ウチラボ編集長

売れ残る中古マンションの特徴。早く売れない理由と改善方法

2018年10月08日

売却・査定のポイント

自分が所有するマンションを売却するとなったら、すぐに売れるのか？高く売れるのか？と、いろいろ不安な面もあると思います。

マンションを売却する場合、いわゆる中古マンションとして取り扱われますが、物件によって早く売れたり、なかなか売れなかったりする場合があります。

売れるまでに時間がかかったり、売れ残ってしまう物件とはどういった特徴があるのでしょうか？

売れにくいマンションとは？

築年数が古い
最寄駅や商業施設から遠い
駐車場がない
エントランスや共用部分が汚い・落書きがある
同じマンションから同時に複数の物件が売り出し中

1. 築年数が古い

築年数が古いマンションは、室内だけでなくマンションの外観やデザイン、エレベーターなども古さを感じる場合があり、そういった物件は敬遠されがちです。

また、築年数が古いマンションでは和室があるのが標準的ですが、最近は和室のないマンションを探す人が多いため、その点もマイナスポイントです。

2. 最寄駅や商業施設から遠い

最寄駅から遠い物件は、駅近の物件よりも人気が劣ります。

また、すぐ近くにバス停もない場合には、交通利便性の面でマイナスポイントとなってしまいます。

同じように、マンションの購入者はスーパーなどへの利便性も重視するため、スーパーなどの商業施設への距離も遠い場合には、売れにくい物件となってしまうかもしれません。

3. 駐車場がない

駐車場がないマンションは、売却の際に大きなマイナスポイントとなります。

駐車場がない場合には、購入者は近隣の月極駐車場を借りるしか方法がないため、駐車場がない物件は敬遠されがちです。

4. エントランスや共用部分が汚い・落書きがある

せっかく室内をキレイにしていても、マンション自体の印象が悪いせいで売れにくくなっている場合もあります。

例えば、マンション入り口のエントランスや共用部分にゴミが散らかっていたり、落書きなどがあれば、それだけで印象はとても悪くなってしまいます。

また、エレベーターについても匂ったり落書きされている場合がありますので、このような場合は敬遠されがちです。

5. 同じマンションから同時に複数の物件が売り出し中

マンションを売り出しているのに、なぜかなかなか購入希望者が現れない場合、実は同じマンションから同時に複数の物件が売り出し中になっている可能性もあります。

同じマンションから同時に複数の物件が売り出し中になっていると、その売却物件同士で競争が起きてしまうため、値下げをしないと売れにくくなる場合があります。

また、同時に複数の物件が売りに出されていると、購入を検討している人は「このマンションには何か問題がありそうだ」と不安にさせてしまう恐れもあり、それが原因で売れにくくなる場合もあります。

売れるまでの期間は物件によって大きく異なる

スムーズに売れる場合は、どれぐらいの期間で売却が完了するのでしょうか？

不動産会社を探し始めてから売却代金の受け取りまで、順調にいけば3ヶ月ぐらいで売買が完了します。

ただ、マンションの売却では買主が現れるタイミング次第の部分もあるため、同じような物件でも時間がかかったり、本当にあっという間に売れる場合もあります。

少し時間がかかると6ヶ月ぐらいかかることもありますし、売れ残ってしまった場合には、それ以上の時間がかかってしまいます。

査定価格の仕組みについて

持ち家であるマンションや一戸建てを高く売るには、購入検討者にとって魅力的な不動産でなければなりません。

不動産の査定額は、必ず売れる金額ではなく、このくらいの価格で売れるだろうという予想金額です。

そのため、査定価格が高くても、実際に買い手がつかないと売値が下がってしまうことも十分ありえます。

不動産の査定の方法

不動産の査定には、「訪問査定」と「机上査定」があり、訪問査定では不動産会社の担当者が実際にその不動産を訪問して査定を行います。

机上査定は、物件の周辺環境や立地条件、築年数などの情報から判断して査定額を出します。

そのため、訪問査定の方が、より精度の高い査定価格を算出することができます。

査定価格に影響を与える要因

査定価格に影響する要素として、重要なポイントがいくつかあります。

ひとつは、最寄り駅からの距離です。

最寄り駅からの距離が近いほど高評価が可能です。

また、周辺環境も重要です。
生活に欠かせないスーパーや病院、銀行などが徒歩圏内にあると評価が高くなります。

学校や図書館、市役所などの公共施設が近くにある物件は人気があります。

また、現時点では家の周りに何もない状態でも、近々ショッピングモールなどの商業施設の建設が予定されている場合などは、プラスの評価として考慮される場合があります。

さらに、車を使う人が多い地域では、駐車場の有無も大切なポイントとなります。

建物の築年数で査定価格は大きく変わります。

建物の築年数は査定に大きく影響を及ぼします。

建物を建ててから何十年も経った建物は、ほとんど価値がないものとして扱われることもあり、場合によっては取り壊し費用を考慮するケースもでてきます。

また、耐震性も重要です。
新しい建物であれば耐震基準に適合しているので、この点は問題ありません。

建物は年数が経つにつれて、どうしても劣化してしまいますので、場合によっては水回りやクロス、床などをリフォームした方が、買い手が見つかりやすくなる可能性もあります。

