ウチラボ
ウチラボ 編集長
再建築不可物件とは？ 道路や間口が狭い土地は家を建て替えできない
戸建て住宅や土地の売買をする場合、前面道路や間口が狭すぎると、実はその土地では新しく建物を建てることができない「再建築不可」の物件になっている可能性がありますので、不動産を取引する際には注意が必要です。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、もともと建物が建っていた土地であっても、新しく家を建て替えることはできない物件のことです。
なぜそのようなことが起こるかというと、何十年も前から建物が建っていた場合、その頃は問題がなくても、その後に制定された建築基準法で建物を建てることができない土地に該当している場合があるからです。
再建築不可の物件では、現時点で建っている建物については問題がありませんが、その建物を取り壊して新しく家を建てる（建て替える）ことは禁止されます。
また、場合によっては改築もできない場合があります。
それでは、どのような不動産が再建築不可物件となるのでしょうか？
再建築が不可となる物件は？
建築基準法や都市計画法の問題で再建築が不可となる物件は、以下のとおりです。
間口が2m未満
間口とは道路に接している箇所のことで、建物を新築したり建て替える場合は、建築基準法により間口が2メートル以上あることが条件となります。
そのため、間口が2メートル未満の場合は、建物を建て替えることができません。
既に建っている建物は問題ありませんが、この土地に新しい建物は建てることができません。
建物を建てることができないというのは、具体的には建築する際に「建築確認を受けることができない」ということです。
間口の問題を解消する方法
もし、このような土地に建物を建てる場合は、間口が2メート以上になるように隣の土地を購入する必要があります。
隣の土地を購入するといっても、2メートルにたらない部分だけを購入すればよいので、それほど費用はかかりませんが、隣の所有者に売買に応じてもらう必要があります。
前面道路の幅員が4m未満
前面道路とは対象となる土地が接している道路のことです。
建築基準法では、この前面道路の種類について細かく分類されていますが、一言でいうと、前面道路の幅員が4m未満の場合は、原則として建物を建築（建て替えも含む）することができません。
ただし、以下の措置を行うことで建築が許可されるようになります。
前面道路の幅員の問題を解消する方法
道路の真ん中（道路中心線）から2mの場所までを道路とみなし、その部分に含まれる土地には建物を建てたり塀を設置しないというルールを守れば、建築が許可されるようになります。
これを「セットバック」といいます。
また、もし前面道路の向かい側が川や崖などになっていて、向かい側でセットバックをすることが不可能な場所については、道路中心線からの計算ではなく、道路の向かい側の端から4mの部分までを道路とみなしてセットバックしなければなりません。
道路に接していない袋地
道路に接していない土地を「袋地（ふくろじ）」といいます。
建築基準法では、道路に接していない土地には建物を建てることができません。
また、既に建物が建っている場合には、その建物については問題ないのですが建て替えは許可されません。
市街化調整区域
「市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）とは、都市計画法で、市街化しないように制限している区域となります。
そのため、売却しようとしている土地が都市計画法の「市街化調整区域」に含まれている場合は、原則として購入者は建物の建築ができません。
「市街化調整区域」で建物を建築することができるのは、農業従事者など自治体が定めた項目に該当する人だけとなります。
不動産会社の担当者と相談しましょう
再建築不可物件とは、建物の建築や建て替えができない物件のことですが、建物が建築できない土地だと思っていても場合によっては建築が許可される方法もいろいろとあります。
そのため、建築や建て替えができない不動産だから売却しても売れないだろう。と諦めずに、まずは一度、不動産会社に相談されることをおすすめします。
ただ、一社だけに問い合わせると会社ごとの比較ができずセカンドオピニオンも受けられないため、まずは「不動産の一括査定サイト」利用して複数の不動産会社に査定を一括で依頼されるとよいでしょう。
そうすることで、セカンドオピニオンを聞くこともできますし、本当に信頼できる不動産会社はどこか比較することができるようになります。
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