ウチラボ編集長

土地の売却の流れ。必要書類の準備から売買代金の支払い・引き渡しまで

2020年08月30日

売却・査定のポイント

土地を売却する際の流れ

空き地のままになっている土地を相続したり、とても古い家が建っている状態の土地を所有している場合、その土地を今後も使う予定がない場合は売却を検討される方も多いと思います。

土地の売買は大きな金額で取引されるため、スムーズに売買を成立させるには、事前準備や不動産会社選びなどをしっかり行う必要があります。

そこで、土地の売却の流れやそのポイント・注意点などについてご説明します。

土地を売却する際の流れは以下のとおりです。

必要な書類の準備
不動産業者を選ぶ（一括査定の依頼）
不動産業者と仲介の契約（媒介契約）を結ぶ
購入希望者の現地案内、交渉
売買契約を結ぶ、手付金の受け取り
売買代金の受け取り、土地の引き渡し

準備から売買完了までの期間

土地を売却する場合、「必要な書類の準備」から「売買完了」までの期間は、早くて約3ヶ月、遅くてだいたい半年ぐらいになるのが一般的です。

ただ、その土地の状況によって売れやすさは異なりますので、実際に売り出してみないとどれぐらいの期間がかかるかは分かりません。

例えば、その土地に行くまでの道路がとても狭く自動車では入れないような場所にある場合は、なかなか購入希望者が現れない可能性もあります。

逆に、人気のエリアで最寄駅からも近く、住宅団地など土地の区画が整然としているような場所にある場合は、早い段階で売れる可能性もあります。

各工程での大切なポイントや注意点などは、以下のとおりです。

1. 必要な書類の準備

土地の売却を決定したら、まずはその土地の状況について詳しくなっておく必要があります。

ご自身でもともと所有している土地であれば問題ないと思いますが、相続したばかりの土地であれば、その土地のことについてあまり情報を持っていない場合もあるかと思います。

可能であれば、その土地について詳しく知っている人から情報収集されることをおすすめします。

また、隣接地（隣の土地）との境界線がはっきりしているかどうかはとても重要なことですので、この点についてはしっかり確認しておきましょう。

土地の売却に必要な書類とは？

不動産の売買は、普通の買い物とは違い取引する際には様々な確認書類が必要になります。

その土地を売主ご自身が以前購入したものであれば、土地の状況も把握され書類なども揃っていると思いますが、相続などで所有することになった場合は、土地に関する情報もあまりなく、関係書類もしっかり把握されていない場合も多いかと思います。

そこで、土地を売却する際に必要な書類についてご説明します。

本人確認書類
実印・印鑑証明書
銀行口座書類
住民票
登記済証または登記識別情報通知
境界確認書
地積測量図
公図
固定資産税納税通知書
固定資産税評価証明書

1-① 本人確認書類

土地の売買では本人確認をしっかり行う必要があります。

本人確認書類は、「運転免許証」「パスポート」などの顔写真付きの証明書であれば問題ありません。

また、それらの身分証明書がない場合は、「国民健康保険証」や「年金証書」などで補完（2点の身分証明書を提示）する必要があります。

1-② 実印・印鑑証明書

土地の売却にあたって、「実印」と「印鑑証明書」を準備しておく必要があります。

印鑑証明書は、市役所で発行してもらえます。

もちろん、実印と印鑑証明書は一致していないといけません。

1-③ 銀行口座書類

土地の売却では大きな金額の取引が行われるため、通常、手渡しで支払いが行われることはありません。

売買代金の受け取りは「銀行振込」が一般的です。

そのため、銀行口座に振込をするための書類が必要になります。

1-④ 住民票

本人の氏名や住所などが記録されている住民票が必要です。

住民票は、市役所で発行してもらえます。

1-⑤ 登記済証または登記識別情報通知

これらは、いわゆる権利証のことになります。

売買や相続で土地を取得した場合、所有権移転の登記が行われます。

その登記が完了すると新しい所有者（登記名義人）に対して、「登記済証」または「登記識別情報通知」が発行されます。

「登記済証」と「登記識別情報通知」の違いは、平成17年より前に発行された場合は「登記済証」、平成17年移行に発行された場合は「登記識別情報通知」となっています。

ちなみに、平成17年の不動産登記法改正によって発行書類が変更になりましたが、一斉に変更された訳ではなく順次切り替えとなったため、法務局によっては平成17年以降でも登記済証が発行されている場合があります。

1-⑥ 境界確認書

隣の土地との境界について、隣接地の所有者と境界を確認したことを証明する書類を「境界確認書」といいます。

土地の売却では境界がはっきりしていることが大変重要で、境界が分からない状態では将来的にトラブルに発展する恐れもあるため、その土地を買いたいという人はなかなか現れません。

