ウチラボ
ウチラボ 編集長
家の査定価格。なぜ不動産会社によってバラバラなの？注意点は？
不動産の価格を話題にする場合、みなさんも「相場」という言葉を使ったり耳にするが多いと思います。
それでは、その不動産の価格はどのようにして決まっているのでしょうか？
家を売る際の査定価格と、学問的（不動産鑑定評価基準など）な不動産の価格というのは少し考え方が異なりますので、まずは不動産の価格からお話したいと思います。
目次
不動産の価格は需要と供給のバランスで決まる。
不動産の価格は、一般的に需要と供給のバランスによって決まります。
「この土地が欲しい」と言う人が多かったり、「高値でも元が取れるから買いたい」といった人が多いと不動産の価格は高くなっていきます。
一方で、同じようなマンションや土地が近隣に溢れていたり、不景気などで不動産を購入する人が減っていくと不動産の価格は低くなっていきます。
このように、不動産の価格は需要と供給のバランスによって決定づけられていきます。
また、一方で不動産の価格が高くなっていけば手を出せる人が減っていきますので、需要が小さくなりますし、逆に割安な不動産の場合は人気が高くなるので、需要も大きくなります。
そのため、不動産の価格は需要と供給のバランスで決まるとともに、価格自体も重要と供給に影響を与えるという特徴があります。
不動産の価格を算出する方法
不動産の価格を算定する方法として用いられるのが、「①取引事例比較法」「②原価法」「③収益還元法」の3つになります。
取引事例比較法は、言葉のとおり近隣で類似する取引の事例を参考にする手法になります。
実際に取引のあった物件と査定する物件とを、交通利便性や居住環境などの面で細かく項目を分けて、加点・減点をしていくイメージです。
さらに、その取引のあった時期から時間が経過している場合には、景気の影響なども考慮して、価格を補正したりもします。
原価法は、不動産の開発にかかったコスト（原価）をもとに不動産価格を算定します。
また、収益還元法では賃貸などによる収益性をもとに価格を求める手法になります。
これら3つが不動産の価格を求める手法になりますが、戸建て住宅やマンションの売買では、このうち「取引事例比較法」を用いるのが一般的です。
取引事例比較法では、過去に取引された複数の物件と比較して対象となる不動産の価格を求めていきます。
実際に同じような間取りや広さで、かつ、同じようなエリア（または近隣）の物件を抽出して比較しますので、実際の相場をベースにした価格といえます。
不動産会社によって査定価格が異なる理由
一般的には、どの不動産会社も家を査定する際には「取引事例比較法」を使用します。
同じ方法で家の価格を査定するのですが、それでも不動産会社によってその算定結果は異なります。
なぜ査定価格がマチマチになるかというと、大きく分けて以下の3つの理由があります。
① 参考にする物件が会社によって違うから
取引事例比較法を使用する場合は、過去に実際に取引され、できるだけ類似性の高い物件をピックアップして比較を行います。
ただ、不動産の売買価格には買主・売主の事情が反映されている場合もあるので完璧な精度で比較することは困難です。
そのため参考にする物件の違いによって、査定価格に影響が出る場合があります。
② 比較するポイントの重要度が会社によって違うから
取引事例比較法では、例えば前面道路の広さ（幅員）や周辺環境、最寄駅との距離、商業施設へのアクセス等の利便性など、幅広く比較を行って行きますが、その比較する際の数値が会社によって異なるため、同じように算定していっても結果の価格に違いが生じやすくなります。
③ 不動産会社の担当者さんの経験の差
どの会社も取引事例比較法で査定するといっても、その査定にはその担当者の感覚が介在します。
例えば、同じ物件でも「閑静で落ち着いた住宅地域」と判断する担当者もいれば、「夜は暗そうで女性や子供には危険かも」と感じる担当者さんがいるかもしれません。
そういった担当者の判断が価格にも影響してしまいます。
複数の不動産会社に査定してもらいましょう
以上のとおり、不動産の査定方法にはその担当者の力量が大きく影響しますので、一つの査定価格だけで判断しないことが重要です。
可能な限り多くの不動産会社に査定を依頼しましょう。
複数の不動産会社に査定をしてもらうと、その価格帯から平均的な価格が見えてくると思います。
一社だけだとそのまま鵜呑みにしたかもしれない価格でも、いくつも査定価格を提示してもらうと「だいたい3,000万円ぐらいかな」とか「2,000万円以上にはなりそうだな」といった感覚がつかめると思います。
高い査定価格で惑わされないように注意
