不動産売却ガイド 編集者

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賃貸中の不動産。売却のために退去してもらうことは可能?注意点は?

不動産を売却する場合、賃貸中の物件でも売却は可能ですが、やはり誰も住んでいない状態の方が売れやすくなります。

もちろん、誰も住んでいない状態にするということは、現在の入居者の方に退去してもらうしかありません。

そのため、「高く売れるのであれば、いま借りている人に出ていってもらった方がいい。」と思われている方も多いのですが、法的な面もあるため、それが可能なのかどうか悩まれている方も多いようです。

そこで、入居者に退去してもらうことは可能なのかどうか。また、その注意点などについてご説明していきたいと思います。

賃貸契約の内容次第で、退去をお願いするのは可能

一般的に建物の賃貸は、以下の2種類の契約に分かれます。

  • 期間の定めのある定期借家契約
  • 期間の定めのない一般的な賃貸借契約

賃貸契約をする段階ではあまり重視されていなかった方もいらっしゃると思いますが、貸主側から契約の更新を終了させる場合は、賃貸契約の種類がとても重要になります。

契約の種類で貸主の権利が異なります

分かりやすく書くと以下のようなイメージです。

  • 期間の定めのある定期借家契約」の場合は、貸主側から賃貸契約の更新を解除できる
  • 期間の定めのない一般的な賃貸借契約」の場合は、正当な事由がなければ貸主側から更新を拒否できない

まずは賃貸契約の内容を確認しましょう

まず、入居者に退去してもらいたいと思われている場合には、「賃貸借契約書」を確認しましょう。

その賃貸借契約の内容が、「① 期間の定めのある定期借家契約」であるか「② 定期借家契約ではない賃貸借契約」であるかによって、退去に関する内容(貸主側の権利の強さ)も全く異なります。

① 期間の定めのある定期借家契約の場合

賃貸借契約の内容が「期間の定めのある定期借家契約」の場合は、事前に更新期限が定められていますので、契約期間が満了した段階で退去してもらうことが可能です。

更新期限がいつになっているかは賃貸借契約書に記載されているはずですので、確認してみるとよいでしょう。

このように、借主と「期間の定めのある定期借家契約」を結んでいる場合は、契約期間が満了した段階で退去してもらうことが可能です。

② 期間の定めのない一般的な賃貸借契約

「期間の定めのない一般的な賃貸借契約(定期借家契約ではない賃貸借契約)」の場合は、貸主の都合で退去してもらうのはとても難しくなります。

一般的に1年または2年ごとに契約期間が定められていると思いますが、賃貸契約の内容が「期間の定めのない一般的な賃貸借契約」となっている場合、借主(入居者)は貸主(オーナー)よりもしっかり保護されるため、契約期間が満了する時期が来ても貸主が更新を希望すれるだけで更新となります。

貸主側からは簡単に更新を止めることはできず、貸主側から更新を断るためには、法律上「正当な事由がなければならない」とされています。

つまり、更新を断るには「正当な事由(理由)」が必要となるのですが、実は「物件を売却したいから」といった理由は「正当な事由」として認められていません。

参考までに、オーナー側が退去をお願いできる場合の「正当な事由」としては、以下のようなものになります。

  • 貸しているオーナーが、他に住む所がなくなってしまって、どうしてもその建物に住む必要がある場合
  • 貸している建物が古くなって危険なので建て替えをしなければならない

このように「期間の定めのない一般的な賃貸借契約」の場合は退去をお願いする場合、とても切迫した理由がなければいけませんので、単に売却が目的の場合は「正当な事由」として認められていません。

ただし、もちろん貸主側(オーナー)と借主側(入居者)で話し合って、例えば、引っ越し代や転居先の一時金を負担するなどで条件が折り合った場合には、法律で制限されることはありませんので、借主が納得しているのであれば退去してもらうことは可能です。

トラブルを避けるために交渉は穏便に

賃貸契約の内容が「期間の定めのある定期借家契約」であれば、契約期間満了で退去となりますので特に問題はありませんが、「期間の定めのない一般的な賃貸借契約」で退去をお願いする場合は、慎重に交渉していきましょう。

前述のとおり、「期間の定めのない一般的な賃貸借契約」の場合は、借主の権利が強く保護されているため、借主から「出ていかない」と言われればそれ以上は何も言えません。

また、退去の話というのは、貸主側から高圧的な態度で進めてしまうとトラブルに発展する可能性が高くなってしまいますので気をつけましょう。

このように、賃貸中の物件を売却する際、借主の方に退去してもらうのは簡単ではない場合もあります。

そのため、ご自身だけで悩まれずに不動産のプロである不動産会社に相談されることをおすすめします。

まずは査定を依頼しましょう

不動産の売却に関しては、まずは不動産の売却価格を把握することがスタートになります。

時間を有効活用するためにも「不動産の一括査定サイト」を利用して、複数の会社から査定をもらうようにしましょう。

その中で気に入った不動産会社があれば、今後の進め方についても相談されると良いでしょう。

一括査定サイトで複数の不動産会社に査定を依頼することで、いろいろな会社の担当者の人柄も知ることができますので、一番信頼できる会社選びのためにも「不動産の一括査定サイト」の利用がおすすめです。

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産鑑定事務所での経験を活かし、読者の方へ不動産売買に関する役立つ情報をご提供できるよう努めています。