ウチラボ 編集長

家の住み替えを初めてされる方へ！売却と購入の流れ、注意点を説明します

住み替えはやることが多く「まず何から始めたら良いか」とよく相談を受けます。
この記事は住み替えを初めてされる方へ向けて、売却と購入の一般的な流れを説明していきます。

これまで住んでいた家の売却の流れ

1. 不動産会社に査定を依頼
2. 媒介契約の締結
3. 売買契約
4. 残金の受け取り、物件の引き渡し

不動産会社に査定を依頼する

住み替えでまず始めることは、不動産会社に査定を依頼することから始まります。
査定は「不動産一括査定サイト」がお勧めです。

複数の不動産会社に査定を依頼することができます。
査定を依頼した数日後、各社から査定の報告があります。

その中から、最も信頼できると思った不動産会社に住み替えを依頼しましょう。

媒介契約の締結（仲介を正式に依頼）

住み替えを依頼する不動産会社が決まれば「媒介契約」を結びます。

媒介契約とは、不動産会社に家の売却を仲介してもらうために正式に結ぶ契約のことです。

媒介契約の種類

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約

「複数」の不動産会社と結ぶことができます。
もし、売却の依頼を複数の不動産会社に依頼したい時は、こちらの契約を結びましょう。

専任媒介契約

契約できるのは「一社」のみです。
こちらの契約を結べば、他の不動産会社に売却の依頼をすることはできません。

専属専任媒介契約

こちらも契約できるのは「一社」のみです。
専任媒介契約により制限を掛けた契約です。

購入希望者と売買契約

売却活動を進めていれば、購入希望者から「買付申込書」が送られてきます。

・買付申込書
購入希望価格をはじめ、各種希望条件が記載されたもの

ここから売買契約に向けての折衝が始まります。
お互いに合意できれば、売買契約に進みます。

売買契約の段階では、受け取れる金銭は「手付金」のみです。

残金の受け取り、物件の引き渡し

何事もなく進めば、最後に手付金を除いた残金を受け取ります。
それから、現地で鍵を渡して売却手続きの全てが完了します。

新しい家の購入

1. 購入物件を探す
2. 売買契約
3. 住宅ローンの手続き
4. 鍵の受け取り、入居

購入物件を探す

住み替えでは、売却活動と同時に購入物件も探し始めます。
興味のある物件があれば「内覧」をしていきます。

・内覧
物件を見る為に現地に訪れ、書面で確認できないところを確認していきます。

売買契約

購入する物件が見つかれば「買付証明書」を出します。
その時、合わせて住宅ローンの審査を受けることになります。

審査が無事におりれば売買契約に進みます。
この時の支払いは「手付金」のみです。

住宅ローンの手続き

売買契約を結んだあとは、正式に住宅ローンの契約手続きを行います。
尚、売買契約には「ローン条項」というものがあります。

・ローン条項
期限までに住宅ローンの審査が通らなかった場合、売買契約を白紙撤回できるもの。

鍵の受け取り、入居

最後は、物件の引き渡しと同時に手付金を除いた残金を支払います。
それから鍵の引き渡しを受け、新居への引っ越しとなり、住み替え全ての手続きが完了します。

「売却」と「購入」の優先度は？

売却と購入は非常にタイミングが重要です。
どちらを先にするかも状況次第です。

それぞれ先にした場合のメリット・デメリットを解説していきます。

売却を先にした場合

メリット（売却を先にした場合）

新居を購入する前に売却資金を得ることができます。
確定した売却額が分かる為、資金計画も立てやすくなります。

また、売却に余裕をもった活動が出来ます。

デメリット（売却を先にした場合）

物件の引き渡しまでに新居への引っ越しを完了させる必要があります。
もし間に合わなければ、仮住まいを用意することになり、引っ越し費用は2回分掛かります。

購入を先にした場合

メリット（購入を先にした場合）

仮住まいを用意する必要がない為、引っ越し費用は1回分で済みます。
また購入物件を探すことに、じっくり時間を掛けることができます。

デメリット（購入を先にした場合）

売却額がはっきりしていない為、資金計画が立てづらいです。
また、二重でローンの支払いをする期間が発生する可能性があります。

控除や特例について

住み替えでは、税金の控除や特例がいくつか存在します。
こちらでは、代表的なものを紹介します。

• 住宅ローン控除
• 3000万円の特別控除の特例

住宅ローン控除とは？

住宅ローンの年末残高から1％を税金から向上される制度です。

3000万円の特別控除の特例とは？

住まいの売却利益で、3000万円までは税金が掛からない制度です。

資金計画やスケジュールを考え状況に合わせて

売買契約を結べば、特定の条件下でない限り契約の解除ができなくなります。
契約は慎重に進めましょう。

売却と購入のどちらを先にするかは、優劣は付けられません。
資金計画やスケジュールを考え、状況に合わせて選びましょう。

控除や特例については毎年制度が変わりますので、必ずその時の制度を確認するようにして下さい。

また、紹介した制度はいづれも確定申告が必要ですのでご注意ください。

後悔の無い住み替えを行うために、信頼できる不動産会社を探してください。
初めにも解説しましたが「不動産一括査定サイト」を利用して探すことが、一番効率的だと思います。