そのため、境界が明確になっていることを証明する書類が必要です。

なお、境界確認書は法務局で発行されるものではなく、その土地ごとの所有者が手元に保管しているのが一般的です。

1-⑦ 地積測量図

地積測量図とは、測量士が測量して土地の面積や境界など明確にした図面です。

この図面を見れば、土地の形状などもはっきり確認することができます。

なお、地積測量図は法務局で発行してもらうことができます。

1-⑧ 公図

公図とは、土地の形状が描かれている地図のようなもので、他の土地との位置関係なども把握することができます。

ただ、古い公図だと正確性に欠ける面があるため、地積測量図などと照らし合わせる必要があります。

なお、公図は法務局で発行してもらうことができます。

1-⑨ 固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書は、その土地の所有者（納税者）に対して送付されるもので、「固定資産税額の確定」と「納付の請求」の書類となります。

固定資産税納税通知書は再発行することができない書面になりますので、大切に保管しておく必要があります。

1-⑩ 固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、固定資産（土地など）の評価額などが記載された証明書で、登記を申請する際に登録免許税を計算する根拠などにも使用されます。

固定資産評価証明書には、所有者の氏名と住所、土地の所在地、登記の地目、地積、評価額などが記載されています。
また、その土地が複数人で共有されている場合には、共有部分の按分も確認することができます。

固定資産評価証明書は、市役所で発行してもらうことができます。

必要書類が分からない場合は、不動産業者に相談

以上が、土地を売却する際に一般的に必要な書類になりますが、実際に売却を進めていくと、上記以外の書類が必要になる場合もあります。

どういった書類か分からない場合などは、不動産業者の担当者に相談したりアドバイスを受けながら準備していっても問題ありません。

また、これらの書類を事前に準備しておかないと売却に向けて何も進めないという訳ではありません。

書類によっては、不動産業者の担当者が取り寄せることができるものもありますので、まずは不動産業者に相談してみるとよいでしょう。

土地を売却する場合、最初は土地を査定してもらうことからがスタートになりますので、まずは複数の不動産業者の査定を依頼してみて、気に入った不動産業者にいろいろと質問して疑問点を解決していけば問題ありません。

まずは複数の不動産業者に査定を依頼することから始めてみてはいかがでしょうか。

2. 不動産業者を選ぶ（一括査定の依頼）

土地の売却では、どこの不動産業者に仲介を依頼するか、不動産業者選びから始まります。

不動産業者によって得意な分野がありますので、できれば土地の売却実績が多い会社を選びましょう。

また、その土地が所在する地域に詳しい担当者に任せることができれば安心です。

不動産業者を選ぶ際は、一社一社やみくもに探しても信頼できる会社を選ぶのは難しいと思います。

そこで「不動産の一括査定サイト」の利用がおすすめです。

「不動産の一括査定サイト」は、複数の不動産業者に一括で査定を依頼できるサービスで、無料で利用することができます。

厳選された不動産業者だけが登録されていますので、その中から不動産業者を探した方が確実です。

3. 不動産業者と仲介の契約（媒介契約）を結ぶ

査定を実際に受けてみて質問などもしてみて、信頼できると感じた不動産業者があれば、その会社に仲介を正式に依頼するための契約を結びます。

仲介を依頼する契約を「媒介契約（ばいかいけいやく）」といいます。

この媒介契約を結ぶことで、不動産業者が広告やチラシを打ち出してくれたり、インターネットに物件情報を登録して買い主を探してくれるようになります。

また、実際に広告などを出す前に、「売り出し価格」を決めます。

そのため、ここからが土地の売却に向けての本当のスタートとなります。

4. 購入希望者の現地案内、交渉

広告などを出して購入希望者が見つかると、実際に現地に案内したりするようになります。

また、購入希望者が真剣に購入を検討し始めると、売買価格や引き渡しの時期などについての交渉も始まります。

これらのことは、一般の方には難しい面がありますので、不動産業者の担当者と連絡を取りながら進めていくようにしましょう。

5. 売買契約を結ぶ、手付金の受け取り

購入希望者が実際に購入を決心すると、正式に書面で売買契約を結ぶことになります。

この段階で、買主から手付金を受け取ります。

6. 売買代金の受け取り、土地の引き渡し

土地の売買契約を結んだ後、買主のローンの審査なども終わると「売買代金の受け取り」と「土地の引き渡し」が行われます。

この段階で、土地の売買が完了したことになります。

まずは査定から

土地の売却をするためには、不動産業者と仲介の契約を結ぶ必要がありますので、まずは査定を依頼することから始めましょう。

査定価格が提示された際に、その価格の根拠を聞いたり、土地の売却で気になる点をいろいろ質問してみることをおすすめします。

会社ごとに査定の基準なども異なりますので、複数の会社に依頼することが大切です。

まずは「不動産の一括査定サイト」を利用して、複数の会社から査定価格を出してもらうとよいでしょう。