ウチラボ
ウチラボ 編集長
中古マンションが相場よりも高く売れる条件とは？
一般的に中古マンションを売る時は、新築の購入価格に比べて売却価格は安くなります。
短い期間しか住んでない物件だとしても、ほかの人が一度住んだ物件ということになりますし建物の劣化は進んでいますので、売却する際には、新築時の購入価格と比べると安くなったとショックを受ける方もいます。
目次
いまは中古マンションが人気
いまは中古マンションも新築と同様に人気です。
新築のマンションを探している人も、同じエリアで中古マンションを調べたり比較検討するのが一般的になっています。
それに、マンションが綺麗であることに越したことはありませんが、最近はリノベーションも人気ですので、築年数が古い物件も条件があえば売れやすくなっています。
そして、なかには新築の購入時とほとんど変わらない高値で売却を成功するケースもあります。
そういった相場よりも高値で売れる条件について紹介したいと思います。
相場よりも高く売れる条件
相場よりも高く売れる中古マンションとは、以下のような条件をクリアしている物件になります。
- 築10年以内の物件
- 人気エリア・憧れのエリアにある物件
- 眺望・見晴らしが良い物件
詳しくは以下のとおりです。
① 築10年以内の物件
中古マンションは購入する時にも言えることですが、10年を超えるとガクンっと価格が下がる傾向にあります。
やはり10年を超えるとどうしても古さを感じる箇所が出てくるからです。
それに比べて築10年以内のマンションは、まだそれほど古さを感じることはないので、高値で売るチャンスが残っています。
② 人気エリア・憧れのエリアにある物件
人気エリアや憧れのエリアにある物件は、それだけでステイタスやブランド価値が生まれますので、購入希望者も多く需要は高くなります。
人気エリアはテレビや雑誌でよく取り上げられることも多いのですが、それだけ何らかの魅力があるからです。
例えば、人気の商業施設への利便性が良かったり、子育てに最適な居住環境がある、人気の小学校の校区になっている、など、いろいろな理由があります。
③眺望・見晴らしが良い物件
ベランダやバルコニーからの見晴らしが素晴らしい部屋はそれだけで価値があります。
住んでいる人は見慣れてしまっているかもしれませんが、初めてその眺望を見る購入希望者にとっては大きなインパクトになります。
また、マンションを売りに出す時、同時に同じマンションで何戸も売りに出てしまっていることがあります。
このようなタイミングで売りに出してしまうと同じマンション内で価格競争が起きたり、部屋の状況を厳しい目で比較されてしまいますので、高値で売るのが難しくなる場合があります。
そんな中でも「眺望・見晴らしが良い物件」であれば、逆に物件の素晴らしさを際立たせることができます。
購入希望者が中古マンションを購入する際に重視する点として、ベランダやバルコニーからの眺望はとても大きな要素となります。
共用部分の清潔さも大切
以上のとおり、「築10年以内の物件であること」「人気エリア・憧れのエリアにある物件であること」「眺望・見晴らしが良い物件であること」の3点は相場よりも高く売ることができる要素となります。
ただ、そのような物件であっても他のマイナス面が目立っている場合には、売却まで時間がかかってしまう可能性も高くなります。
例えば、マンションの共用部分が汚い場合です。
落書きなどがあるのは論外ですが、ゴミが所々に落ちていたり、自転車置き場が無法地帯になっているような場合には、購入希望者も「管理が行き届いていないのかな」とか「変な人が住んでいるのかな」と不安に感じてしまいます。
内覧時にはマンションの外も事前にチェック
そのため、購入希望者が見つかって内覧の日時が決まったら、購入希望者がマンションに訪れる前にマンションの外や共有部分を確認しておきましょう。
せっかく部屋を綺麗にしていても、マンション自体にたくさんゴミが落ちていたらそれだけでイメージダウンに繋がってしまいます。
カーテンを開けて眺望が目に入るように
ほかにも、購入希望者が内覧の際に部屋に入った時、素晴らしい眺望が目に入るインパクトはとてもプラスになります。
部屋の古さを感じさせないためにも、カーテンを開けて眺望と明るい部屋を見てもらいましょう。
特に、同じマンション内でいくつも部屋が売りに出ていた場合には、眺望の善し悪しが売れやすさを決める大きな要素となります。
いま自分が住んでいるマンションを可能な限り高く売るためには、少しの工夫や心遣いが大切になります。
一括査定サイトが人気の理由
最近は、とても気軽に査定ができるようになりました。
よく利用されるのが「不動産一括査定サイト」です。
しかし手軽だから良いと言う理由だけではありません。
査定を複数の不動産会社に依頼することで、売却を希望する不動産の適正価格が分かります。
一度査定をして頂ければ分かりますが、価格がバラバラになることは珍しくありません。
例えば、一番査定額の低いところと高いところで数百万円の差が出ることがあります。
これだけでも、査定を一社で終わらすことのリスクが伝わると思います。
