ウチラボ編集長

賃貸中の家を売ったり退去してもらうことは可能？注意点や査定について

2020年08月30日

売却・査定のポイント

居住用の不動産でも他の人に貸している場合があります。

使わないマンションなどであれば、人に貸していればその間は賃貸収入もあるので、とてもいいことです。

ただ、いざその不動産を売却しようとした時には、賃貸中であることがネックになってしまうことがあります。

不動産を売却する場合、賃貸中の物件でも売却は可能ですが、やはり誰も住んでいない状態の方が売れやすくなります。

もちろん、誰も住んでいない状態にするということは、現在の入居者の方に退去してもらうしかありません。

そのため、「高く売れるのであれば、いま借りている人に出ていってもらった方がいい。」と思われている方も多いのですが、法的な面もあるため、それが可能なのかどうか悩まれている方も多いようです。

そこで、入居者に退去してもらうことは可能なのかどうか。また、その注意点などについてご説明していきたいと思います。

賃貸契約の内容次第で、退去をお願いするのは可能

入居者に退去してもらうことは賃貸契約の内容によりますが、退去をお願いするのは可能です。

一般的に建物の賃貸は、以下の2種類の契約に分かれます。

期間の定めのある定期借家契約
期間の定めのない一般的な賃貸借契約

賃貸契約をする段階ではあまり重視されていなかった方もいらっしゃると思いますが、貸主側から契約の更新を終了させる場合は、賃貸契約の種類がとても重要になります。

契約の種類で貸主の権利が異なります

分かりやすく書くと以下のようなイメージです。

期間の定めのある定期借家契約

貸主側から賃貸契約の更新を解除できる。

期間の定めのない一般的な賃貸借契約

正当な事由がなければ貸主側から更新を拒否できない。

まずは賃貸契約の内容を確認しましょう

まず、入居者に退去してもらいたいと思われている場合には、「賃貸借契約書」を確認しましょう。

その賃貸借契約の内容が、「① 期間の定めのある定期借家契約」であるか「② 定期借家契約ではない賃貸借契約」であるかによって、退去に関する内容（貸主側の権利の強さ）も全く異なります。

① 期間の定めのある定期借家契約の場合

賃貸借契約の内容が「期間の定めのある定期借家契約」の場合は、事前に更新期限が定められていますので、契約期間が満了した段階で退去してもらうことが可能です。

更新期限がいつになっているかは賃貸借契約書に記載されているはずですので、確認してみるとよいでしょう。

このように、借主と「期間の定めのある定期借家契約」を結んでいる場合は、契約期間が満了した段階で退去してもらうことが可能です。

② 期間の定めのない一般的な賃貸借契約

「期間の定めのない一般的な賃貸借契約（定期借家契約ではない賃貸借契約）」の場合は、貸主の都合で退去してもらうのはとても難しくなります。

一般的に1年または2年ごとに契約期間が定められていると思いますが、賃貸契約の内容が「期間の定めのない一般的な賃貸借契約」となっている場合、借主（入居者）は貸主（オーナー）よりもしっかり保護されるため、契約期間が満了する時期が来ても貸主が更新を希望すれるだけで更新となります。

貸主側からは簡単に更新を止めることはできず、貸主側から更新を断るためには、法律上「正当な事由がなければならない」とされています。

つまり、更新を断るには「正当な事由（理由）」が必要となるのですが、実は「物件を売却したいから」といった理由は「正当な事由」として認められていません。

参考までに、オーナー側が退去をお願いできる場合の「正当な事由」としては、以下のようなものになります。

貸しているオーナーが、他に住む所がなくなってしまって、どうしてもその建物に住む必要がある場合
貸している建物が古くなって危険なので建て替えをしなければならない

このように「期間の定めのない一般的な賃貸借契約」の場合は退去をお願いする場合、とても切迫した理由がなければいけませんので、単に売却が目的の場合は「正当な事由」として認められていません。

ただし、もちろん貸主側（オーナー）と借主側（入居者）で話し合って、例えば、引っ越し代や転居先の一時金を負担するなどで条件が折り合った場合には、法律で制限されることはありませんので、借主が納得しているのであれば退去してもらうことは可能です。

トラブルを避けるために交渉は穏便に

賃貸契約の内容が「期間の定めのある定期借家契約」であれば、契約期間満了で退去となりますので特に問題はありませんが、「期間の定めのない一般的な賃貸借契約」で退去をお願いする場合は、慎重に交渉していきましょう。

前述のとおり、「期間の定めのない一般的な賃貸借契約」の場合は、借主の権利が強く保護されているため、借主から「出ていかない」と言われればそれ以上は何も言えません。

また、退去の話というのは、貸主側から高圧的な態度で進めてしまうとトラブルに発展する可能性が高くなってしまいますので気をつけましょう。

このように、賃貸中の物件を売却する際、借主の方に退去してもらうのは簡単ではない場合もあります。

そのため、ご自身だけで悩まれずに不動産のプロである不動産会社に相談されることをおすすめします。

賃貸中だと高値の売却が難しい

自分が住む予定で戸建て住宅やマンションを探している人にとっては、賃貸中の物件は選択肢から外れてしまいます。
その分、購入するターゲットを絞ってしまうことにもなります。

