不動産売却ガイド 編集者

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レインズの登録は売主も確認しよう。囲い込み・物件隠し・両手仲介

不動産会社に仲介を依頼する際、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」で不動産会社と契約すると、様々な営業活動を行ってくれます。

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の場合に行われる一般的な営業活動は、以下のような内容です。

  • レインズへの登録
  • インターネットの不動産情報サイトに掲載
  • 仲介を依頼した不動産業者のホームページに掲載
  • チラシ(新聞折り込み・ポストへの投函)
  • 店頭の物件情報(マイソク)
  • 現地案内や内覧、オープンルームの開催

「レインズへの登録」についての問題点

不動産の売買では宅地建物取引業法という法律が関係し、この法律に定められた内容で取引をしなければなりません。

その宅地建物取引業法では、不動産会社が売主と「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を締結した場合、「レインズへの登録」を必ずしなければならないことになっています。

具体的にいうと、「専任媒介契約」の場合は媒介契約締結から7日以内にレインズに登録しなければなりません。
また、「専属専任媒介契約」の場合は、5日以内と定められています。

このように法律で定められていることですが、悪質な不動産会社に仲介を依頼してしまった場合、それが守られないケースもあります。

レインズとは?

「レインズ」とは、不動産流通機構という公益社団法人が運営しているもので、全国の不動産の物件情報が掲載されたものです。

大きな特徴としては、レインズの情報は不動産会社しか見ることができません。

個人では見ることができない情報となっています。

レインズは不動産会社がお客さんに物件を紹介する際に日常的に使用しているサイトになっているため、このレインズに物件が登録されることで、他の不動産会社から購入希望者を紹介してもらえる可能性が高まります。

そのため、不動産の売却を成功させるためには、売却する物件が正しくレインズに登録されることがとても重要となります。

レインズの登録でよくあるケース

本来、不動産会社は「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」で売主と契約した場合、物件をレインズに登録することは宅地建物取引業法で決まっていることなのですが、悪質な不動産会社に仲介を依頼してしまった場合は、それが正しく行われないケースが存在します。

具体的には以下のようなケースです。

  1. レインズに登録しない
  2. レインズに登録して、すぐに削除する
  3. すぐにレインズに登録しない
  4. レインズに登録しても、最低限の情報しか載せない

レインズの登録で問題が起こる理由

なぜレインズへの登録で問題が起こる場合があるかというと、一言でいうと、不動産会社が『両手取引』を狙っているからです。

『両手取引』とは、売主と買主のそれぞれから仲介手数料を受け取る仕組みのことです。

両手取引を分かりやすく説明すると、通常、不動産会社は売主の依頼で仲介を成功させると売主から仲介手数料を受け取ることができます。

そして、もしその不動産会社自身で買主も見つけると、さらに買主からも仲介手数料を受け取ることができます。

つまり、売主から依頼された不動産会社が買主を直接見つけると、売主側からも買主側からも仲介手数料を受け取ることができるため、売上が2倍になるということです。

この囲い込みの仕組を両手取引や両手仲介、または単に両手ともいいます。

» 両手取引について、もっと知りたい方はこちら

レインズの登録で問題が起こる理由は、この両手取引が原因となっていますので、それを踏まえてレインズ登録の問題をご説明します。

① レインズに登録しない

宅地建物取引業法では「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の場合、レインズに登録することが必須となっていますが、レインズに登録しない不動産会社が存在します。

これを『物件隠し』といいます。

なぜ物件隠しをする不動産会社がいるかというと、前述の「両手取引」を狙っているためです。

両手取引になれば買主からも仲介手数料を受け取ることができ不動産会社の売上が2倍になるため、他の不動産会社が買主を見つけられないようにしています。

このような物件隠しは、売主側にとってはデメリットしかありません。

レインズの登録証明書をもらいましょう。

不動産会社がレインズに登録すると買主が見つかりやすくなりますので、レインズへの登録はとても重要です。

そのため、売主は、不動産会社がきちんとレインズに登録したかどうかを確認されることをオススメします。

その方法は、不動産会社がレインズに登録すると『登録証明書』が発行される仕組みになっていますので、不動産会社から登録証明書をもらうようにしましょう。

その登録証明書をもらえれば、きちんと物件が登録されたということになります。

また、仲介を依頼する段階で「レインズの登録証明書はもらえますか?」と聞くだけでも担当者に釘を刺すことができますので、両手取引や物件隠しをさせないための抑止力になると思います。

