ウチラボ
ウチラボ 編集長
不動産会社が提示した査定価格で実際に売れるわけではない。その理由は？
持ち家のある人は、定期的に知り合いの不動産会社などにお願いして資産価値を査定してもらう方もいますが、多くの人が査定価格を気にし始めるのは、やはり家を売却するタイミングになります。
普段、自分の家の資産価値を意識していない人はどれぐらいの価格になるのか見当もつかないと思います。
不動産の価格は、家の購入時にはいろいろリサーチしたりするものですが、持ち家に住むようになるとほとんど気にしない人がほとんどです。
そこで、いざ家を売ろうとなった時にまず把握する必要があるのが、持ち家の査定価格になります。
目次
査定価格は不動産会社によってバラバラ
家を売る時は最初から一社の不動産会社に決めずに、まずは複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
不動産会社に初めて査定を依頼する時は不安になったり緊張する人もいるかもしれませんが、それについては心配無用です。
査定を依頼してしばらくすれば、きちんと査定価格とその根拠を教えてくれるでしょう。
査定を依頼するのが初めてだと、不動産会社によって査定価格がバラバラなことに困惑するかもしれませんが、それはぜんぜん問題ないので心配しなくて大丈夫です。
不動産会社によって査定の根拠が違う
なぜ不動産会社によって査定価格がバラバラになるかというと、不動産会社によって査定の根拠となるデータが異なるからです。
その主なデータとしては、例えば売主さんの家の近くの売買データなどになります。
査定価格の根拠には、こうした売主さんの家の近くで同じような物件が売れたデータを参考にしたりします。
また、その参考にする物件との比較を行って査定するのですが、その比較する内容も不動産会社によって異なってきます。
なので、不動産会社によってによって査定価格がバラバラになるのは自然なことなので、その点については気にしなくて大丈夫です。
査定価格と実際に売れる価格は一致しない
売主さんが気をつけておかないといけないのは、査定価格は実際に売れる価格ではないということです。
不動産の売買に慣れていないと、査定価格で売ってもらえると勘違いしてしまう方もいらっしゃいますが、査定価格はあくまでも査定価格で、実際に売れる価格はもっと高い場合もありますし、低い場合もあります。
査定価格と売却価格が一致しない理由
それでは、査定価格よりも実際に売れる金額の方が高かったり低かったりする場合があるかというと、不動産の売買には以下のような事情やタイミングが存在するからです。
- 売主さんの事情（早く売りたい、など）
- 買主さんの事情（もっと安くしてほしい、など）
- 買主さんが現れるタイミング
査定価格は、あくまでも純粋に不動産の価格を査定したものですが、実際の売買では、売主さんにも買主さんにも事情があることが大半ですし、そもそも買主さんが現れないと売却することはできません。
例えば、もし売主さんが「とにかく早く売りたい！」と思っている場合は、少し安くしておいた方が売りやすくなりますし、半年経っても売れない場合には「金額を下げて売った方がいいかな」といった状況になります。
逆に、例えば、買主さんがどうしても売主さんの物件を購入したいという強い気持ちがある場合には、標準的な価格より少々高くても買いたいと思ってもらえるようになります。
その場合は、査定価格よりも高い価格で売買が成立することもあり得るでしょう。
大切なのは査定価格の根拠と売却の方法を聞くこと
査定価格は、売却に向けての参考価格になります。
その査定価格も重要ですが、特に重要なのは「査定価格の根拠」と「売却の方法」になります。
そのため、不動産会社の担当者さんから査定価格を出してもらった際には、この2つをきちんと聞くようにしましょう。
特に「売却の方法」は、実際にその不動産会社に売却を依頼した際に行われる施策になりますので、不動産会社の方がしっかり考えてくれているかの確認にもなります。
営業担当者の知識や経験も確認できる
売却の方法を質問することで、その不動産会社の担当者さんの知識量や経験の度合いも確認することができます。
もし「必ず売ってみせます！」といった気合いだけを見せてくる担当者さんは要注意です。
筋道をたてて、きちんと売却に向けた戦略とその流れを説明できる人に依頼するようにしましょう。
すぐに売れなかった場合の対策も確認しましょう
家がすぐに売却できればありがたいのですが、買主さんがなかなか現れないタイミングや少し特殊な物件の場合は、すぐに売れないケースも出てきます。
そういった時のために、「もし想定以上に売れるまでに時間がかかった場合はどういう対策があるか？」といったことも確認しておくことで、安心にもつながりますし、担当者さんの実力も確認できます。
もし「一生懸命がんばります！」といった抽象的な話しかしてもらえない場合には、経験の浅い担当者さんであったり、売買についてあまり詳しくない担当者さんなのかもしれません。
家の売却を依頼する場合は、筋道を立てて論理的に売却に向けての方法を説明してくれる担当者さんを選ぶようにしましょう。
不動産会社の説明だけを鵜呑みにして失敗しないために
この記事は、家の売却や住み替えで重要となる不動産会社選びに焦点を当てています。
これから住み替えをご検討されている方は、不動産会社へご相談される前にご覧ください。
不動産会社へ相談する前に
