ウチラボ 編集長

空き家のマンションは「売却」と「賃貸」どっちがいいの？売却がオススメな理由

マンションからの住み替えを検討する時など、売却と賃貸で悩まれる方は多いと思います。
売却と賃貸の特徴を理解して決めていきましょう。

マンションを賃貸する場合

賃貸のメリットは？

家賃収入を得られる

一番のメリットは、やはり家賃収入を得られることです。
家賃収入がローンの支払いを超えていれば黒字として、不労所得を得られます。

不動産オーナーになれる

不動産オーナーは、誰もが一度は憧れることではないでしょうか。
また、単なるステータスのみではありません。

不動産を所有していれば、将来子供の為に相続させることもできますし、担保として借り入れも出来るようになれます。

賃貸のデメリットは？

収入が安定しない

空き室になれば、収入どころか住宅ローンの支払いで大赤字になります。
不動産オーナーにとって、空き室になる不安はつきものです。

また、マンションが古くなれば賃料を下げざるを得ません。

維持費がかかる

マンションを所有していれば、必ず維持費が掛かります。
居住中だと安心していても、設備の故障などにより当然の出費が掛かることもあります。

また、退去で新たな借り手を探すとき、築年数が古くなればリフォームも検討する必要が出てきます。
これも大変な出費です。

金利が上がる可能性がある

購入した住宅を賃貸に出せば、金融機関に報告する必要があります。
そうすれば、住宅は投資用として見られます。

しかし住宅ローンは、自分の家族が住むための購入資金として融資を受けるものです。
本来、投資用不動産を購入する時に借り入れるときは「不動産投資ローン」などを組みます。

違いは金利の高さです。
ようするに、高い金利へ変更される可能性があります。

借主とのトラブルの可能性

借主がいたとしても、絶対に賃料を支払ってもらえるとは限りません。

そのようなリスクの為に保証会社を付けますが、トラブルで悩まされることには変わりありません。

また、日本の法律では「貸主」より「借主」を優遇しています。
どんなに借主に退去してもらいたくても、一方的にできることではありません。

売却時にマイナス

賃貸に出した物件を売りに出せば、投資用物件に分類されます。
一般の住宅と違い、売却価格が下がってしまいます。

また、居住中であれば内覧もできません。

税制優遇が受けられなくなる

自身が居住する住宅の場合は、税制の優遇がありますが、賃貸に出せば優遇を受けられないものがあります。
一つは「住宅ローン控除」です。

これは毎年12月末にローンの残債の1％（最大40万円）が、住民税や所得税から控除されます。
二つ目は「3000万円の特別控除」です。

これは住宅を売却した時の利益から3000万円まで控除してもらえる制度です。
いづれも投資用では受けられない制度の為、ご注意ください。

マンションを売却する場合

売却のメリットは？

住み替え先の購入資金に当てられる

もし住宅ローンを超える額で売却できれば、住み替え先の頭金に充当できます。
また、住み替えを検討していなければ、まとまった資金が得られます。

維持費が掛からない

不動産は持っているだけで費用が掛かります。
また、戸数の少ない古いマンションは特に注意が必要です。

修繕積立金が高くなる可能性が高いです。
しかし、そのようなリスクも売却すれば関係ありません。

相場の下落を気にしないでよくなる

売却を検討した時、マンションがいくらで売却できるかよく調べると思います。
運よく相場が上がる時もありますが、下がる時もあります。

売却すれば、相場の変化に一喜一憂せず疲れることもありません。

売却のデメリットは？

売却が出来ないと次に進めない

売却資金を物件購入の頭金に充当することを検討していれば、あまり値下げに対応することも難しくなります。
それどころか、買い手が現れなければ、いつまでたっても住み替えを終えることが出来ません。

不動産のプロに相談するのがオススメ

マンションの賃貸、売却のメリット・デメリットを解説してきました。
冒頭でご説明したとおり、賃貸と売却のどちらが良いかはその人の状況によります。

例えば、物件を手放すことを決めた理由です。
住み替え先を購入する物件の頭金にする為なら、迷わず売却です。

他の資金に充当する為でも同じです。
まとまった資金がすぐに必要なら売却をお勧めします。

いったん資金を貯める為に、一定期間、賃貸に出すのもありです。

不動産を寝かせておくのは、維持費ばかりが掛かりもったいないです。

それから、物件の特徴も大切です。
いくら賃貸に出そうと思っても、借り手がいなければ成り立ちません。

基本、駅近・築浅で大きすぎない物件が賃貸に向いています。

総合的に判断して、決めていきましょう。

ですが、自分だけで考えることは絶対にやめましょう。
必ず不動産のプロに相談することです。

このような悩みは、不動産のプロでも簡単に答えを出せるわけではありません。

一緒に、今後のライフスタイルを踏まえて考えていくことが大切です。

その中で、自分だけでは気付けなかったポイントについて、不動産会社の担当者が信頼できる方であれば、必ずアドバイスをして頂けます。

人口減少が続く地域は、早めに売却しておいた方がいいかも

近年、地域によって人口の増加が続いているエリアと、人口の減少が続いているエリアの二極化が進んでいます。

人口の減少は様々な要因によって引き起こされていますが、この傾向は今後も続くものと予測されます。

人口減少が続いている地域に不動産を所有されている方で、売ってもいいけどとりあえず所有しているという方は、早めに売却をしておいた方が、いざ売ろうとした時に売れ残らずに済むかもしれません。

