ウチラボ
ウチラボ 編集長
マンション売却時の内覧。買主からよくある質問や売却理由の答え方
マンションの売却を進めていくと、そのうち不動産会社の担当者から「内覧」や「オープンルーム」の話が出てきます。
ちなみに、内覧（ないらん）は内見（ないけん）とも言いますが意味は一緒です。
また、オープンルームはオープンハウスという場合もありますが、こちらも意味はほぼ一緒です。
内覧の際には不動産会社の営業マンも一緒に対応してくれますが、可能であれば「売主」も立ち会うようにしましょう。
目次
そのマンションについて一番詳しいのは売主
マンション売却時の内覧やオープンルームに来る人は、その物件に対して関心があるため、いろいろな質問をされます。
もちろん不動産会社の担当者も不動産売買のプロですから、通常の売買取引の手順や税金などの質問には対応が可能です。
ただし、その売却する物件について最も詳しいのは、間違いなく実際に住んでいる売主（所有者）になります。
例えば、もし売主が立ち会っていない場合で、購入検討者が「お隣にはどんな人が住んでいますか？」と不動産会社の営業マンに尋ねても、ちゃんとした回答は無理ですが、売主ならしっかり答えることができます。
この例のように、購入検討者がその物件を買う段階で一番知りたいことは、実際に住んでいる人の生の声になります。
そのため、売主がそういった質問に対して丁寧に対応するだけでも、相手に与える印象はかなり変わりますし、不安を解消させることができます。
そうすることで、家の売却が早い段階で成功しやすくなります。
以上のことから、内覧やオープンルームには売主もできる限り立ち会うことが大切です。
購入検討者からよくある質問
内覧に来た購入検討者は、その物件に住んでいる人から実際の生の声を聞きたいと考えています。
人によって質問も異なりますので、絶対にこれ！だとは断言できませんが、購入検討者からよくある質問は以下のような内容です。
- お隣や上の階、下の階に住んでいる人について
- 日当たりについて
- 普段利用しているスーパーについて
- 公立の小中学校の校区について
- 夜の外の様子について
- 管理組合について
- 売却理由について
1. お隣や上の階、下の階に住んでいる人について
実際にそのマンションに住むことになると、お隣さんや上の階、下の階に住んでいるのはどんな人かとても気になります。
すぐにトラブルになるような神経質な人だと嫌だなと感じますし、また上の階の足音や騒音が大きい場合には少し不安になってしまいます。
だからといって嘘をついてしまうと、今後、買主と売主でトラブルに発展してしまう恐れがありますので、質問には正直に答えるようにしましょう。
例えば、上の階に小さな子供がいて時々ドタドタと走る音が聞こるとしても、「じゃあその子供が大きくなったら足音の心配はなくなりそうだな。」と考えてくれる人もいますので、そのままの事実を伝えるようにしましょう。
また、お隣さんとは何かと顔を合わせる機会が多くなるため、どんな人かイメージできるようにしてあげましょう。
2. 日当たりについて
日当たりも購入検討者が重視する点です。
事前に物件資料を見れば方位は分かるのですが、周辺の建物の状況やマンションの階数によって日当たりが異なりますので、よく質問される内容といえます。
3. 普段利用しているスーパーについて
その家の立地の生活利便性に関する質問も多くなります。
・徒歩何分ぐらいで、どんなスーパーがありますか？
・実際によく利用しているスーパーはどこですか？
といったことは購入検討者にとって気になる点です。
生活利便性の質問としては、他にもパン屋さんやコンビニ、レストラン、スポーツジムの位置も聞かれるかもしれません。
4. 公立の小中学校の校区について
購入検討者のお子さんがこれから小学校や中学校にあがる場合は、その校区を確認される場合もあるかと思います。
また、もし売主自身のお子さんもその学校に通っていたり卒業していた場合には、実際に「学校はどんな感じですか？」といった質問もされるかもしれません。
5. 夜の外の様子について
夜の外の様子も購入検討者がとても気にする点です。
特に、前面道路が何車線もある幹線道路の場合は、車の騒音を心配されるでしょうし、飲み屋などが多い場合には、酔っ払いの大声などを心配される方もいます。
6. 管理組合について
マンションによって管理組合がしっかり機能しているかどうかが変わってきます。
そのため、「管理組合はしっかり対応してくれますか？」「○○の場合も対応してくれますか？」といったことを聞かれる可能性もあります。
また、そのような点を心配される購入検討者は、マンション全体で掃除が行き届いているか？落書きなどはないか？などをチェックされることが多いかと思います。
7. 売却理由について
家を売却する時は、買い手に不動産の状況を正直に伝える必要があります。
聞かれていないことでも、重要な点は自分から伝えておかないと後からトラブルの原因になります。
ただし、答え方は重要です。
答え方一つで、買い手に伝わる印象は全く違います。
ほぼ必ずと言っていいほど「マンションの売却理由」は聞かれます。
マンションを売却に出すということは、必ず理由があるはずだからです。
それがよくない理由であれば、買い手も購入を検討します。
買い手にとって関係がなければ、問題はありません。
しかし、問題無いからといって、ストレートに言うことが良いとは限りません。
例えば「離婚して別居することになったから」「会社が倒産したから」などです。
