それでは、どういった会社が信頼できるきちんとした会社かというと、ある程度は会社情報などを確認することで一定の水準にあるかどうかをチェックすることが可能です。

免許書番号で会社の歴史が分かる

不動産会社の歴史は、免許書番号を確認すると分かります。

免許の確認というと、なかなか調べることができないようなイメージがありますが、不動産会社の場合はホームページやチラシなどで簡単に確認することができます。

みなさんも何度か目にされたことがあるかと思いますが、不動産会社の免許書番号は以下のような記載になっています。

  • 東京都知事(2)第○○○○号
  • 神奈川県知事(5)第○○○○号
  • 国土交通大臣(2)第○○○○号

この免許を見て確認しておきたい箇所は、カッコの中の数字になります。

上の例でいうと、(2)や(5)の部分になります。

このカッコ内の数字にどのような意味があるかというと、更新回数を表しています。

宅地建物取引業を行う不動産会社は、5年ごとに免許を更新することになっているため、数字が大きければ大きいほど歴史のある会社ということになります。

逆に(1)となっている会社は、宅地建物取引業を始めて数年以内の若い会社ということがいえます。

ちなみに、現在は5年に一度の更新ですが、1996年度より前は3年に一度となっていました。

それ以外にも「第○○○○号」という箇所もありますが、この部分は特に気にする必要はありません。

都道府県知事または国土交通大臣の違いについて

また、不動産会社の免許書番号には宅地建物取引業を行う都道府県名が記載されています。

東京都で宅地建物取引業をしている場合は、東京都知事となっています。

なかには、都道府県知事の部分が「国土交通大臣」となっている会社もあります。
なんとなく、知事より大臣の方が偉そうなので格上の免許のように感じるかもしれませんね。

でも、これについては2つ以上の都道府県で宅地建物取引業を行う場合には「国土交通大臣」の免許になるというだけなので、どちらが格上といったものではありません。

カッコ内の数字だけでは分からない部分も

カッコ内の数字は更新回数を表していますが、実は完璧に会社の歴史の長さを表しているわけではありません。

例えば、東京都で20年以上、不動産売買を行っている歴史のある会社であったとしても、神奈川県で宅地建物取引業を行う場合には、新たに「国土交通大臣」の免許をとり直すことになり、カッコ内の数字は最初の(1)にリセットされます。

そのため、歴史の長い会社であっても設立したばかりの若い会社に見えてしまうケースがありますので、会社のホームページなどで「沿革」を確認するのもおすすめです。

免許の更新回数だけを見るのは要注意

以上のとおり、不動産会社の「宅地建物取引業免許」をチェックすれば、更新回数を知ることができます。

宅地建物取引業免許は、5年ごとに更新しなければならず、免許を受けるにはいろいろな規定をクリアしていなければなりません。

明らかに問題のある不動産会社は免許を更新することができなくなるため、そういう意味では更新回数が多いのは信頼の証といえます。

ただ、あくまでも不動産の売買を依頼する時は、その会社の担当者さんがどういう人かが重要になりますので、更新回数の多さだけを重視しないことが大切です。

更新回数が多いということは、例えば、かなり年配の方が1人で営業している場合もあります。

そうなると組織的な動きは期待できず、さらにその方がパソコン作業も苦手な場合には、売却を任せるのに不安を感じるかもしれません。

そのため、宅地建物取引業の更新回数だけを盲目的に重視せず、会社の信頼度をチェックする一つの要素ということに留めておきましょう。

業者名簿で経営実態や行政処分の有無が分かる

不動産会社の会社の実態を知る方法として、「宅地建物取引業者名簿」を確認するという方法があります。

この業者名簿を閲覧すれば、役員の名前や他にどういった事業をしているかなども分かりますが、特に重要なのは「過去の行政処分の状況」を知ることができる点です。

これから家の売却を依頼しようとしている会社が、以前に問題を起こしたことがあるというウワサを聞いたことがある人は、この業者名簿を見ればその噂が本当かどうかを確認することができます。