とりあえず購入しておいて、その人が退去するまで待っておこうと思う人はいませんので、賃貸中の物件はどうしても売りにくい物件となります。

賃貸中の物件は住宅ローンが利用できない

賃貸中の物件を購入する場合は、賃貸収入が発生しているため、住宅用ではなく投資用の物件として扱われます。

そのため、投資用不動産は住宅ローンが使えない物件となり、それもネックになってしまいます。

投資用の物件は、事業用ローンであれば組むことは可能ですが、事業用ローンの場合は全額融資されることはなく、また金利が高くなってしまいます。

高値で売るなら賃借人の退去後に売却する

賃貸中の居住用物件は、これから住みたいと考えている人には売ることができないため、どうしても売却価格は下がってしまいます。

そのため、高い金額で売りたい場合には、いま住んでいる賃借人が退去してから、売却することをオススメします。

退去については契約書を確認する

賃借人の退去については、貸主から提案することも可能です。

賃貸借契約書にその退去に関する記載があるはずですので、契約書にのっとって退去の手続きを行いましょう。

投資用不動産を探している人もいます

賃貸中の物件は、居住用の物件を探している人にとっては買う魅力がないものになりますが、投資用不動産を探している人からは選択肢に入ります。

そのため、そういう売り方でも良いと考えられている場合や住んでいる人の退去がなかなか難しい場合には、投資用不動産としての売却も考慮してよいかと思います。

また、テナントビルやアパート一棟などを売却する場合には、空室率が低い（空室が少ない）ほど収益性の高い物件となりますので、投資目的の買主にとっては空室率が低いほど魅力的な物件となります。

おさらい

転勤などの理由で引っ越しをするため、それまで住んでいた不動産を他人に賃貸することにしたものの、しばらくして、その不動産を売却したいと考える所有者の方も多くいらっしゃいます。

「貸しているマンションを売ることができるのか？」、「他の人が住んでいる賃貸中の戸建てを売却できるのか？」といった疑問に思われている方も多いようですので、その点についておさらいをしたいと思います。

他人に賃貸している不動産も売却は可能

他の人が住んでいる賃貸中の物件も売却は可能です。

売却することについて法的には問題ありません。

ただ、他の人に貸している賃貸物件は、売却に関していくつかの注意点があります。

賃貸中の物件を売る際の注意点

1. 売却価格は安くなる可能性がある

一般的に、居住用のマンションや戸建てに比べて、賃貸中のマンションや戸建ては、売却価格が安くなる傾向があります。

誰も住んでいない物件であれば居住用不動産として売却することができますが、既に他人が住んでいる物件を売る場合は「収益物件（投資用不動産）」としての売却になります。

収益物件としての売却となると、買い手は、居住用の物件を探している人ではなく投資を目的として物件を探している人になります。

そのため通常の売却とは異なり、家賃収入などからどれぐらいの利回りがあるのかといった点を重視されるようになります。

なお、賃貸している収益物件の場合は、「収益還元法」という方法で不動産の価格を算定します。

収益還元法とは

収益還元法とは、一言でいうと「不動産から得られる純収益を還元利回りで割り戻して不動産の価格を判定するもの」です。

なお、純収益は、収益（家賃収入）から経費を差し引いたものになります。
また、還元利回りは、その不動産に投資して得られる利回りのことで、不動産の価格と同様、その地域や不動産の内容によってある程度の相場のようなものがあります。

家賃が安いほど不動産の売却価格も安くなる

以上のとおり、賃貸中のマンションや戸建ては収益物件として売却するようになりますので、家賃収入の大きさが重視されます。

ちなみに、上記の「収益還元法」で計算する場合も、家賃（純収益）が高ければ高いほど不動産の価格も高くなる仕組みです。

ただ、実際には家賃もその地域の相場と物件の内容によって決められていますので、売却する物件だけが飛び抜けて高い家賃になっているということはないと思います。

そのため一般的には、居住用のマンションや戸建てに比べて、賃貸中のマンションや戸建ては、売却価格が安くなる傾向があります。

2. 賃貸中の物件は売れにくい

マンションや戸建てを探している人の多くは、自分たちで住むための物件を探しています。

そのような人にとって、他の人が住んでいる物件（賃貸物件）を買うという選択肢はありません。

そのため、賃貸中の物件を探している人は、家賃収入を目的にしている「投資目的の人」に限られてしまします。

もちろん、投資用の不動産を探している人もいますので、タイミングが合えば早く売れることもありますが、どうしても希望者の数が少なくなるため、売却までに時間がかかる場合があります。

3. 内覧ができない場合がある

不動産の購入はもちろんとても高価な買い物になりますので、買い手から内覧を希望されるのが一般的です。

普通の売買であれば、売り主側が内覧を受け入れるだけで問題はありませんが、賃貸中の物件の場合は、内覧を実施するために借主（入居者）に許可をもらう必要がでてきます。

また、入居者の方がすんなり受け入れてくれた場合はスムーズですが、「知らない人に部屋に入られるのは嫌だ」と言われて拒否された場合は、それ以上は強く言えなくなります。

そういった場合は、内覧ができない状態で売却を進める必要がありますので、購入希望者にとってもなかなか買いづらい面があります。

そのため、内覧ができないという理由で値下げをお願いされるケースもあります。

売主側も建物内部を確認できない場合は要注意

ただ、内覧できないということは、売主側にとっても建物の内部を確認できないということになります。

それは、売却後のトラブルの原因となるので注意しておかないといけません。

例えば、売却前から雨漏りがあったり、何らかの設備が故障したりしていた場合、瑕疵担保責任の問題が発生してしまいます。

そのためにも、内覧ができない場合には、売主と買主の間で事前に「瑕疵担保責任の免責」などを決めておいた方が安心です。

まずは査定してもらうことが大切

賃貸中の物件は、通常の物件と内容が異なりますので、まずは不動産会社に査定をしてもらって、どれぐらいの価値があるのか知ることが大切です。

その査定価格をもとに、今後どのように売却を進めたらよいのか検討することができます。

一社だけに査定をお願いした場合は、その価格が適正価格であるか判断ができませんので、「不動産の一括査定サイト」を利用して複数の会社から査定を受けるようにした方が安心です。