たしかに買い手にとって関係ありませんが、それを聞けばテンションは下がるはずです。
買い手は、新生活を迎えることに、ワクワクした気持ちで不動産を見に来ている方が多数です。
わざわざその楽しい気持ちを壊すことは止めましょう。
もしかしたら「部屋は良いけど、なんか縁起が悪いから他の物件にしよう」なんてこともありえます。
不動産は大きな取引の為、購入を決めるときは、勢いが大事です。
このような気持ちの部分は、想像する以上に大きいことを念頭に置いていて下さい。
また、問題があったとしても、対応方法を買い手に伝えて納得して頂ければ大丈夫です。
問題をつかれてオロオロしているだけでは、絶対に買い手は購入しません。
売却理由は必ず聞かれる事なので、説明の仕方や対応方法の準備をしておきましょう。
よく聞かれる売却理由を一覧にしましたので、自分に当てはまる場合は参考にして下さい。
よくある売却理由
- 転勤による引っ越し
- 離婚による別居
- 子供が増えたので、もっと広い住宅へ住みたい
- 隣人トラブル
- 老後に向けて、生活しやすい住宅に住みたい
- 子供の進学のため、希望の学区へ引っ越し
- タワーマンションへの住みたい
- マンションから庭付き一戸建てへの住み替え
- 高圧電線付近の身体への心配
- 水害ハザードマップの指定区域
売却理由に対しての答え方や対応方法
離婚の場合
そのまま伝えるとあまり印象が良くない理由としては、「離婚」があります。
これから、新居で新しい生活を家族で始めるという時に「離婚したから」と言われれば、あまり気持ちの良いものではありません。
例えば、離婚で実家に戻るのであれば「実家に戻るため」という理由でも嘘にはなりません。
他の理由で代用できるのであれば、イメージの悪くならない理由に置き換えましょう。
高圧電線や水害ハザードマップの指定区域
絶対に伝えないといけない理由もあります。
「高圧電線付近」や「水害ハザードマップの指定区域」などです。
大手の不動産会社でなくても、物件調査で必ず確認すると思いますので、重要事項説明書に記載される内容です。
買い手が、それを納得しての購入なら問題ありません。
通常、上記理由であれば相場よりも安くなりますので「値引きされるなら」と気にせず購入される方もいらっしゃいます。
物件の査定の段階からきちんと物件調査をしていれば、既に値引きを査定額に反映している不動産会社も多いと思います。
ここで、査定額に反映していない不動産会社がありましたら、あまり信用しないことをお勧めします。
隣人トラブル
伝え方が難しい理由は「隣人トラブル」です。
例えは、個人的に喧嘩をして仲が悪いなどは、報告しなくても大丈夫です。
この場合も当然「隣人と仲が悪い」と、ストレートに言わないようにしましょう。
そのように言われて、マイナスの印象を抱かない方は少ないと思います。
この辺りの言い回しについては、不動産会社によく相談してください。
また、隣人が周りに迷惑をかけることで有名で、警察沙汰になったこともあれば、それは絶対に言わないと行けません。
マイナスのイメージがついても仕方ない理由です。
対応としては、値引きで対応するのが簡単です。
これも「安くなるなら」と気にせず購入する方も必ずいらっしゃいます。
自分だったら絶対に購入しないと思うことでも、全員がそうであるとは限りません。
売主の答え方や対応で売れやすさも変わります
売却を依頼すれば、不動産会社から色々なアドバイスされると思います。
経験豊富な担当であれば「売却理由は必ず聞かれますので、考えていてください」と事前に伝えるはずです。
そして、その理由の伝え方に問題があれば、他の言い回しを教えてくれるはずです。
このような担当の気配りで、売却には大きな差が出ます。
売却依頼で不動産会社を選ばれる時、査定額や広告の充実度などを見て、選ばれる方は多いと思います。
それ以外に、細かいことにも気付ける担当者かどうかも、選ぶ理由に加えることをお勧めします。
そして、信頼できる不動産会社が見つかれば、気になった点は何でも相談しましょう。
「これは言わない方が良いかな？」ということは、依頼する不動産会社には一切気を使わなくて大丈夫です。
売却時には「告知書」という書類を作成すると思います。
これは、不動産会社が調べられない内容についてもチェックするためです。
作成する時がきましたら、細かすぎる位がちょうど良いので、なんでも気になっている点は記載しましょう。
複数の不動産会社の意見を聞くのもオススメ
家を売却される場合は、まずは不動産会社に査定を依頼する必要があります。
ただ、不動産会社によって査定の基準が異なっていたり、そのマンションについての知識の深さ、その地域での売買経験の豊富さによって、査定価格には差が出ますので、できるだけ複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
無料で利用でき、一度の入力で複数の不動産会社に一括査定を依頼することができますので、まずは利用を検討してみてはいかがでしょうか。
家を売るなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。
「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。
一括査定サイトでは、一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できますので、大変便利です。
私がお勧めする一括査定サイトは「リビンマッチ」です。
