ウチラボ 編集長

家の売却による税金。売ったらいくらかかる？譲渡所得とは？

マンションや一戸建てなど不動産を売却する時に心配になるのが「税金」だと思います。

家を売った時にかかる税金は一つではなく、いろいろな税金がかりますし特例などもあったりして、いくらぐらいかかるのか分からないという方も多いと思います。

また、確定申告や納税も必要になるので、ほったらかしにはできませんし。

そこで、家を売却した際にどういった税金が発生して、いくらぐらいかかるのかをご案内します。

利益が出ると税金が高くなる

家を売ったら税金が高そうと思われるかもしれませんが、高い税金がかかるのは利益が出た時です。

売買契約のために絶対に必要な「印紙税」は利益が出ても出なくてもかかってしまいますが、譲渡所得税などは利益に対してかかるので、利益がなければかかりません。

ここでいう利益とは、売却益のことです。

また、税金のことを調べていると「譲渡所得」という言葉も目にすると思いますが、この譲渡所得は売却益のことです。

譲渡所得（売却益）の求め方

税金を計算する際の基となる譲渡所得は以下の方法で求めることができます。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入 －（取得費＋譲渡費用）

譲渡収入とは売却価格のことです。

また、取得費や譲渡費用について詳しくは以下のとおりです。

これらの「費用」を明確にすることで売却益を抑えることができますので、どれぐらいの費用がかかったかハッキリさせておきましょう。

取得費とは？

取得費とは、家を購入した時にかかった費用のことです。

この取得費は、家の購入代金だけでなく、購入のために支払った仲介手数料や税金、リフォーム費用なども含まれます。

この取得費が多いほど、売却時に支払う税金が安くなりますので、しっかり明確にしておきましょう。

※以下は一例になります。このほかにも取得費に計上できるものもありますので、家の売却時には不動産業者の担当者さんに確認しましょう。

• 家の購入代金
• 購入時に不動産業者に支払った仲介手数料
• リフォームにかかった費用
• 不動産取得税
• 印紙税登録免許税
• 登記手続きのために司法書士へ支払った費用
• 住宅ローン金利（住宅ローンの借り入れから入居までにかかった利子）
• 住宅ローン保証料

注意点として、「家の購入代金」は、実際に支払った価格ではなく減価償却後の価格となります。

そのため、まずは減価償却費を求める必要があります。

不動産は、購入から経過年数が増えるほど価値が徐々に下がっていきますので、その経年劣化によって下落する価値を表すためのものが減価償却となります。

ちなみに、居住用マンション（鉄筋コンクリート造）の減価償却費の計算方法は以下のとおりです。

減価償却費 ＝（建物価格＋建物分購入費用） × 0.9 × 0.015 × 経過年数

この方法で求められた減価償却費分を当時の建物の購入価格から引けば、正しい「マンションの購入代金」が算出されます。

マンションの購入代金 ＝ 購入する際に支払った金額 － 減価償却費

譲渡費用とは？

譲渡費用とは、売却時いかかった費用のことです。
家の譲渡費用にはいかのようなものが含まれます。

• 不動産業者に支払った仲介手数料
• 印紙税（売主が負担したもの）
• 立退料（貸していた家を売るため、借家人に住戸を明け渡してもらうために支払った場合）
• 違約金（売買契約の際、キャンセルなどのために契約者に支払った場合）

譲渡費用は「売るために直接かかった費用」となります。

そのため、修繕費や固定資産税など家の維持や管理のための費用などは譲渡費用になりません。

参考： 【国税庁】譲渡費用となるもの

家の売却でかかる税金

家を売った際にかかる税金は、利益が出た場合にかかるものや売買契約時に必要なものなどがあります。

売却益があるとかかる税金

売却益が出た場合には、以下の税金がかかります。

そして、「譲渡所得税」と「住民税」は、不動産を所有していた期間によって税率が異なり、所有していた期間が長い方が税金が安くなります。

また、この場合の所有期間は、売却した年の1月1日時点が基準となります。
その年の8月に売却したとしても、期間を計算する場合はその年の1月1日と考えなければなりません。