依頼した不動産会社で売却できる価格も変わりますし、住み替えに大きく影響します。
妥協せずに、物件を探すときと同じくらいの労力をかけるべきです。

初めての住み替えで失敗しない「スケジュールの立て方」

住み替えを初めてご検討されている方へ向けて、スケジュールの立て方について、順を追って説明していきます。

住み替え

住み替えとは、今のお住まいを売却して、同時に新居を購入して引っ越すことです。

まず初めに行うことは、資金計画とスケジュールを立てることです。

具体的な内容は、不動産会社に相談して決めていきます。

不動産会社に相談する際、必ず聞かれる内容をお伝えします。

• 住み替えの理由
• ご予算

住み替えの理由

住み替えの理由によって、住み替えのスケジュールが変わってきます。
大まかに分けると、住み替えが急ぎなのか、時間的に余裕があるかです。

例えば、転勤で急ぎの住み替えが必要な場合は、早く今の住まいを売却するか、新居を先に購入して引っ越すことが考えられます。

時間的に余裕がない場合は、先に新居を購入する方が良いですが、その為には資金に余裕が必要です。

ご予算

住み替えは、理由だけではスケジュールを立てることができません。
予算によって、できる行動も変わってきます。

再び転勤を例にして説明します。
先に新居を購入する場合、少なくとも購入に掛かる諸費用を支払わなければなりません。

自己資金がなければ、先に新居を購入することは難しいです。

売却と購入のタイミング

住み替えのスケジュールとご予算を確認することは、結局、売却と購入のどちらを先にするかに行きつきます。

それでは、それぞれの特徴を説明していきます。

売り先行

今の住まいを先に売却することを「売り先行」と言います。
特徴は、先に売却額がはっきりすることです。

売却額が住宅ローンを超えていれば、新居の購入資金に当てられます。

超えていなければ住宅ローンの残債が残る為、購入資金に当てられる資金は売却しても用意できず、購入に当てられるご予算も下げなければいけません。

また、新居の購入を急ぐ必要があり、新居への引っ越しが間に合わなければ、仮住まいを用意する必要があります。

買い先行

先に新居を購入することを「買い先行」と言います。
売却資金を利用できない為、自己資金がなければ難しいです。

予算に余裕があれば、急いで売却をする必要はありません。

新居の購入までに住まいを売却できなければ、二重にローンを組む期間ができてしまいます。

もし予算に余裕がなければ、売却を急ぐ必要があります。

売却を急ぐということは、買い手から値下げ交渉があっても、応じずにはいられません。

住宅ローンと査定価格

住み替えでは、住まいを売却した資金で住宅ローンを完済できるか、残債がでるかで全く変わってきます。

それを判断する為に、不動産会社に売却する住まいの査定を依頼します。
査定価格の結果を見て、スケジュールを立てていきましょう。

査定価格

査定価格は不動産会社によって違います。
一社に依頼しただけでは、査定価格が適正かどうかを判断することは難しいです。

必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
複数に依頼する方法として「不動産一括査定サイト」を利用するケースが一般的です。

基本的に、一番適切な査定報告をされた不動産会社に、住み替えの相談をしていくことになると思います。

ここでの不動産会社選びが、実は住み替えで一番重要です。
単に査定価格を見るだけではなく、不動産会社のレベルも比較していきましょう。

査定価格が決まれば、住宅ローンを完済できるかどうか分かりますので、ここからスケジュールを立てていくことが出来ます。

住宅ローンを完済できる場合

資金に余裕が出来ますので、買い先行も検討できます。
買い先行の一番のメリットは、新居をじっくり探せることだと思います。

もちろん転勤などで急ぎの場合は別です。
住み替えでは重要なポイントが多いですが、新居選びを失敗すると全てが台無しです。

売り先行は資金的に安定しますが、私は出来れば買い先行を勧めます。

多少無理をしてでも、新居探しに掛ける時間の捻出が重要と考えるからです。

住宅ローンの残債が出る場合

これは資金に余裕がない状況です。
ただ売却額で住宅ローンを完済できる方が少ないです。

自己資金がどれだけ用意できるかによりますが、基本売り先行で進めましょう。

また、予算にあった新居を購入するようにして下さい。
もし、厳しいローンで新居を購入する場合は、資金計画を細かく立てて下さい。

まとめ

この記事では、住み替えのスケジュールの立て方について説明してきました。
住み替えの理由とご予算が、スケジュールに大きく影響することを伝えました。

ここまで説明したことは本当に重要ですが、不動産会社によっては説明がないこともあります。

その場合、何も知らなければ後から後悔する可能性があります。
自分を守る為にも、必要な住み替えの知識をつけておきましょう。

もちろん、信頼できる不動産会社であれば、必ず説明してもらえる内容です。
細かい配慮が出来る担当は、住み替えを進めていく上で非常に助かります。

何度も言いますが、不動産会社選びはしっかり行いましょう。

ウチラボ編集長

家を売るなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。

「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。

一括査定サイトでは、一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できますので、大変便利です。
私がお勧めする一括査定サイトは「リビンマッチ」です。

無料の一括査定サイト【リビンマッチ】

» 無料の不動産一括査定サイト【リビンマッチ】

複数の不動産会社に一括で査定依頼。最短45秒の簡単入力！
売却実績が豊富な優良不動産会社が参加しています。

» リビンマッチはこちら（無料）