おうちのミカタ 編集長

契約不適合責任を問われないために、家の問題は買主に正直に伝えよう

住宅の購入は、買い手にとって一世一代の大仕事なので、細かい質問も色々聞かれると思います。

売り手にとっては、あんまり良くない事は伝えたくないというのが心情です。
しかし、隠すことや嘘は絶対にダメです。

事前に伝えられていない、騙された!

欠陥などは、契約時に買い手に伝えていなければ、必ずトラブルの原因になります。
この記事では、実際にあったトラブルをお話していきます。

カラスが勝手にフンをしているだけ

3人家族のお客様が、都内で中古マンションをご購入されました。
契約時は、何もトラブルなく引き渡しも終えることができました。

しかし1ヶ月後、突然お店に怒鳴り込んでこられました。

「隠して契約させたな、訴えるぞ!」という第一声目の言葉にはびっくりしました。
私は、詳しくお話を聞かせて頂きました。

お怒りの理由を聞いてみると「購入したマンションのベランダで、カラスが何度もフンをまき散らしてく困っている」
「こんなことは聞いてないぞ!」とのことでした。

私は、トラブルが無いように細かいところもチェックしていましたが、それは気付きませんでした。
私が見たときは、フンはなかったからです。
売主様に確認するしてみると「たしかにカラスがフンをよくしていたが、掃除すれば問題なかったし、伝えるほどでもないと思った」とのお話でした。

この件には、数か月揉めることになりましたが、売主がフンの掃除と忌避剤設置を業者に依頼し、その費用を負担することで決着がつきました。

売り手にとっては、隠していないつもりのことでも、買い手にとっては騙されたと思われるケースです。

向かいの住宅からの奇声

次のお話です。
私のお客様が住み替えを終えた、1ヶ月後のことでした。
奥様から突然、苦情の電話がありました。

「信じられない。何で隠していたのよ!」と、またもびっくりする一言でした。
私は詳しくお話を聞きました。

お怒りの理由は、向かいの住宅から、毎日のように奇声が聞こえてくるとのことでした。
私は、一度も聞いたことがなかった為、すぐに売主様に確認してみました。

すると「向かいの住宅に精神障害を患う人がいて、夜になると、たまに奇声が聞こえてきてたね。でも、そんなに気にすること?」とのことでした。
奇声は夜遅くに聞こえる為、私には確認できない時間帯でした。

また、売主様にとっては、言うほどのことでもないような感覚でした。
しかし、ご購入されたお客様には、受験を控えたお子様がいまいた。

「子供が毎晩のように聞こえてくる奇声のせいで、勉強に集中できないのよ!」と涙ながらに伝えれました。
そのあと私は、奇声が聞こえてくる夜中に現地に向かってみました。

すると、たしかに聞こえてきました。
勉強に集中できなくなるというお話も分かります。

後日、売主様と買主様の間で、話し合いの機会を設けました。
ですが、とても話がまとまるような感じではありませんでした。

実は、これは今も揉めているお話です。

近隣トラブル

不動産の売却では、近隣の状況も大切です。
少しでも、近隣で気になることがございましたら、必ず不動産会社に伝えて下さい。

それが、買主様に伝えるべき内容かを確認致します。
近隣住民とのトラブルの場合、個別に仲が悪い場合などは、別に伝える必要はありません。

奇声が聞こえてくるというケースですが、もし警察沙汰になるような状況なら、それは絶対に伝えなければいけません。
こちらのケースは、正直判断に困る内容でした。

契約不適合責任

売主様は、売買の契約をする時に債務を履行する責任を負います。

もし売却した不動産に欠陥があった場合は、売主には債務不履行の責任を問われます。

ちなみに、以前まで「瑕疵担保責任」と言っていましたが、2020年4月に民法が改正され瑕疵担保責任から「契約不適合責任」に変わりました。

責任を負えば、買主は契約の解除や賠償請求を行うことができます。
そのようなリスクを回避するために、売買の契約では「重要事項説明書」を作成します。

契約不適合責任を負うポイントは、買主が売買契約時に不動産の欠陥を知らなかった時の事です。
重要事項説明書では、後で知らなかったと言われないように、状況を説明しておきます。

カラスのフンでトラプルになったケースは、重要事項説明書に「カラスがベランダにフンをすることがある。」と記載しておき、その上で、売主が費用の負担をしないことに買主が同意をしていれば、問題はありませんでした。

重要事項説明書は、本当に細かいところまで記載しますが、後のトラブルの事を考えれば、出来る限り記載するべきだとは思います。
例えば、洗濯機の説明書で「猫を入れないようにして下さい。」と記載されていることがあります。

「そんなこと!」とは思いますが、実際にあった出来事で揉めた過去がある為、その後記載されるようになりました。
何がトラブルの原因になるか分かりません。

先ほど例に出しました、向かいの住宅からの奇声でトラブルになったケースは、解決が難しい内容です。
不快に感じる度合いは、人それぞれです。

ただ、事前に分かっていれば、買い手に伝えて、必ず重要事項説明書に記載していました。
納得の上でのご購入なら、問題なかったからです。

大手の不動産会社であれば、より細かく重要事項説明書に記載しますので、その点、大手は安心かもしれません。

このように、契約後のトラブルを回避するためにも、売主が「伝えるほどのことでもない」と思うことでも、必ず不動産会社に伝えるようにしてください。

おうちのミカタ編集長
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