おうちのミカタ 編集長

二重ローンの注意点は?売却の目途が立っていないと負担が大きくなる場合も

家の住み替えは、転勤、結婚、老後の快適な生活の為になど、理由は様々です。
ただ不動産の売却と購入という大きな売買を同じ時期にすることになり手軽にできる事ではないので、いろいろしっかり検討して行動に移す必要があります。

住み替えでよく起こる問題といえば、「新しい家の購入の手続き完了までに家の売却が間に合わないこと」などです。

この記事では、その問題を解決する手段として使われる「二重ローン」について説明してきます。

現在、二重ローンの利用をご検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

二重ローンって何?

二重ローンとは、言葉のとおり、現在の住宅ローンが残っている状態で、新たに新居の住宅ローンを組むことです。

二重ローンはとても便利な反面、審査が厳しいといった面や場合によっては毎月の返済の負担が大きくなるといった面もあります。

住宅ローンを利用する際は、年収も聞かれます。
これは、住宅ローンの年間負担率が、だいたい年収の30%以下に設定されるためです。

現在のローンの年間負担率が年収の20%であれば、新たに組める住宅ローンは、年間負担率が10%で収まるかたちになります。

分かりやすく計算すると、このような感じです。

年収500万円、新たに最長35年の住宅ローンを組む場合
返済負担率:10%(50万円)

新たに借り入れることができる額の目安
50万円×35年=「1750万円」

上記のようなイメージで、新たに組める住宅ローンの額をある程度計算することができます。

もし既に組まれている住宅ローンの年間負担率がギリギリであれば、二重ローンを組むのは非常に難しくなります。

ただ、二重ローンを組むのが難しくても「住み替えローン」という方法もありますので、まずは不動産会社に相談されるとよいでしょう。

二重ローンについて

次に、二重ローンのメリット・デメリットについて説明していきます。

二重ローンのメリット

二重ローンを組む一番のメリットは、売却と購入のタイミングがずれても新しい物件に住むことができるという点です。

二重ローンを利用すれば、先に新居への引っ越しを済ませることができ仮住まいを用意する必要もありませんので、安心して売却活動ができます。

さらに、先に新居への引っ越しを済ませることで、空き家として売却活動ができます。
居住中の物件と空き家の物件では、明らかに空き家の方が売却しやすいため、この点はメリットといえます。

二重ローンのデメリット

二重ローンのデメリットは冒頭でもお話しましたが、審査が厳しい点や返済額の負担が大きくなることです。

年収の問題をクリアしても、「住宅の売却で住宅ローンの完済」が条件にもなります。

実際、売却額が住宅ローンを超えることは多くありません。
仮に二重ローンを組めたとして、売却は余裕をもって出来ると先ほど説明しましたが、その期間の毎月の費用は以前の2倍近くになります。

二重ローンは組めたとしても、売却を済ませるまでは、辛い状況が続くため、結局、自己資金がなければ厳しいです。

二重ローンを組む場合の注意点

二重ローンはメリットもありますが、デメリットもある点に注意が必要です。

しかし、それでも二重ローンを組まれる方はいると思います。
その場合は、二重ローンのリスクを少しでも減らすことが大切です。

そのポイントを説明します。

売却の目処がたっていることが大切

デメリットでも説明しましたが、二重ローンの一番の問題は、売却できずにいる期間、住宅ローンの返済額が以前の2倍近くになることです。

だとすれば、売却期間が短くなれば、その分の負担が減ります。
二重ローンを利用する場合は、せめて売却の目処が立ってからにしましょう。

もし、目処が立たずに二重ローンを組んでしまった場合は、覚悟が必要です。
家の売却は、最短でも3ヶ月はかかると考えておく必要があります。

3ヶ月以内で売却できることはありますが、半年以上かかることもあります。
資金計画は、半年売却できなかった場合を想定して立てていきましょう。

売却できない住宅を賃貸に出すことは原則禁止

売却できない期間が続けば、毎月の支払いが厳しくなりますが「だったら賃貸に出したらどうだろう?」と考えられる方もいます。

残念ですが、二重ローンを組んでいる場合、売却予定の物件をを賃貸に出すことは原則禁止です。
住宅ローンは、基本自分が住むための借入だからです。

まとめ

二重ローンは、メリットとデメリット、そしてリスクなどをしっかり把握したうえで利用されることをおすすめします。
しっかり計画を立てて売却の目途もたっていないと、場合によってはデメリットやリスクの多い仕組みとなってしまう恐れがあります。

二重ローンを検討されている方は、まずは不動産会社の担当者さんに相談されてみるとよいでしょう。

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