ウチラボ
ウチラボ 編集長
マンションの売却。高く売るために内覧・オープンルームの対策を
マンションを売却する際、とても重要なのが内覧・オープンルームになります。
オープンルームに来る人は、その物件に対して興味を持っているため、この時にとても良い印象を持ってもらうことができれば、そのまま売却に向けて進むことができるようになります。
逆に、この時の印象が悪かった場合は購入の候補から外されてしまいます。
購入を検討している人に良い印象を持ってもらうために、内覧・オープンルームに向けた対策をしっかり行いましょう。
目次
内覧・オープンルームとは？
内覧やオープンルームとは、マンションや戸建てなどの売却物件を購入検討者が室内を見学することですが、「内覧」と「オープンルーム」は少し意味が異なります。
「内覧（ないらん）」とは、室内の見学を希望した購入検討者に、実際に室内を見てもらうことです。
「内見（ないけん）」と言う場合もありますが、意味は同じです。
また、「オープンルーム」とは、マンションや戸建ての室内を見学できるように、特定の日を決めて、不特定多数の人に自由に室内を見学してもらうことです。
オープンルームは、「オープンハウス」と呼ばれることもありますが意味は同じです。
オープンルームでは、できるだけ多くの人を集客できるように事前にチラシなどを配って、その日時を告知します。また当日には、その物件の入り口に看板を設置したりもします。
特定の人に対して内覧してもらうか、オープンルームで一度に多くの人を集めるかは、不動産会社の担当者に相談されて決められるとよいでしょう。
オープンルームのメリットとデメリット
オープンルームは、できるだけ多くの購入検討者に来訪してもらうために、オープンルームの日を告知して集客します。
オープンルームのメリット
メリットは、売主側からすると、大勢の人に物件を見てもらうことができるため、買い手が見つかる確率が高まるという点があります。
また、購入者側のメリットとしては、不動産会社の営業マンや売主と一対一のような関係にならず自由に室内を見てまわることができるため、>購入者はじっくり物件を確認することができるという点があります。
オープンルームのデメリット
一方、売主側のデメリットとしては、オープンルームを開催すると自分の家に不特定多数の人が訪れるため、防犯の面に不安を感じたり、自分の家に大勢の知らない人が入ってくるという抵抗感を持ってしまう場合があります。
ただ、売主がその売却物件から既に引っ越して住んでいない場合には、そういったデメリットは感じにくいと思います。
内覧・オープンルームでチェックされる箇所
内覧やオープンルームでは、購入検討者は実際に住むことを想定して慎重に物件の状況を確認します。
購入検討者に対して良い印象を与えるポイントやチェックされる箇所は以下のとおりです。
- 玄関から入った瞬間の印象
- 日当たり・風通し
- 眺望・バルコニー
- 壁・天井
- 床
- ドア・窓
- 水回り（トイレ・お風呂・洗面台）
- キッチン
1. 玄関から入った瞬間の印象
不動産の売買では第一印象がとても重要で、場合によっては、この瞬間の印象が物件全体の印象になる可能性もあります。
そのため、玄関のドアを開けて室内に入った瞬間の第一印象に問題はないかチェックしておきましょう。
大事なのは、ニオイや室内の明るさです。
また、解放感があることも大切です。
ニオイについて
ニオイは、ずっと住み続けていると気にならなくなってしまうものですが、ニオイに敏感な人もいたり、人によって好みのニオイも違います。
そのため、香りの強い芳香剤などは置かないようにしましょう。
また、花を飾ると室内は華やかになりますが、香りの強い花もありますので注意しておきましょう。
玄関の靴や靴箱からニオイが出ている場合もありますので、事前にチェックしておきましょう。
室内の明るさについて
マンションの室内に入って薄暗い印象を受けると、それだけで印象が悪くなってしまいます。
もちろん、お洒落で優しい光の演出をするために、あえてオレンジっぽい「電球色」が使われているなど、インテリアのひとつとしてライティングにこだわっている場合は問題ありませんが、ただどんよりとした薄暗さはマイナスポイントとなります。
そのためにも、できるだけカーテンを開けておいて外からの光も取り入れるようにしましょう。
解放感について
マンションの室内に入った瞬間やリビングに入った瞬間の「解放感」もとても重要です。
解放感は、部屋の広さの印象にも影響を与えますし、「居心地の良さ」にも影響を与えます。
狭く感じる部屋などはドアを開けたり、カーテンを開けておくだけでも、解放感を得られる場合があります。
2. 日当たり・風通し・方位