人口減少と不動産価格の関係

人口減少は少子化や晩婚化が原因といわれていますが、地域単位での人口減少を考えた場合は、さらに市街地への若者の流出なども原因として挙げられます。

地域内の人口や世帯数の増減は、不動産の価格に影響を与えます。

人口が増加している場合は不動産需要も高まりますので、地価は高くなります。

また、人口の増加が続いている場合には、スーパーや大型複合商業施設などの商業施設が増えたり、場合によっては近隣に新たに駅が新設されることもあります。
このような点も地価を押し上げる要因となります。

一方、人口が減少している場合は不動産の需要も減りますので、地価は安くなります。
さらに、人口減少が続いた場合は、採算が取れなくなった商業施設が撤退したり、店舗の閉店が増えていきますので、利便性も低下します。
このような状況は、地価も下落していきます。

地域単位で不動産価格に影響を与える要因

地域単位で不動産の価格に影響を与える要因としては、「①大型商業施設の出店または撤退」、「②新しい幹線道路の整備」「③大規模な市街地開発事業や区画整理事業」などがあります。

※これらの要因は、山間部や市街地から遠く離れた場所では、実現する可能性は低いと考えられます。

① 大型商業施設の出店または撤退

大型商業施設が出店したり撤退した場合には、その近隣の不動産価格に影響を与えます。

住宅地の場合は、大型商業施設が近隣に出店することで利便性が向上しますので、地価の上昇が期待できます。
また、大型商業施設の近くには住宅地の供給が増える場合があり、その場合は人口の増加も期待できます。

一方、撤退することになった場合は、利便性が低下するため地価は下落する可能性が高くなります。

ちなみに、商業地の地価に関しては、例えば商店街などであれば近隣に大型商業施設ができることで客足が遠のく恐れがありますので、場合によって地価は下落する可能性があります。

② 新しい幹線道路の整備

新しい幹線道路が整備されることによって、市街地への移動時間が短縮されると利便性の向上につながりますので、地価の上昇が期待できます。
また、幹線道路沿いにはチェーン店の飲食店やスーパー、コンビニなど、様々な商業施設が進出してくる場合があり、それらの商業施設が建ち並び始めると地価も上昇する可能性が高まります。

ただし、その幹線道路の周辺にもともと住宅地域などがないエリアだった場合は、特に商業施設の進出が見られない場合もあります。

③ 大規模な市街地開発事業や区画整理事業

それまで何もなかった場所で大希望な市街地開発事業や区画整理事業が行われる場合があります。

このような事業が行われると、数年後にはその一帯が劇的に変化し、住宅やアパート、マンションが建ち並び、大きなスーパーやドラッグストア、大型店舗、飲食店などがどんどん進出してくる場合があります。

このような状態になると、その区域は当然地価が上昇しますが、その近隣も影響を受けて地価が上昇します。

また、このようなエリアは住宅地の供給も増えますので、人口の増加も期待できます。

人口の減少が続くと不動産需要も低下する

以上のように、何らかのきっかけがあれば地価の上昇や人口の増加も期待できますが、特に何も計画されていない場合は、人口の減少とともに不動産需要も低下する可能性があります。

人口が減少するということは、不動産を購入したいと思う人が少なくなりますし、その地域に空き家が増えてしまうと、需給のバランスが崩れ供給過多となってしまい、不動産価格も大きく下落しはじめます。

そうなってくると、不動産をいざ売ろうと思ってもなかなか買い手を見つけることができず、値下げをしても売れ残ってしまうといった恐れがあります。

もし人口減少が続いている地域で、売ってもいいけど何となく持っているという不動産があるのであれば、早めに売却をしておいた方が良いかもしれません。

まずは不動産の査定から

不動産の売却をするか悩まれている場合は、まずは手軽に利用できる「不動産の一括査定サイト」で複数の不動産会社に査定を依頼されてみるとよいかと思います。

不動産会社によって査定の基準が異なりますので、査定は一社ではなく複数に依頼されることをおすすめします。

査定価格の結果を見て売却するかどうかを判断されても大丈夫ですが、せっかくですので実際に不動産会社の担当者と相談して判断された方がよいかと思います。

ウチラボ編集長

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「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。

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