• 譲渡所得税
• 住民税
• 復興特別税

譲渡所得税

譲渡所得税は、家の売却で利益が出た場合に発生する税金です。

購入にかかった費用よりも売却した金額が高ければ譲渡所得が発生しますので、所得税を納税することになります。

「譲渡所得税」は、譲渡所得に税率をかけて求めます。

不動産を所有していた期間によって税率が異なり、長く保有していた方が税金が安くなります。

具体的には、5年を超えて家を所有していた場合の税率は15%（長期所有）。

所有期間が5年以下の場合の税率は30%（短期所有）となります。

住民税

住民税も家の売却益が発生した場合にその売却益に対してかかります。

税率は、長期所有（5年超）で5%、短期所有（5年以下）で9%となります。

住民税も譲渡所得税と同じように、不動産を所有していた期間によって税率が異なり、長く保有していた方が税金が安くなります。

復興特別税

復興特別税とは、東日本大震災の復興に必要な財源を確保するために創設された税金です。

課税の対象となる人は、2013年～2037年の間に所得税を納める義務のある個人となっています。

税率は2.1%です。

また、税額の計算方法は、譲渡所得に課税される「所得税額」に対して2.1%を乗じます。

抵当権抹消（ローン残債がある場合）のためにかかる税金

登録免許税

登録免許税は、登記にかかる税金です。

一般的に、「所有権移転や抵当権設定のための登記」にかかる費用は買主が負担しますが、「ローンの残債がある場合の抵当権抹消登記」の費用は売主が支払うようになります。

そのため、抵当権を抹消する場合は、不動産ひとつにつき1,000円の登録免許税がかかります。

なお、抵当権を抹消する場合、司法書士に依頼するのがいっぱんてきであるため、このほかに司法書士に支払う手数料として1万円～2万円ぐらいの費用が発生します。

売買契約時に必要な収入印紙にかかる税金

印紙税

家を売却する場合は、売買契約書に収入印紙を貼らなければなりません。

印紙税は、その収入印紙の金額のことで、収入印紙を購入して契約書に貼ることで納税したことになります。

ちなみに、不動産譲渡契約書の印紙税は、いまのところ令和4年3月31日まで軽減税率が適用されています。

印紙税の費用は以下のとおりです。

利益がなければ税金はかなり安くなります

以上のとおり、印紙税や登録免許税などは必要な税金になりますが、売却で利益が出なければ「譲渡所得税」「住民税」「復興特別税」はかかりません。

一般的に、家の売却でかかってくる主な税金は「譲渡所得税」や「住民税」になりますので、売却益がなければ納税する金額はだいぶ低く抑えられます。

また、マンションの価値は通常は経過年数とともに値下がりしていきますので、所有期間が長ければ一般的には売却益が出ないことの方が多いでしょう。

税金を安くする方法はたくさんあります

家の売却で利益が出たからといって、そのまま譲渡所得税などがかかるわけではありません。

実際には以下のような様々な控除があります。

3,000万円控除の特例

居住用の家を売った場合に譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。

この特例を受けるには、
・自分で住んでいる家
・売主と買主が親族ではないこと
・過去3年間に同様の特例の適用を受けていないこと
などの条件がありますが、これらを満たしていれば売却益から3000万円を引くことが可能になります。

つまり売却益が3000万円だった場合にこの特例を受けると、売却益は0円になるということです。

この「3000万円特別控除」とは、譲渡所得から3000万円を引いて譲渡所得税を計算できる制度ですので、この特例により売却益が0円になれば譲渡所得税がかからなくなります。

家が夫婦共有なら2人とも特別控除を受けられる

この特別控除のすごいところは、マンションが夫婦など複数の所有者がいる場合には一人ひとりこの制度を利用できる点です。

例えば、家の売却益が6000万円になった場合で、夫婦がマンションを半分ずつ所有（共有）していた場合には、夫婦それぞれの譲渡所得は3000万円になりますが、「3000万円特別控除」も夫婦それぞれに適用されるため、譲渡所得税はかかりません。

買換え特例

家を買い替える場合、売却した価格よりも高い住宅に買い替える場合には「買換え特例」が利用できます。

この「買換え特例」を利用すれば、家を売却したときの譲渡所得税や住民税、復興特別税をゼロにすることができます。

例えば、3000万円で購入した家を4000万円で売却した場合は売却益が1000万円となりますが、売却価格より高い5000万円の家に買い替えた場合は、この特例を利用することができ課税されなくなります。

ただ、課税を繰り延べるだけの仕組みになりますので、もし次にその家を売却したときには繰り延べた譲渡益を加算しなければなりません。

なお、買換え特例を利用するための条件は以下のとおりです。

• 自宅を売ることが前提
• 直近2年間に3000万円控除などを受けていないこと
• 売却価格が1億円以下であること
• 居住期間が10年以上、所有期間が10年超であること
• 買いかえ先の建物の床面積が50平米以上
• 自宅を売った年の前年、売った年、その翌年の3年間に買い替えること
• 買いかえ先の住宅が耐火建築物の中古住宅の場合は築25年以内
• 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
• 売った翌年に確定申告すること

なお、買い替え特例と住宅ローン控除は併用できません。

住宅ローン控除も所得税や住民税を大幅に減らすことができるのですが、不動産の状況などによってどちらがお得になるかが異なるため、不動産会社の担当者さんと相談するようにしましょう。

長く住めば税額は安くなります

家の所有期間が5年を超えた場合には「長期譲渡所得」となるため、税額が安くなります。

そして、さらに所有期間が10年を超えるともっと税額が安くなる軽減税率の特例という制度もあります。

そのため、家の所有期間が長ければ、その分税金も抑えられますので、いったん所有期間がどれぐらいになるかも把握しておいた方がよいでしょう。

家を売却した場合の消費税は？

自宅として住んでいた家を売却した場合、消費税はかかりません。

ただ、家の売った時に不動産業者に支払う「仲介手数料」には消費税がかかります。

なお、投資用マンションの場合には売却すると消費税がかかります。

ウチラボ編集長

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