ただし、そのリフォームにかかった費用を上乗せした価格で売却できる保証はありませんので、事前にリフォームをするべきか十分に検討したほうが良いかと思います。

角地や角部屋はプラスの評価

一戸建ての場合は、角地は高く評価されます。
ただ、角地でなくても、周りに建物がなく日あたりが良い物件であれば、それもプラスの評価を受けやすくなります。

マンションの場合は、角部屋であればプラス評価になることが多いです。
また、窓からの眺めも大切な査定ポイントになります。

なお、間取りが特殊であるなど所有者の個性が強く出ている物件は、万人受けしないため、場合によってはマイナス評価となり査定額が低くなることがあります。

内覧時の第一印象を大切に

初対面の人と会う場合に第一印象が重要になるのと同様、家も同じで第一印象が良い物件は、やはり購入検討者にとって魅力的な物件として映ります。

そのため、内覧時に初めて玄関のドアを開けたときの印象がとても重要といえます。

玄関から入ったときに清潔感があり明るい雰囲気にしておくと、それだけで第一印象がずっと良くなります。

同じマンションで同時に何室も売りに出ていないかチェック

マンションの売却を検討されている場合に、事前にチェックしてほしいことがあります。

戸数の少ないマンションであれば、そんなに問題になることはありませんが、比較的大規模なマンションの場合、売却のタイミングが重なり、同じマンション内で同時に何室も売りに出されている場合があります。

このタイミングでは、マンションを高値で売ることが難しくなってしまいますので要注意です。

なぜ高値で売るのが難しくなるのか？

同じマンション内で、マンションを売却しようとしている人は、それぞれ売りに出す事情を抱えています。

なかには、安くてもいいから可能な限り早く不動産を手放したいと考えている人もいます。

そのような場合には、相場よりも低い金額で広告が出ていますので、高値で売りたいと考えていても、価格の差が大きいと売りにくい物件になってしまいます。

もちろん、同じマンションでも眺望や階層、内装には差がありますので、あなたの部屋を一番気に入ってくれれば大丈夫ですが、それほど際立った違いがない場合には、どうしても価格勝負になりがちです。

同時に何室も売りに出ているとネガティブな印象も

また、同じマンション内で同時に多くの部屋が売りに出されていると、買い手からはマンションに何か問題があるのではないかとネガティブに考えてしまう場合もあります。

こうなってしまうと余計に売ることが難しくなるため、このタイミングでの売却は可能であれば避けたいところです。

ただ、良いタイミングになるまでずっと待っておくのも実はデメリットがあります。
もし、売却のタイミングを見計らっている間に、同じマンションで安く売れた部屋が複数あると、今度はそれが相場になってしまう可能性もあり、高値で売るチャンスを逃してしまう恐れもあります。

室内を綺麗にしておくことが大切

売るタイミングを見極めるのはとても難しいので、あまりそのタイミングばかりに神経質にならないことが大切です。

売主の方ができることとしては、部屋の中をできるだけ綺麗にしておくことです。
購入希望者の内覧があった時に、なんとなく汚いなと思われてしまうと、購入意欲は一気に下がってしまいます。

また、そのマンションのエントランスや共用部分の廊下などがとても高級感がありオシャレであったとしても、それは同じマンションであれば条件は全く一緒になります。

そのため、他の部屋と差別化を図ることができるのは室内の状況や眺望、方位などになります。

購入検討者が内覧した際に、この部屋は眺望もいいし、室内も新築のようにキレイだと思ってもらえれば、それだけで他の部屋よりも有利に立つことが可能になりますので、まずはできるところから進めておきましょう。

まずは一括査定を利用しましょう

売却するマンションが売れ残らないようにするためには、売買経験が豊富な不動産会社に仲介を依頼することが大切です。

そのためには、不動産会社一社だけに問い合わせるのではなく、できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼して、査定価格の根拠を聞く際に、マンション売却の実績の多さについても質問されるとよいでしょう。