最後に重要なのが、不動産会社によっては相場とかけ離れた高い査定価格を提示してきて、「この価格で売却できますよ」と誘惑してくる会社もあるようです。
不動産の売却は買主が見つかって初めて売買が成立するものですので、査定の段階で「これぐらい高い価格で売ってみせます！」と言われてもしっかりした根拠がない限り信用しないようにしましょう。
こういった話にのらないためにも、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要といえます。
不動産の査定で使われる取引事例比較法とは？
不動産会社に戸建て住宅やマンションなどの査定をお願いすると、その後、不動産の査定価格やその根拠などを教えてもらえます。
不動産会社によって査定方法は若干異なりますが、査定価格を求めるために「取引事例比較法」が使われることが多くあります。
取引事例比較法とは？
不動産の価値を評価するための基準として、不動産鑑定評価基準というものがあるのですが、そのなかで「取引事例比較法」は以下のように定められています。
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
簡単にいうと、過去に取引された同じような物件を調べて、その物件と査定する不動産の比較を行って価格を決めるのが取引事例比較法です。
例えば、過去にあった物件よりも査定する不動産の方が最寄駅に近いのでプラス●●%、スーパーにも近いのでプラス●●%、といった感じで、過去に取引された物件と様々な点を比較しながら不動産の査定価格を求めます。
また、ほかにも不動産価格の動向なども考慮して価格を決めることになります。
同じマンションだったら査定価格は同じになるの？
例えば、同じマンションで1ヶ月前に実際に売却された物件があった場合、査定価格はその時の売却価格と同じになるかというと、実際はそうはなりません。
マンションの場合は、階層や方位、間取りなどが価格に影響しますので、同じマンションでも物件によって査定価格は異なります。
査定価格は実際に売れる価格ではない
気をつけないといけないのは、「査定価格は実際に売れる価格ではない」ということです。
もし査定価格が3,000万円となっても、実際に買い手が見つからないとその価格で売ることはできません。
また、「2,500万円なら買いたい」という人が見つかった場合、所有者の判断で妥協して売却する場合も多くあります。
不動産仲介業者から出された査定価格は、あくまでも参考価格として考えておく必要があります。
買取業者なら提示された価格で買い取ってくれる
前述のとおり、不動産仲介業者は買い手を見つける必要がありますので、買い手の事情などによって「査定価格 ＝ 売却価格」にならないケースもあります。
一方、不動産の買取業者の場合は、その買取業者自身が買い手となりますので、提示された価格で売却することが可能になります。
この部分だけでは買取業者に売る方がメリットがありそうですが、一般的に買取業者の買取価格は通常の取引よりも安値になる傾向があります。
そのため、不動産をすぐに手放したい場合やすぐに現金が必要な場合、買い手を探す手間が面倒、などといった場合には、買取業者に売却した方がスムーズですが、「とにかく高値で売却したい」といった場合には、不動産仲介業者の方がオススメです。
日頃から査定価格を把握しておくことが大切
以上のとおり、取引事例比較法などによって求められるのが不動産の査定価格となります。
不動産会社から提示された査定価格で必ずしも売却ができるとは限りませんが、不動産のプロが算定する価格ですので、十分に参考になります。
査定価格を事前に把握しておくことで、その後の税金の支払いの概算を把握したり、どれぐらいの現金が入るのかといったことを事前に検討することが可能になります。
また、不動産を急いで売却しないといけない状況になってから、慌てて不動産会社を探してしまうと、何も事前準備ができない状況になってしまいます。
そのため、すぐに売却の予定がなかったとしても、不動産を売る可能性が出てきた段階で、不動産会社に査定をお願いするのが一番オススメといえます。
家を売るなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。
「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。
一括査定サイトでは、一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できますので、大変便利です。
私がお勧めする一括査定サイトは「リビンマッチ」です。