宅地建物取引業者名簿を閲覧する方法

「宅地建物取引業者名簿」は、都道府県の担当部署、または国土交通省(地方整備局)で閲覧することが可能です。

宅地建物取引業免許が都道府県知事になっている場合は、その都道府県の担当部署で確認できます。

また、免許が国土交通大臣の場合は、都道府県の担当部署だけでなく、その会社の管轄エリアにある地方整備局(国土交通省の出先機関)でも閲覧が可能です。

加盟団体を確認

その不動産会社が信頼できるかどうかをチェックする方法として、団体にきちんと加盟しているかどうかを確認するという方法もあります。

現在、不動産流通業界には以下の4つの団体があります。

これら4つの何れかの団体に入っているかどうかも信頼性を確認できる要素といえます。
ちなみに、この4つの団体に優劣はありません。

加盟団体は広告や会社のホームページで確認できる

不動産仲介業者がきちんと団体に加盟しているかどうかを確認する方法は、その会社のホームページやチラシなどの広告を見れば分かります。

通常は、目立つ場所や会社概要の箇所、宅地建物取引業免許番号の近くに記載があると思います。

不動産会社の信頼性だけでなく担当者のスキルや人柄も重要

以上が不動産会社の信頼度を簡易的にチェックする方法になりますが、売却を依頼する場合は、その会社の担当者さんのスキルや人柄なども重要です。

不動産の売却は人生でそんなに経験することではありませんが、とても大きなお金が動く取引になります。
売却を任せる場合は、できるだけ多面的に会社と担当者さんをチェックして、本当に信頼できると思える会社と媒介契約を結ぶようにしましょう。

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の特徴は?

おうちのミカタ編集長
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「マンションの売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。

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ホームインスペクションで中古住宅を高く売る

マンションを売りに出す時は売主さんも不安がいっぱいですが、買主さんも人生で何度も経験しない高い買い物ですので不安がいっぱいです。

その買主さんの不安を解消することが、売主さんにとっては売却を成功させる近道となります。

近年は、ホームインスペクション(建物検査)が主流になりつつあり、これが買主さんの不安を解消する仕組みになっています。

これから不動産の売却をしようとされている方は、この建物検査(ホームインスペクション)の実施を検討されるとよいでしょう。

売主にもメリットがあるホームインスペクション(住宅診断)とは?

ホームインスペクションとは?

ホームインスペクションは、建物検査や住宅診断、建物状況調査と呼ばれることもあります。

カタカナなので何だか流行りもののように感じるかもしれませんが、実際には国が推奨しているものになります。

平成25年に国土交通省がガイドラインを出し、その後、2018年には宅地建物取引業法が改正され、売買契約を行う際には「ホームインスペクション」という診断方法があることを不動産会社が告知しなければいけなくなりました。

具体的に何をするの?

ホームインスペクションとは、「第三者の住宅診断士が客観的かつ公平に建物の検査」を行うものです。

「建物に何か不具合はないか?」「建物の内部に欠陥がないか?」など、建物に問題がないかをチェックするものになります。

ちなみに、住宅診断士のことをホームインスペクターと呼んだりもします。

なぜ話題なの?

ホームインスペクションが年々重視されるようになってきているのには理由があります。

それは、ホームインスペクションの重要な点になりますが、買主側にも売主側にも、そして仲介業者側にも、どこにも忖度せずに公平かつ客観的な診断をしてくれるということです。

つまり、誰かの都合の良いように診断結果を出すことがないため、公平に建物を診断するということです。

ホームインスペクションの実施率

一般社団法人不動産流通経営協会が発表した「不動産流通業に関する消費者動向調査(2019年度)」によると、2018年4月から2019年3月末までの1年間でホームインスペクションが実施された割合は20%となっています。
この割合は、中古マンションと中古の一戸建てを合わせた数字です。

それぞれの割合は以下のとおりです。

ホームインスペクションの実施率

物件 割合
中古一戸建て 34.4%
中古マンション 14.3%

出典:一般社団法人不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査(2019年度)」

この数字を見て分かるとおり、ホームインスペクションは「マンション」よりも「一戸建て」の方が多く実施されています。

「一戸建て」の方が家の欠陥について不安になりやすいということかもしれません。

実施率は増加傾向

重要な点として、ホームインスペクションは、前年度と比べると実施される割合が増加しています。

ホームインスペクションの増加の変化

2018年度と2019年度の比較は以下のとおりです。

  • 中古戸建て住宅: 19.2% ⇒ 34.4%(15.2%増加)
  • 中古マンション: 10.4% ⇒ 14.3%(3.9%増加)

このとおり、わずか1年だけでもホームインスペクションが大きく増加しています。

買主が売主にホームインスペクションを依頼するケースが増加

さらに最近の特徴として、買主が売主にホームインスペクションを依頼するケースが増加しています。

「不動産流通業に関する消費者動向調査(2019年度)」によると、2018年度は、買主が売主に依頼するケースは2.6%でしたが、20119年度には6.6%に増加しています。

どちらが費用を負担するの?

