おうちのミカタ 編集長

住宅ローンの返済が難しい場合や離婚による不動産売却。売却のポイントを解説!

不動産の売却には必ず理由があります。
事情によって注意するところも変わってきますので、事情別に不動産売却のポイントを解説していきます。

住宅ローンの残債がある場合の売却

転勤やライフスタイルが変わる時に住み替えをする方は多いです。
住宅ローンを組む期間も長いことが多く、大抵の方は残債がある状態で不動産を売却します。

この場合のポイントは「住宅ローンを完済して抵当権を抹消」しなければ、住宅の売却はできないということです。

・住宅ローンの残債が2000万円ある住宅を1500万円で売却した場合

  • 2000万円−1500万円=500万円

この場合は住宅を売却しても「500万円」の残債が出てしまいます。
取れる選択肢としては、自己資金で残債を返済するか「買い替えローン」を利用する方法です。

・買い替えローン
住宅を売却して残った住宅ローンの残債を上乗せして、新居の住宅ローンを組むことができます。

買い替えローンは、住み替えするならとても心強いローンだと思います。
しかし注意点もあります。

  • 住宅ローンより金利が高くなる
  • 住宅ローンより審査が厳しくなる
  • 売却と購入を同時にする必要がある

買い替えローンは、担保となる新居の価値を超えた額を借り入れる事になります。

その為審査が厳しくなり、金利も高くなってしまいます。
また、借り入れる額が多くなれば毎月の支払いは多くなり、借り入れる期間も長くなってしまいます。

必ず資金計画をしっかり立てて、ローンの支払いが終わるまで生活に支障がないかよく検討してください。

買い替えローンは無理して利用すれば、苦しい生活を余儀なくされてしまいます。

それから売却と購入を同時にする条件があります。
完全に同時というわけではありませんが、どちらかを優先することにはなります。

それぞれの特徴を解説します。

・売り優先
売却に時間を掛けられるため、納得いく価格で売却できる可能性が高いです。

また、売却額が先に確定するため資金計画が立てやすいです。

しかし、住宅の引き渡しまでに新居へ引っ越しする必要があり、できなければ仮住まいを用意しなければなりません。

・買い優先
購入に時間を掛けられるため、納得いく新居を購入できる可能性が高いです。

また、仮住まいを用意する必要はありません。

しかし、売却額が確定していないため資金計画に狂いが生じやすいです。

買い替えローンはタイミングが非常に重要なため、売却も購入も同じ不動産会社に依頼することをお勧めします。

離婚による売却

離婚する場合は財産を分けることになります。
不動産も対象です。

しかし不動産は分けづらいため、売却して現金にする方法がありますが、住宅ローンの残債がまだあることがほとんどです。

住宅を売却して住宅ローンを完済できれば問題ないですが、残る場合は分ける予定だった現金から充当するしかありません。

よく検討していただきたいのは、売却するべきかそのまま利用するかです。
もしそのまま利用する場合は新たな問題が出てきます。

住宅ローンの名義の問題です。
旦那さんの名義で旦那さんがそのまま住む場合は問題ありません。

奥さんが住む場合は問題が出てきます。
住宅ローンの返済義務は旦那さんにあるからです。

対応としては、旦那さんと奥さんとの間で「賃貸借契約」を結び、奥さんに家賃を負担してもうらうという方法があります。

最終的に、旦那さんと奥さんが互いに納得できる財産分与ができるように、よく話し合って下さい。

住宅ローンの返済が苦しくなった場合

住宅ローンの支払いが厳しくなり、長期間支払いを滞納してしまうと金融機関に住宅を「競売」に掛けられます。

・競売
裁判所を通して、不動産を強制的に売却します。

競売になれば、市場価格より安い価格で売却されてしまいます。
少しでも住宅ローンを返済できるように、市場で売却する方法があり、これを「任意売却」と言います。

しかし、売却するためには金融機関の承諾が必要です。
合わせて、売却して残った住宅ローンの返済方法についても話し合う必要があります。

このような状況では、専門家である弁護士に相談することをお勧めします。
住宅ローンの支払いが滞っている場合は、他の借金も同じ状況かと思います。

取れる手段として、このような方法があります。

・自己破産
住宅を失い借金も精算されます。

・個人再生
住宅を残したまま他の借金は大きく免除されます。

自己破産や個人再生など、状況に一番適した方法を弁護士とよく話し合って進めていきましょう。

まとめ

事情別に、不動産を売却する時の注意点などを解説してきました。
自分である程度理解しておくことは大切ですが、住宅の売却を依頼する不動産会社も非常に大切です。

地元や大手の不動産会社の中で、一番信頼できる担当者を見つけましょう。
「不動産一括査定サイト」を利用すれば、一度に複数の不動産会社に相談できますのでお勧めです。

依頼する不動産会社は、経験豊富で誠実な担当者がいるところを選ぶようにしましょう。

おうちのミカタ編集長
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