例え依頼した一社の査定額が高く、売却が成功したとしても「もっと高く売れたのでは」と後悔することになります。
複数に依頼して査定額が高いと分かっていれば「高く売れて良かった」と喜ぶはずです。
良い不動産会社と担当者を選ぶこと
複数の不動産会社から査定報告を受けた時、気を付ける点が2つあります。
- 依頼した不動産会社の中で、一番査定額が高い
- 大手の不動産会社だから大丈夫
こちら2点の理由では、決して不動産会社を決めないでください。
それでは、選び方を説明していきます。
査定報告の内容
査定報告の内容に、しっかりした根拠を示しているかです。
近隣の類似した売出物件や成約物件と照らし合わせ、プラスポイント、マイナスポイントを細かく査定額に反映させているところは信頼できます。
逆に、曖昧な理由で査定額を報告してくるところは注意です。
高い査定額は買い手にとって魅力的なので、依頼したくなる人は多いと思います。
その為、曖昧な理由でも高い査定額を出して、不動産の媒介契約をとる不動産会社が多いことも実情です。
そう言った不動産会社に依頼をした場合、実際には高くて売れない為、売り出してすぐに価格の値下げ提案を勧められることが多いです。
売買実績
依頼を出す不動産と、類似した不動産の売却件数を教えてもらいます。
地元の不動産は地域密着型が多い為、大手の不動産より地域によっては経験豊富なことがあります。
大手だからと決めない理由がこれですが、本当のことを言ってくれるかは分かりません。
しかし、依頼した不動産の周辺状況の詳しさで、その辺りは判断できます。
担当者の経験値と人柄
どんなに良い不動産会社だったとしても、担当者によって経験値が違います。
ただ、経験値が高くても横柄な態度の人が担当になると、心理的にも売却活動が大変になります。
また新人で経験値が不足していても、質問したことをきちんと上司に相談してから答えてくれる担当者なら問題ありません。
しかし、その場合は判断に時間がかかるので、初めから人柄の良い経験値の高い担当者に当たることが望ましいです。
以上の理由で、経験値と人柄が重要になります。
売却の依頼を出す不動産会社が決まりましたら「媒介契約」を結びます。
【おさらい】不動産売り出しのポイント
不動産を売りに出してからは、実際に部屋を見せることになります。
その時「買いたい」と思ってもらうことが大切です。
そのポイントを紹介します。
部屋をスッキリさせる
部屋をスッキリさせる目的は、内見者に部屋を広く見せる為です。
空き家の方が売りやすいのは、部屋がスッキリ見えるからです。
ただ住んでいる場合も悪くはありません。
買い手が実際に暮らし始めた時のイメージがしやすいからです。
その時、部屋もスッキリしていれば、空き家で見せるより魅力的に見えます。
部屋を明るく見せる
部屋は明るく見せることが大切です。
それだけでも部屋の印象は全く変わります。
また、照明にも種類があります。
部屋にあった照明を設置することで、より魅力的に見てもらえます。
部屋の掃除
当然ですが、綺麗であるほど好印象です。
リフォームも見栄えが良くなりますが、多額の費用が掛かります。
もし、自分で掃除仕切れないところがあれば、ハウスクリーニングを検討しても良いと思います。
水回りは内見で特に見るところです。
綺麗にするなら、水回りは外せません。
ハウスクリーニングは1万から3万円くらいは掛かりますが、不動産は多額な取引のため、思い切って掛けてみてはいかがでしょう。
まとめ
最後にもう一度、大切なポイントを整理します。
不動産の売却を検討した時は、複数の不動産会社に査定を依頼
査定の報告を見て、一番信頼できる不動産会社を判断します。
複数の不動産会社に依頼する時は「不動産一括査定サイト」を利用するのも一つの方法です。
不動産会社は大手に絞らず、地元の不動産会社も合わせて検討
検討する際は、依頼する不動産と、類似した不動産の取引実績を確認します。
また「賃貸」「売買」「投資用」と、取引の種類でも得意不得意があります。
売却に出した不動産は、内見者に好印象を持ってもらえる準備が大切
費用がかかる場合は、何もせずに値下げで対応したり、費用をかけて売り出し価格を上げるなど、どうすることが一番適切かを考えます。
このあたりは、プロの担当者に相談するべきところです。
しっかり答えてもらえない担当者の場合は、注意が必要です。
以上が、不動産を売却をする時の必須ポイントです。
どれも細かいことですが、不動産の取引で失敗しないためにも、ぜひ取り入れて頂くことをお勧めします。
家を売るなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。
「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。
一括査定サイトでは、一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できますので、大変便利です。
私がお勧めする一括査定サイトは「リビンマッチ」です。