ホームインスペクションの費用の負担は、「買主が負担する場合」と「売り主が負担する場合」のどちらもあります。

そのため、購入希望者がホームインスペクションを希望していると不動産会社から告げられた場合には、どちらがその費用を負担するか不動産会社の担当者さんに相談してみるとよいでしょう。

どこで依頼すればいいの?

普段の生活でホームインスペクションを依頼することはまずありませんので、どうやって依頼すればいいか不安になる方も多いかと思います。

売主さん自身でホームインスペクションをしている会社に依頼することも可能ですが、不動産会社がホームインスペクションの会社と連携している場合も多いので、まずは売買の仲介を依頼している不動産会社の担当者さんに相談されるとよいでしょう。

ホームインスペクションをするメリット

最近はホームインスペクションが注目されていて、買主さんが希望されるケースも増えています。

売主さん側からすると、一見ただ手間が増えるような気がしてメリットがないように感じがちですが、実はホームインスペクションは売主さんにとってもメリットがあります。

メリット①

買主さんは建物に何か欠陥がないか不安になりがちです。

そのため、ホームインスペクションを実施することで何も隠しごとはないということを表明できますし、買主さんの不安も解消できます。

その結果、家を早く売ることが可能になったり、場合によっては高値での売却も実現できるというわけです。

物件の信頼性を高めるためにもホームインスペクションはメリットがあります。

メリット②

もうひとつのメリットとして、建物を引き渡した後になって買主さんからクレームを言われるリスクを減らすことができます。

建物の欠陥は売主さん自身も気付かないことが多々あります。

そのため隠しごとをしていた訳ではないのに、建物を引き渡した後になって欠陥が判明してしまうと、買主さんから欠陥があることを黙っていたとクレームをつけられるリスクがあります。

そういった場合でも、事前にホームインスペクションをしておけば、売主さん自身も建物の状況を把握することができますので、売主さんと買主さんの双方にとってメリットがあるといえます。

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いまからでも大丈夫!一戸建てやマンションを高く売る方法

一戸建てやマンションを売る場合、まずは不動産業者に査定を依頼して、その後、不動産業者と媒介契約を結んで購入希望者を探してもらうようになります。

購入を検討している人が見つかると、売却物件を実際に見学してもらうようになります。

また、場合によっては日にちを決めて「内覧見学会」を開く場合もあります。

マンションを高く売るなら内覧はとても重要

戸建てやマンションなどの不動産を売る場合、「内覧」はとても重要です。

もし購入を検討している人が内覧をして、思っていたよりも室内が汚れていると感じたり、何だか薄暗いといったイメージを与えてしまうと、せっかくの売却のチャンスを失ってしまいます。

「マンションを早く売りたい」、「できるだけ高く売りたい」と思われている場合は、できるだけ内覧時の印象を良くすることが大切です。

高く売るために内覧・オープンルームの対策を

印象が悪いと値下げを要求される場合もある

購入を検討している人から不動産自体は気に入られたとしても、室内が思っていたよりも汚れていると感じさせたり、老朽化しているように感じさせてしまうと、値下げを要求される可能性もあります。

もちろん悪気があって値下げを要求する訳でなく、買主としては「もしこの物件を買ったらリフォーム費用がけっこうかかりそうだな」とか「水回りは全部リフォームした方がよさそうだな」と考え、その費用分ほど値下げをしてほしいと考えたりします。

そのため、内覧での印象がとても重要になります。

お風呂とトイレの掃除は入念に

室内はできるだけ綺麗にしておくことが大切ですが、特に「お風呂」と「トイレ」は入念に掃除をして綺麗にしておきましょう。

購入を検討している人も、お風呂やトイレなどの水回りはしっかりチェックしますし、この箇所の印象が悪いと不動産自体の印象も悪くしてしまいます。

水回りの掃除

その家に住んでいる人にとっては、普段と同じだと特に何も気にならなくなってしまう場合もありますが、初めて見る人にとっては、ちょっとした汚れや薄暗さが気になってしまいます。

