おうちのミカタ 編集長

住んでいないマンションは売却がいいの?それとも賃貸?まずは特徴を理解しよう

マンションからの住み替えを検討する時など、売却と賃貸で悩まれる方は多いと思います。
売却と賃貸の特徴を理解して決めていきましょう。

マンションの賃貸

賃貸のメリットは?

家賃収入を得られる

一番のメリットは、やはり家賃収入を得られることです。
家賃収入がローンの支払いを超えていれば黒字として、不労所得を得られます。

不動産オーナーになれる

不動産オーナーは、誰もが一度は憧れることではないでしょうか。
また、単なるステータスのみではありません。

不動産を所有していれば、将来子供の為に相続させることもできますし、担保として借り入れも出来るようになれます。

賃貸のデメリットは?

収入が安定しない

空き室になれば、収入どころか住宅ローンの支払いで大赤字になります。
不動産オーナーにとって、空き室になる不安はつきものです。

また、マンションが古くなれば賃料を下げざるを得ません。

維持費がかかる

マンションを所有していれば、必ず維持費が掛かります。
居住中だと安心していても、設備の故障などにより当然の出費が掛かることもあります。

また、退去で新たな借り手を探すとき、築年数が古くなればリフォームも検討する必要が出てきます。
これも大変な出費です。

金利が上がる可能性がある

購入した住宅を賃貸に出せば、金融機関に報告する必要があります。
そうすれば、住宅は投資用として見られます。

しかし住宅ローンは、自分の家族が住むための購入資金として融資を受けるものです。
本来、投資用不動産を購入する時に借り入れるときは「不動産投資ローン」などを組みます。

違いは金利の高さです。
ようするに、高い金利へ変更される可能性があります。

借主とのトラブルの可能性

借主がいたとしても、絶対に賃料を支払ってもらえるとは限りません。

そのようなリスクの為に保証会社を付けますが、トラブルで悩まされることには変わりありません。

また、日本の法律では「貸主」より「借主」を優遇しています。
どんなに借主に退去してもらいたくても、一方的にできることではありません。

売却時にマイナス

賃貸に出した物件を売りに出せば、投資用物件に分類されます。
一般の住宅と違い、売却価格が下がってしまいます。

また、居住中であれば内覧もできません。

税制優遇が受けられなくなる

自身が居住する住宅の場合は、税制の優遇がありますが、賃貸に出せば優遇を受けられないものがあります。
一つは「住宅ローン控除」です。

これは毎年12月末にローンの残債の1%(最大40万円)が、住民税や所得税から控除されます。
二つ目は「3000万円の特別控除」です。

これは住宅を売却した時の利益から3000万円まで控除してもらえる制度です。
いづれも投資用では受けられない制度の為、ご注意ください。

マンションを売却する場合

売却のメリットは?

住み替え先の購入資金に当てられる

もし住宅ローンを超える額で売却できれば、住み替え先の頭金に充当できます。
また、住み替えを検討していなければ、まとまった資金が得られます。

維持費が掛からない

不動産は持っているだけで費用が掛かります。
また、戸数の少ない古いマンションは特に注意が必要です。

修繕積立金が高くなる可能性が高いです。
しかし、そのようなリスクも売却すれば関係ありません。

相場の下落を気にしないでよくなる

売却を検討した時、マンションがいくらで売却できるかよく調べると思います。
運よく相場が上がる時もありますが、下がる時もあります。

売却すれば、相場の変化に一喜一憂せず疲れることもありません。

売却のデメリットは?

売却が出来ないと次に進めない

売却資金を物件購入の頭金に充当することを検討していれば、あまり値下げに対応することも難しくなります。
それどころか、買い手が現れなければ、いつまでたっても住み替えを終えることが出来ません。

まとめ

マンションの賃貸、売却のメリット・デメリットを解説してきました。
冒頭でご説明したとおり、賃貸と売却のどちらが良いかはその人の状況によります。

例えば、物件を手放すことを決めた理由です。
住み替え先を購入する物件の頭金にする為なら、迷わず売却です。

他の資金に充当する為でも同じです。
まとまった資金がすぐに必要なら売却をお勧めします。

いったん資金を貯める為に、一定期間、賃貸に出すのもありです。
不動産を寝かせておくのは、維持費ばかりが掛かりもったいないです。

それから、物件の特徴も大切です。
いくら賃貸に出そうと思っても、借り手がいなければ成り立ちません。

基本、駅近・築浅で大きすぎない物件が賃貸に向いています。
総合的に判断して、決めていきましょう。

ですが、自分だけで考えることは絶対にやめましょう。
必ず不動産のプロに相談することです。

このような悩みは、不動産のプロでも簡単に答えを出せるわけではありません。

一緒に、今後のライフスタイルを踏まえて考えていくことが大切です。

その中で、自分だけでは気付けなかったポイントについて、不動産会社の担当者が信頼できる方であれば、必ずアドバイスをして頂けます。

おうちのミカタ編集長
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