ウチラボ
ウチラボ 編集長
不動産仲介業者は変えてもいいの？不動産会社を変更するタイミングは？
不動産を売る場合は、「不動産仲介業者」に依頼するのが一般的です。
そして、不動産仲介業者に売却を依頼される場合、担当者から専任媒介契約か専属専任媒介契約での契約をお願いされる方が多いと思います。
不動産仲介業者と結ぶ契約とは、買主を探してもらったり仲介してもらうためのものになります。
この契約の種類は、実際には
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の3つがあるのですが、「①一般媒介契約」は売主が他の不動産仲介業者にも同時に仲介を依頼することができる契約なので、不動産仲介業者にとってはメリットが小さい契約になります。
一方、「②専任媒介契約」と「③専属専任媒介契約」の場合、その契約期間中は売主は他の不動産仲介業者に売却を依頼することができなくなりますので、不動産仲介業者にとっては仲介を独占できるような状態になります。
そういったこともあり、不動産仲介業者は専任媒介契約か専属専任媒介契約で売主と契約を結びたいと考えます。
目次
不動産会社を変更してもいいの？
もし不動産会社に仲介を依頼しているのに全く購入希望者が現れない場合や担当者のやる気が感じられない場合があると、他の不動産会社に変えたくなることもあると思います。
その時に「不動産仲介業者を変更してもいいのか」という疑問が生まれると思いますが、結論から言うと「不動産仲介業者を変更することは可能」です。
ただ、不動産会社と「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結んでいる場合は、その契約期間中は他の不動産会社に売却を依頼することはできません。
法律では契約期間は3ヶ月以内と決まっていますので、通常は3ヶ月の契約を結ばれていると思います。
その契約期間が終了すれば他の不動産会社に売却を依頼することが可能になります。
ちなみに、「一般媒介契約」の場合は、他の不動産会社に依頼しても問題はありませんので、同時に複数の不動産会社に売却を依頼することができます。
不動産会社を変更するタイミングは？
不動産会社を変更するタイミングについては、既に不動産会社と「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結んでいる場合は、その契約期間が終了したタイミングということになります。
前述のとおり3ヶ月の契約を結ぶことが一般的ですが、現在、既に不動産会社に依頼されている場合は、契約書で契約期間を確認されるとよいでしょう。
契約期間中に他の不動産会社に変えたい場合は？
もし不動産会社の担当者に対して、「連絡がつきにくい」とか「約束の時間を守らない」「言葉使いが嫌だ」といった不満や不信感がある場合は、すぐにでも不動産会社を変えたくなると思います。
ただ、宅地建物取引業法という法律があるため、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」の契約期間中は他の不動産会社に依頼することはできません。
それでも契約期間中に他の不動産会社へ依頼したい場合は、その契約を解約するという方法を取ることになります。
ただ、契約期間中に解約される場合は、違約金やそれまでに発生した費用の支払いなどが発生する場合がありますので、事前に契約書をしっかり確認しましょう。
契約する前に不動産会社を見極めることが大切
契約期間中に「やっぱり他の不動産会社に変えたい」といった気持ちにならないようにするためには、契約を結ぶ前に不動産会社の担当者が本当に信頼できるかどうかを見極めることが大切です。
インターネットで近所の不動産会社を1社ずつ探しながら、担当者の質や査定金額を確認していくのはとても大変なことです。
そこで、不動産会社選びをスムーズに行うために「不動産の一括査定サイト」を利用されるとよいでしょう。
「一括査定サイト」であれば、サイトに情報を入力するだけで複数の不動産会社から査定価格を出してもらえますので、その中で気になった不動産会社と話を進めていくことができます。
不動産の売却では担当者とその会社を信頼できるかが重要
自分が所有する戸建て住宅やマンションを売却するなら、もちろんできるだけ高い金額で売却できた方が良いに決まっています。
また、相続税の支払いなど、いろいろな事情によって可能な限り早く現金化したいと思う方も多くいらっしゃいますが、不動産の売却では焦りは禁物です。
不動産を売る場合、まずどの不動産仲介業者に売却を任せるか、会社探しから始まることになりますが、査定金額の高さだけで会社を決めるのではなく、気になることをいろいろ質問して信頼できる仲介業者に任せるようにしましょう。
担当者に聞いておいた方が良いこと
実際に戸建て住宅を売却する際は、仲介を任せる前に不動産会社の担当者と会って話す機会がありますので、その時に以下のような質問をしてみると良いでしょう。
宅地建物取引士の資格を持っているか？
宅地建物取引士は、以前まで「宅地建物取引主任者」と呼ばれていましたが、平成27年に名称が変わりました。
不動産業界で働く人は全員この資格を持っていると思われている方もいらっしゃるかもしれませんが、実際には資格のない人も働いています。
宅地建物取引業法では、事務所ごとに、従業員5名のうち1名以上が宅地建物取引士でないといけないことになっています。
逆にいえば、従業員5名のうち4名は宅地建物取引士の資格を持っていなくても良いということです。
そのため、不動産を売る際に担当者がついてくれますが、その担当者が宅地建物取引士かどうかは分かりませんので、尋ねてみると良いかと思います。
この試験に合格したということは、不動産に関する一定の知識を持ち合わせているということになり、その判断材料になります。
もちろん、試験勉強中の方もいますし、資格を持っていなくても実務に精通していて、しっかりキャリアを積まれている方もいらっしゃるので、このことだけで、全てを判断する訳にはいきませんが、話をしていく中で、「試験勉強は嫌いだから、勉強していません。」といった返事があった場合などは要注意かもしれません。
どんな販売戦略を考えているか？
不動産の売却を不動産仲介業者に任せる場合、一般的に「専任媒介契約」か「一般媒介契約」を結ぶことになります。
専任媒介契約の場合は、その会社のみに仲介を任せる契約になりますので、仲介業者も積極的にチラシなどの広告を出してくれたり、いろいろ動いてくれるようになりますが、その宣伝方法は会社によってマチマチです。
どれぐらい真剣に動いてくれるのか、どんな方法をとってくれるのか、そういった戦略を事前に聞いておくと良いでしょう。
また、実際に売却をお願いした場合、どれぐらいの頻度で状況を報告してくれるのかも確認してみましょう。
もし、こういった質問をした時に、曖昧な返事しかない場合や話をはぐらかされる場合には、注意した方がよいかもしれません。
担当者とその会社を信頼できるかが大切
新築マンションを買う場合には、その物件の良さを見極めることも重要ですが、中古不動産の売却では、仲介業者の担当者の人柄や専門知識、経験なども重要ですし、その担当者が働いている会社の方針や信頼性も大切になっていきます。
不動産の売却を任せた時点で、後はその担当者を信じるしかありませんので、こういったことがとても重要といえます。
また、売ろうと考えている不動産に買い手がついた場合にも、その買い手に接するのは、同じ担当者になる場合が多いので、買い手の人から怪しまれるような雰囲気の人では、まとまる話もまとまらなくなってしまいます。
営業トークではなく、その奥にある、本当の誠実さを見極めることが重要です。
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「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。
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