ウチラボ
ウチラボ 編集長
不動産の鑑定評価額とは？費用は？不動産会社の査定価格との違い
不動産の価値を知りたい場合、通常は不動産会社に査定を依頼するようになりますが、不動産会社が算定する査定価格とは別に、「不動産鑑定評価額」というものがあります。
不動産の価値を知るには不動産鑑定評価額の方が正確なのでしょうか？
不動産鑑定評価額は、どのようにすれば知ることができるのでしょうか？
そこで、不動産鑑定評価額と不動産会社の査定価格について、分かりやすく説明したいと思います。
目次
不動産鑑定評価額って何？
不動産鑑定評価額は、不動産の鑑定評価というものを行って求められます。
そして、この不動産鑑定評価は、不動産鑑定士という国家資格を持つ人しか業務を行うことができません。
不動産鑑定士の資格を持つ人が、様々な調査や分析を行って不動産の経済価値を判定し、「不動産鑑定評価書」というものを作成します。
この不動産鑑定評価書のなかに記載されている不動産の価格が「不動産鑑定評価額」となります。
不動産仲介の世界では、「宅地建物取引士（宅建）」の資格が有名ですが、不動産の鑑定評価には「不動産鑑定士」という国家資格が必要になります。
不動産の鑑定評価はどこで依頼できるの？
不動産の鑑定評価額を知りたい場合は、通常、「不動産鑑定事務所」に依頼するようになります。
大手の不動産会社には、鑑定評価の部署を設けているところもありますが、不動産鑑定評価を専門で行っている「不動産鑑定事務所」に依頼するのが一般的です。
不動産鑑定事務所は、不動産の仲介などを行っている会社よりも、司法書士事務所や税理士事務所などの方がイメージや雰囲気が近いと思います。
なお、「不動産鑑定事務所」や「不動産鑑定士」という名前を初めて聞いた人も多いと思います。
なぜ、あまり一般的でないかというと、業務の性格上、不動産鑑定事務所に仕事を依頼するのは「国土交通省や裁判所などの官公庁」や「市町村などの公共団体」、「不動産を多く所有する法人」、「弁護士」などがメインとなっているからです。
そのため、一般の方には馴染みがない業界となりますが、個人の方も鑑定評価を依頼することは可能です。
不動産鑑定評価額と不動産会社の査定価格の違いは？
「不動産の鑑定評価額」と「不動産会社の査定価格」の違いは以下のとおりです。
不動産の鑑定評価額
不動産の鑑定評価額は、不動産の市場性や収益性、希少性などを勘案して求められます。
求められる金額（鑑定評価額）は、その不動産の経済価値となります。
より具体的に言うと、鑑定評価額は客観的な経済価値を判定したものですので、鑑定評価額が実際に必ず売れる金額というものではありません。
また、一般的に不動産の売買では何らかの事情で価格が決められることも多くあります。
例えば、不動産を売る場合は「相続税の支払いもあるから安くてもいいから売却したい」といったケースや「マンションの買い替えがしたいから早く売りたい」といったケースなどがあります。
しかし、不動産の鑑定評価は、原則としてそのような事情を考慮しない「客観的な経済価値」を判定するものになります。
あくまでも鑑定評価額は経済価値を求めたものですので、一般の取引において必ず売買が成立する金額とは限りません。
鑑定評価を依頼した場合の費用は？
不動産鑑定事務所に鑑定評価を依頼する場合、鑑定評価額の大きさによって支払う料金が変わります。
具体的には、鑑定評価額が高いほど、支払う料金も高くなり、評価額が低いほど費用も安くなります。
ただ、不動産の鑑定評価を正式に依頼した場合、少なくとも20万円以上はかかります。
そのため、正式な鑑定評価を依頼されるかどうかは事前にしっかり検討された方が良いかと思います。
通常の売却では鑑定評価を依頼する必要はない
一般的に不動産の鑑定評価は、以下のようなケースなどで利用されます。
- 公共団体が不動産を購入する場合または売り払う場合
- 国土交通省が国道を拡幅したりするために関係する不動産の買収が必要になった場合
- 不動産の価値が裁判で争われる場合
- 企業が現在所有している不動産の価値について会計上把握する必要がある場合
- 企業のM&Aなどで買収先の不動産の価値を把握（デューデリジェンス）する必要がある場合
不動産の鑑定評価は上記のように、官公庁や公共団体、企業の正式な会計処理などにおいては大変重要な業務となりますが、一般の方の不動産取引ではあまり必要となるケースは少ないかと思います。
不動産の価格相場を知るなら「査定」で十分です
一般の方が不動産を売却するケースでは、鑑定評価ではなく不動産会社の査定で十分といえます。
なお、不動産会社に査定を依頼する場合は、「不動産の一括査定サイト」の利用が大変便利です。
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不動産会社の査定価格
不動産仲介業者などの不動産会社が算定するものは「査定価格」と呼ばれます。
査定価格は、不動産会社によって若干算定方法が異なりますが、「周辺で取引された不動産の価格などを参考」にして求められるのが一般的です。
この「周辺で取引された不動産の価格などを参考」にする求め方は、不動産鑑定評価で使用されている「取引事例比較法」という手法と同じようなものになります。
査定価格を求めるのは不動産取引のプロである不動産会社の担当者であるため、その査定価格は実際の売買取引を意識した金額となります。
査定価格で必ず売れるかというと断言はできませんが、査定価格は実際の不動産市場の状況を考慮した現実的な相場といえます。
まずは不動産会社に査定を依頼してみましょう
以上のとおり、不動産の売却を検討されている場合は、不動産会社の査定によって不動産の価値を把握することが可能です。
不動産を売る場合は、実際に不動産会社の担当者に仲介を依頼するようになりますので、まずは査定を依頼してみて、査定価格や担当者の人柄などを確認してみると良いでしょう。
ただ、不動産の査定を依頼するにしても、どこに依頼すれば良いか悩まれる方も多いかと思います。
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