ウチラボ編集長

不動産を売るためにかかる費用や売却時によく悩むケースをまとめてみました

2020年06月15日

売却・査定のポイント

不動産の売却には、知っておくべきことが多くあります。
この記事では、不動産売却にかかる費用やよく悩むケースをまとめました。

不動産の売却にかかる費用

不動産の売却では、以下のような費用が発生します。

仲介手数料

不動産の売却は不動産仲介会社に依頼することが一般的です。
契約を締結すると当然報酬が発生します。

ただし報酬には法律で上限が決められています。
また、上限いっぱいまで請求されることがほとんどです。

不動産会社で仲介手数料に差はあまりありません。
売買価格が400万円以下の場合は計算方法が異なりますが、400万円を超える場合は以下の方法で簡単に算出できます。

仲介手数料＝売買価格×3％＋6万円

印紙税

不動産を売却するには売買契約書を作成し、収入印紙を貼付します。
印紙代は契約金額によって変わりますので、事前に不動産会社の担当者さんに質問されるとよいでしょう。

住宅ローンの一括返済

不動産を売却するには、住宅ローンを完済する必要があります。
一般的には売却資金で返済し、足りなければ自己資金でまかないます。

抵当権の抹消登記

不動産の住宅ローンを完済すれば、抵当権を抹消できます。

「抵当権」とは、住宅ローンが返済できなくなった時の為の担保です。返済出来なくなった時は、競売に掛けられます。

抵当権の付いてる不動産を購入する人はいない為、必ず売却前に抹消手続きが必要です。
抵当権の抹消費用は、不動産一つにつき「1000円」です。

固定資産税負担金

「固定資産税」は、毎年1月1日時点で不動産を所有する人に発生する税金です。

これは売主側に納税義務があるため、売却時点で納税額の負担分を清算します。

引っ越し費用

引っ越し費用は、荷物の多さや移動距離、繁忙時期により変わってきます。
4人のファミリー世帯で移動距離15キロ以上、また繁忙時期であれば10万円を超えることがあります。

その他諸費用

他にも、状況によって掛かる費用もあります。

ハウスクリーニング費用
リフォーム費用
測量費用

築年数が古ければ、ハウスクリーニングをして売却することもあります。
シンク回りやトイレは内覧でよく見られるところなので、特に綺麗にしておきましょう。

家の広さによって費用は異なりますが、10万円を超えることもあります。
場合によってはリフォームをすることもあります。

しかし、リフォームは必ずしも買主にとって必要とは限らない為、よく検討して進めて下さい。
こちらも広さや補修箇所によって料金は変わりますが、やはり数十万円掛かってきます。

土地であれば、境界を確定するために測量費用が掛かります。
一般的に数十万円掛かります。

不動産の売却で悩むケース

不動産仲介と買取

冒頭では、不動産の売却は仲介が一般的とお話しましたが、他にも不動産会社による「買取」もあります。
買取も選ぶ場合はメリットもありますが、デメリットもあります。

買取のメリット

仲介手数料なし
短期間で売却
契約不適合責任の免除

買取のデメリット

市場価格の70％程度で売却
不動産会社で買い取り出来ない場合もある

買取は状況によっては有用ですが、売却価格が下がることが大きなデメリットです。
買取を利用するかについては、不動産会社によく相談して決めて下さい。

住宅ローンの残債が出る場合の売却

住宅を売却した際には、売却資金で住宅ローンを返済することが一般的です。
残債が出る場合は自己資金で支払いますが、それでも完済できない場合は「買い替えローン」があります。

買い替えローンとは、住宅を売却しても住宅ローンの残債が出る場合に、残債分を含めて新居の購入資金を借り入れるサービスです。

買い替えローンを利用すれば住宅ローンを完済できなくても住み替えが出来ますが、借入額がその分大きくなります。
不動産会社によく相談して、今後の生活に支障がないか資金計画をよく立てて下さい。

相続した不動産の売却

近年、相続した不動産の相談が増えています。
不動産をそのまま財産分割することは難しい為、現金にすることがよくあります。

とくに財産分割をする必要がなければ、そのまま住むこともあれば賃貸に出すこともできます。
しかし賃貸に出す場合は気を付けて下さい。

賃貸に出せば投資用となる為、今後売却に出した時に「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」が受けられなくなる可能性があります。
賃貸に出す場合は、税理士などの専門家によく相談して決めて下さい。

信頼できる不動産会社によく相談

ここまで不動産の売却にかかる費用や、よく相談を受けるケースについて書いてきました。
実際に不動産の売却に動く場合は、信頼できる不動産会社によく相談して進めて下さい。