日当たりや風通しの良さも購入者が重視する点です。
また、バルコニーや窓がある「方位」もかなり重視されます。
西側に窓がある場合は西日について質問されることも多いと思います。
ちなみに、人気のある方位は、「南向き」「東向き」などです。
3. 眺望・バルコニー
マンションを買いたいと考えている人は、戸建て住宅の場合よりも「眺望」を重視されます。
綺麗な自然の景色が見えたり、夜に市街地の夜景などが見える場所であればポイントも高くなります。
また、もしバルコニーから花火大会を見ることができる場合などは、しっかりアピールしておきましょう。
4. 壁・天井
天井や壁に水が漏れたようなシミがある場合はマイナスポイントとなってしまいます。
また、クロスの剥がれがある箇所がないか事前にチェックしておきましょう。
さらに、壁にヒビのようなものがある場合は、購入検討者にとって不安材料になりますので、事前に原因を調べて対処しておきましょう。
5. 床
床を歩くと足が沈んだり、きしむ音が聞こえたりする場合、さらに床が傾いている場合などはマイナスポイントとなります。
ただ、売主が事前にこれをリフォームするのは、費用対効果の観点からあまりお勧めできません。
その理由は、このリフォームをしても、その費用を価格に上乗せして売却するのは難しいからです。
6. ドア・窓
ドアや窓をひとつひとつ開閉してスムーズに動くかどうかをチェックする購入検討者も多くいます。
スムーズに動かない場合は、施工に問題があるか、または建物が歪んでいる可能性があるからです。
7. 水回り（トイレ・お風呂・洗面台）
トイレやお風呂、洗面台といった水回りには細心の注意を払いましょう。
普段から住んでいる人にとっては慣れている場所でも、初めて内覧する人にとっては、汚れやニオイなどが気になる場合があります。
水回りがキレイに感じるか、汚れたように感じるかで、その物件の印象が大きく変わりますので、しっかりキレイに掃除しておきましょう。
8. キッチン
キッチンは購入検討者がチェックするポイントです。
使いやすそうかどうか、料理をするスペースはしっかりあるかどうか、収納は多いか、など細かくチェックされます。
また、購入検討者によって好みが分かれますが、ガスコンロなのかIHクッキングヒーターなのかも確認されます。
ガスコンロの場合は、コンロは何口あるかをチェックされます。
ただ、内覧前にキッチンをリフォームするべきかどうかという問題もありますが、できるだけリフォームはしない方が良いかと思います。
まずはしっかり掃除をして、調理器具などの小物は収納に片づけて、キレイで広い印象を与えるようにすることが大切です。
ホームステージングという選択
最近は、内覧やオープンルームに合わせて「ホームステージング」を行う物件も増えています。
ホームステージングとは、素敵でお洒落な住まいを演出するために、家具や観葉植物などのインテリアをレンタルして、家の中に配置することです。
そうすることで、お洒落な新築マンションのモデルルームのような雰囲気を作り出すことができます。
もし既に引っ越していて家の中が空っぽになっている場合は、内覧の際に実際に住んだ状態をイメージするのが難しくなりますが、ホームステージングを活用することで、空っぽの室内をモデルルームのように変身させることができます。
また、その家に住んだ状態で売却する場合もホームステージングを利用することができます。
インテリアのコーディネートの専門家がホームステージングを行ってくれますので、その家に住んだままお洒落なインテリアの住まいに変身させてくれます。
実際にホームステージングをすることで、売却の期間が短縮できている事例が多いため、興味のある方は不動産会社の担当者に相談されてみるとよいでしょう。
まずはマンションの査定から
まだマンションの査定を受けられていない場合は、まずは不動産会社に査定をしてもらって、売却価格がどれぐらいになるか把握することが大切です。
また、マンションの売却を成功させるために大切なのが、いったん複数の不動産会社に査定を依頼することです。
不動産会社によって査定基準がことなるため、価格に差が出る場合もあります。
査定価格の比較や不動産会社の対応の差を見るためにも、まずは「不動産の一括査定サイト」を利用されることをおすすめします。
家を売るなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。
「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。
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