ウチラボ
ウチラボ 編集長
営業目的の「高額査定」に惑わされないために。査定価格の仕組みを解説
住み替えや不動産の売却を検討した時は、初めに不動産会社に査定依頼をすると思います。
少しでも高く売却出来たらと考え、複数の不動産会社に依頼することもあります。
今は「不動産一括査定」を行うサイトも出来たため、手軽に複数の不動産会社に依頼できる時代になりました。
その時、安易に一番高い査定報告を出した不動産会社に売却の依頼をすることは危険です。
結果、損をしてしまうケースもめずらしくありません。
この記事では、損をしないで済むように、不動産査定の見方を解説していきます。
不動産の査定の仕組み
まず、一度でも「不動産一括査定」を利用されている方であれば、査定額は不動産会社によって違うことはご存じかと思います。
初めにお伝えしておきますが、不動産の査定依頼を一社で終わらすことだけは止めましょう。
必ず、複数の不動産会社に依頼してください。
昔は、複数に依頼することは手間が掛かりましたが、今は手軽に依頼できますので、何もデメリットがありません。
では、複数に依頼することは前提として、不動産の査定の見方を解説していきます。
不動産会社の査定額がバラバラでも、出し方は概ね共通しています。
不動産会社は査定額を出すためのフォーマットを持っており、パソコンで数字を入力するだけで大体の査定額が出ます。
査定額の出し方が分かれば、適正な価格の検討がつくため、高すぎる査定額を出されてもすぐに気付けます。
この時、封数の不動産会社に依頼していれば、高すぎる査定額は目立つため、それでも判断が出来ます。
ここからは、査定額に大きく影響するポイントを一つずつ解説していきます。
路線価と公示価格
土地の価格を出す目安として、路線価と公示価格を見ます。
路線価は、道路に接している土地の価格を出すものです。
税の基となる数字なので、とても信頼性のある数字になります。
また、国が出しているものなので、誰でもネット検索をすれば、見ることができます。
ただし、気を付けなければいけないのは、市場価格と比較すると、70％位で記載されています。
査定価格を出す際には、路線価格を「0.7」で割れば、市場価格の目安として出すことができます。
もう少し細かく話しますと、路線価と言えば通常「相続税路線価」のことを表しますが、他にも「固定資産税路線価」があります。
固定資産税路線価で市場価格の目安を出す際には「0.8」で割るようにしてください。
公示価格は、公共事業用地を取得する際の価格基準です。
こちらも、国が出しているもので、ネットで見ることができます。
注意して頂きたいのは、あくまでも土地の価格です。
マンションには、当てはめることができません。
近隣の取引事例
次に、査定価格を出す目安として、近隣の取引事例を見ます。
土地の価格で査定が出来ないマンションの場合は、特に大切な指標です。
同じマンションの別室などは、とても参考になります。
不動産会社に査定依頼を出したときは、近隣の取引事例を基にした価格なのか、必ず確認しましょう。
取引は売り急ぎ等、その時の状況、条件によって、相場から離れた取引も珍しくありません。
高く査定額を出すために、相場より高い価格で取引された事例を基に説明されることもあります。
もし、一つの取引事例で説明された場合は、信じないようにしてください。
複数の取引事例を基に、可能であれば、取引時の条件なども合わせて説明されれば、とても信憑性が高いと判断できます。
ここで、大手の不動産会社と地元の不動産会社の査定方法について解説します。
大手の不動産会社と地元の不動産会社の違い
不動産会社は、大手と地元で悩まれる方は多いと思います。
査定の出し方は、大きな違いがでるポイントです。
大手も地元も、取引事例を基に査定価格を出します。
しかし、取引には必ず状況や条件によって価格が変動します。
要するに、取引事例では状況や条件までは分からないということです。
その為、どれだけ近隣でその不動産会社が取引をしているかが重要になってきます。
取引した不動産会社であれば、内情も良く知っているからです。
もし、地元不動産会社が自社で取引した事例を基に、査定額を出していれば、一番信用できる情報です。
大手の不動産会社は、全国での取引が多くても、エリアをしぼれば、地元の不動産会社より取引が少なくなります。
もし、取引が少なければ、内情を良く知らない取引事例で査定額を出すしかありません。
これが、査定額を出す際の大手不動産会社と地元の不動産会社の違いです。
後で後悔しないために
路線価、公示価格、取引事例が、査定額を出す大きな目安であることを説明してきました。
これだけ知っているだけでも、不当な査定額に騙されることはないと思います。
あとは、状況や条件によって、査定額を上下させてきますが、どれだけ不動産会社が納得できる説明をしてくるかが、最後のポイントです。
このあたりは、不動産会社だけでなく担当者によっても考え方が変わってきます。
担当者の考えに賛同できれば、そちらの不動産会社に依頼して良いと思います。
実際の取引では、何が起こるか分からない為、正解はないようなものです。
こう言ってしまうと、今までの話が意味をなさなくなりますが、不当に高い査定額で売りに出しても、その物件の条件で探している人がいれば、高くても購入してもらえることもあります。
後悔しないポイントは、その査定額にどれだけ自分が納得しているかが大切です。
実際に高く売れたとしても、査定額をよく分からず決めていれば「もっと高く売れたのでは」と、結局後悔してしまいます。
今から、不動産の査定を検討している方がいらっしゃいましたら、後悔しない為に、査定額も自ら考えて決めるようにしてください。
家を売るなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。
「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。
一括査定サイトでは、一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できますので、大変便利です。
私がお勧めする一括査定サイトは「リビンマッチ」です。