特に、その不動産を買うかどうか検討している人にとっては、かなりチェックが厳しくなっていますので注意しましょう。

モデルルームのような雰囲気が理想

売る家に住んだままだと、どうしても荷物が多く、なかなか片づけられない物が多いと思いますが、家具やインテリア以外はできるだけ片づけておいた方が綺麗に見えますし、部屋の中がスッキリして広く感じます。

理想は、マンションなどのモデルルームのようなイメージです。

できるだけ物を片付けて、生活感を感じさせない雰囲気にした方がよいでしょう。

モデルルームのような部屋

ホームステージングで売れやすい家に

最近、流行っているのが「ホームステージング」です。

ホームステージングとは、売却予定の家にお洒落な家具や雑貨、観葉植物などをレンタルして配置し、その居住空間をモデルルームのようにお洒落に演出する手法です。

ホームステージングは、誰も住んでいない空き家の状態にインテリアを配置することもできますし、人が住んでいる状態(在宅)のままホームステージングを行うことも可能です。

「日本ホームステージング協会」の発表によると、ホームステージングをして売却を進めた場合、何もしない場合と比べて販売までの期間が約3分の1に短縮されたそうです。

お洒落な住まいを演出することで、売却期間を短縮することにもつながりますので、この手法も検討されてみてはいかがでしょうか。

ちなみに、ホームステージングは不動産業者が行っていたり、専門の会社と連携している場合もありますので、査定を依頼した不動産業者に一度相談されてみるとよいでしょう。

ホームステージングの費用やメリット、高く売れる理由は?

マンション売却でかかる税金

マンションなど不動産を売却する時に心配になるのが「税金」だと思います。

マンションを売った時にかかる税金は一つではなく、いろいろな税金がかりますし特例などもあったりして、いくらぐらいかかるのか分からないという方も多いと思います。

そこで、マンション売却でどのような税金がかかるのかご案内します。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別税
  • 登録免許税
  • 印紙税

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションの売却で利益が出た場合に発生する税金です。

購入にかかった費用よりも売却した金額が高ければ譲渡所得が発生しますので、所得税を納税することになります。

「譲渡所得税」は、譲渡所得に税率をかけて求めます。

不動産を所有していた期間によって税率が異なり、長く保有していた方が税金が安くなります。

住民税

住民税もマンションの売却益が発生した場合にその売却益に対してかかります。

住民税も譲渡所得税と同じように、不動産を所有していた期間によって税率が異なり、5年以下よりも5年を超えて保有していた方が税金が安くなります。

復興特別税

復興特別税とは、東日本大震災の復興に必要な財源を確保するために創設された税金です。

課税の対象となる人は、2013年~2037年の間に所得税を納める義務のある個人となっています。

登録免許税

登録免許税は、登記にかかる税金です。

「ローンの残債がある場合の抵当権抹消登記」の費用は売主が支払うようになるため、抵当権を抹消する場合は、不動産ひとつにつき1,000円の登録免許税がかかります。

印紙税

マンションを売却する場合は、売買契約書に収入印紙を貼らなければなりません。

印紙税は、その収入印紙の金額のことで、収入印紙を購入して契約書に貼ることで納税したことになります。

マンション売却による税金。売ったらいくらかかる?譲渡所得とは?

不動産仲介業者に査定を依頼してみよう

マンションや一戸建てを売る場合、まずは査定を依頼することから始まります。

まだ不動産業者に問い合わせをされていない場合や、査定を依頼したものの不動産業者の対応がしっくりこなかった場合は、「不動産の一括査定サイト」を利用されるとよいでしょう。

不動産の一括査定サイト」は、無料で利用できる人気のサービスで、多くの方が既に活用しています。

どのようなものかというと、簡単な入力をするだけで、一度に複数の不動産業者に一括で査定を依頼できるサービスです。

マンションの売却では、不動産業者選びがとても重要です。

そのため、このようなサービスを利用し複数の不動産業者を比較して、本当に信頼できる会社に売却を依頼するようにしましょう。

また、マンションの査定を依頼したからといって、必ずその会社と契約しないといけないわけではありません。ご自身で納得されたうえで媒介契約をすれば大丈夫ですので、気軽に活用されてみてはいかがでしょうか。

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