売却を依頼する場合は「一括査定サイト」を利用して、まずは複数の不動産会社に査定を依頼することから始めて下さい。

また、相続などのより専門的な話が絡む場合は、弁護士や税理士に相談することをお勧めします。

初めて家を売るなら「専任媒介契約」で不動産会社に任せるのもオススメ

不動産会社に売却をお願いする場合は、一般的に仲介を依頼して買い手を見つけてもらうことになりますが、この時に契約するのが「媒介契約」といいます。

媒介契約は、仲介の内容によって

専属専任媒介契約

専任媒介契約

一般媒介契約

の3種類がありますので、その違いなどについてご紹介します。

専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約は、仲介をお願いしたその会社1社のみ仲介することができる契約です。
そのため、この契約を結んだ場合、売り主は他の仲介業者に仲介を依頼することはできなくなります。

また、仲介業者は売主に対して、買主を探すためにどのような広告を出したかなどの売却活動の報告義務がありますが、この専属専任媒介契約では、1週間に1回の報告義務があります。

なお、専属専任媒介契約では、もし売主自身が買い手を見つけて売却することができた場合にも、契約している仲介業者に対して仲介手数料を支払わなければいけません。
例えば、ご近所の知り合いがあなたの家を買いたいと直接あなたに言ってきた場合にも、仲介手数料が発生します。

専任媒介契約とは？

この専任媒介契約も、前述の専属専任媒介契約と同様、仲介をお願いしたその会社1社のみ仲介することができる契約です。
そのため、この契約を結んだ場合、売り主は他の仲介業者に仲介を依頼することはできなくなります。

また、仲介業者が売主に対して行う売却活動の報告義務については、2週間に1回となっています。

なお、この専任媒介契約では、専属専任媒介契約の時とは異なり、もし売主自身が買い手を見つけて売却することができた場合、媒介契約を結んだ仲介業者に対して仲介手数料を支払う必要はありません。

専任媒介契約・専属専任媒介契約について詳しくはこちら

一般媒介契約とは？

この一般媒介契約は、3種類の媒介契約のなかで最も自由度が高いものになります。

売主は、複数の不動産仲介業者に対して、同時に仲介を依頼することが可能です。

また、この契約の場合、仲介業者は売却活動の報告義務がありません。

一般媒介契約について詳しくはこちら

「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の比較

一般媒介契約では、複数の不動産仲介業者に依頼できるので、一見とてもメリットが多いように感じますが、不動産会社の側からしてみれば「コストをかけて広告を出したりチラシを作ったりしても他の不動産会社が買い手を見つけるかもしれない」と考えるため、コストをしっかりかけて買い手を見つけてくれる不動産会社はほとんどありません。

また、不動産会社からの報告義務がないため、実際にどのような活動をしているかは分からないままになります。
ほかにも、複数の不動産仲介業者に依頼しているため、購入希望者から内覧希望があった場合、スケジュール調整などは全て売主が行う必要があります。

そのような理由により、不動産売買に関して未経験で、初めて不動産を売ることになる人には「専任媒介契約」がおすすめです。

ただし、売却する不動産が人気エリアにあって好条件の物件であれば、広告費をかけなくても早めに売れやすいため「一般媒介契約」でも十分です。

「専任媒介契約」がオススメの理由

初めて不動産を売ることになる人には「専任媒介契約」がおすすめです。

まず、専任媒介契約では、売却を行うことができるのは1社のみとなるため、不動産会社からしてみれば、売却を頑張っていても他の会社が売却してしまうという心配がなくなります。

そのため、一般媒介契約に比べて、広告などにもコストをかけて頑張って買主を見つけようとしてくれます。

また、窓口を一元化することができるため、内覧のスケジュール調整も楽になります。

親身になってくれる不動産仲介業者を見つけましょう

以上のように、初めて不動産を売る場合には「専任媒介契約」を結んだ方がメリットが多いのですが、悪質な会社に依頼してしまった場合には、買い手が見つかっても売主には秘密にしたまま会社に都合の良い契約で話を進めていくようなケースもあります。

そのような不利益を被らないためにも、まずは不動産の査定時に営業担当者の人としっかり話をして、本当に信頼できる会社と媒介契約を締結するようにしましょう。

「不動産の一括査定サイト」なら、事前に厳選された不動産会社が登録されていますし、一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼することが可能です。

不動産を売却されるのが初めての方は、「不動産の一括査定サイト」での査定依頼をおすすめします。