住み替えを検討されている方は、とりあえず地元の不動産会社、もしくは近くの大手不動産会社に行かれると思います。
その時、何も準備せずに相談されることは絶対にお勧めしません。
不動産会社に行って住み替えの相談をすれば、色々なアドバイスを受けることになります。
しかし住み替えのご経験がなければ、不動産会社のアドバイスを鵜呑みにするしかありません。
そうならない為に、下記の点を事前に調べましょう。
- 今のお住まいの相場を把握
- いつまでに住み替えを終える必要があるか
- 自己資金・住宅ローンの残債を把握
不動産会社に住み替えの相談をすると、まず今のお住まいの査定が始まります。
後日、査定結果の報告を受けるわけですが、お注意ください。
「査定の価格は、不動産会社によってバラバラです。」
そもそも、不動産価格に正しい価格というものはありません。
その為に相場が存在します。
不動産会社によっては売却の依頼を受ける為、故意に査定額を大きくするところもあります。
決算前などは、早く売却できるように低く出すこともあります。
そのような査定額に騙されない為にも、相場の把握が必要になります。
また、いつまでにお住まいを売却する必要があるかによって、売りに出す価格も変わってきます。
転勤などで急ぐ必要があれば、相場より価格を下げる必要があります。
時間を掛けてゆっくり探せる場合は、相場より価格を上げて売りに出すことも検討できます。
自己資金や住宅ローンの残債によっては、今のお住まいをいくら以上で売却する必要があるか確認できます。
このように、相場の価格と事情によって、査定額と実際に売りに出す価格は変わってきます。
不動産会社から査定結果の報告を受けた時は、以下の点を見て下さい。
- 相場に沿った具体的な根拠を基に、査定額を出しているか。
- 今の事情を考慮して、実際に売りに出す価格を決めているか。
このあたりを判断するためには、一つの不動産会社で判断することは難しいです。
その為、一度に複数の不動産会社に査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」の利用をお勧めします。
不動産一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社からの査定結果を比較することができます。
対象エリアの相場を確認していれば、適正ではない査定額はすぐに分かります。
査定価格ってどうやって出すの？
不動産会社が査定額を出す場合は、対象エリアの「公示価格や路線価格」それから「売出事例や成約事例」を参考にします。
公示価格や路線価格とは、公共事業や税計算の基になる土地価格の指標を国が公表しているものです。
マンションの場合は土地価格よりも、売出事例や成約事例で大まかな価格を決めています。
このような情報は、一般の方でも確認できます。
事前に相場などを把握することで、根拠の無いあからさまな高い査定額には騙されなくなります。
ただし、実際いくらで売りに出せば良いかは、不動産会社のアドバイスがなければ難しいです。
地元の不動産会社と大手の不動産会社の違い
アドバイスは地元と大手で変わってきます。
それは対象エリアに特化した情報量が違うからです。
大手不動産会社の査定は、公で公開されている事例を基にして出すことがほとんどです。
地元の不動産会社は、地元エリアで絞れば大手より多くの取引を行っていますので、より現状を踏まえた査定ができます。
最終的に一番信頼できる不動産会社の担当を選択
今までご説明した内容を踏まえ、複数の不動産会社から選ぶことになります。
その時、大手の不動産会社だからという理由で選ばないようにしてください。
逆にエリアを絞れば、地元の不動産会社の方が情報量が多いと説明しましたが、それだけで地元の不動産会社を選ぶことはできません。
最終的には、不動産会社というより良い担当と巡り合える方が重要です。
その点で言えば、地元の不動産会社は担当によりレベルの差が大きいです。
大手は、新入社員でもしっかりインストラクターにフォローしてもらえます。
少しでも安心を求めた場合は、大手の不動産会社を選んだ方が無難です。
2回目以降の住み替えなど、不動産取引のご経験がある場合は、地元の不動産会社も検討して大丈夫かもしれません。
正直、地元の不動産会社は差が大きいので、積極的に勧めることができないです。
まとめ
住み替えは、依頼した不動産会社で結果が大きく変わります。
良い不動産会社を判断する為には、自ら相場の把握や自分の状況をまとめておくことが重要です。
事前準備ができましたら「不動産一括査定サイト」で複数の不動産会社を比較しましょう。
査定の内容で担当のレベルを把握します。
また、相性も大事です。
住み替えを依頼すれば、これから一緒に住み替えを進めていくパートナーになります。
どんなに優れた担当者でも相性が合わなければ、ストレスになります。
総合的に判断して、依頼できる不動産会社の担当者を選びましょう。
家を売るなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。
「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。
一括査定サイトでは、一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できますので、大変便利です。
私がお勧めする一括査定サイトは「リビンマッチ」です。