② レインズに登録して、すぐに削除する

悪質な不動産会社に依頼してしまった場合、レインズに登録した後、すぐにその登録を削除するというケースがあります。

なぜこのようなことをするかというと、いったんレインズに登録すればレインズから「登録証明書」が発行されますので、その「登録証明書」だけを受け取って、物件隠しのために削除するというわけです。

売主側としては、不動産会社から「登録証明書」をもらうと安心しますが、実は既にレインズから物件が削除されているという悪質な状況も存在します。

このような撲滅するために、平成28年から新たな取り組みが始まっていますので、後ほど詳しくご説明します。

③ すぐにレインズに登録しない

不動産会社によっては両手取引を狙って、すぐにレインズに登録しない会社もあります。

具体的には、専任媒介契約では7日以内、専属専任媒介契約では5日以内と宅地建物取引業法で決められているのですが、その期間が過ぎてもすぐにレインズに登録されないケースです。

これは、売主と買主と囲い込んで両手取引を行うため、不動産会社ができるだけ物件隠しをしておきたいと思っているからです。

このような不正をさせないためにも、仲介を依頼した段階で「すぐにレインズの登録証明書をもらえますか?」と伝えておくと良いかと思います。

また、もし宅地建物取引業法で決まっている期間(専任媒介契約:7日以内、専属専任媒介契約:5日以内)を過ぎても登録証明書をもらえない場合には、担当者に「登録証明書をください。」と連絡をした方がよいでしょう。

④ レインズに登録しても、最低限の情報しか載せない

不動産会社によっては、レインズに登録しても最低限の情報しか載せないというケースがあります。

この方法は、物件隠しをしている訳でもなく宅地建物取引業法で決められた日数を守っていれば、明らかに問題だとは指摘できませんがグレーゾーンといえます。

どういうことかというと、レインズに最低限の情報しか載せないということは、他の不動産会社がその物件情報を見ても、いまいちどんな物件が把握できないということです。

そうなると、その他の不動産会社としては、物件を探しているお客さんにも紹介することができませんので、結果的に売主にとってはメリットのない状態になります。

これも、不動産会社が買主を囲い込んで両手取引を狙っていることが理由です。

売主がレインズの登録や内容をチェックする方法

以上のとおり、レインズの登録については売主がチェックできる部分ではなかったため、これまで様々な問題が起きていました。

しかし、平成28年からは、消費者保護の観点からレインズに登録されているかどうかを売主がチェックできるようになっています。

売主が確認する方法

不動産会社がレインズに登録した内容を売主がチェックできるように、「売主専用」の確認用のページが設けられました。

どのようにすれば確認できるかとうと、まずは不動産会社がレインズに登録すると登録証明書が発行されますので、不動産会社から登録証明書をもらうようにしましょう。

その登録証明書の一番下側に、売主専用のIDとパスワードが記載されています。

その売主専用のIDとパスワードがあれば、レインズのログイン画面から入ることができます。

レインズは、全国で4つのグループに分けられていますので、物件があるエリアのレインズで確認するようになります。

東日本レインズ

北海道、青森、岩手、宮城、秋田、山形、福島、茨城、栃木、群馬、東京、埼玉、千葉、神奈川、山梨、長野、新潟

» 東日本レインズ 売主専用ログイン画面

中部レインズ

富山、石川、福井、岐阜、静岡、愛知、三重

» 中部レインズ 売主専用ログイン画面

近畿レインズ

富山、石川、福井、岐阜、静岡、愛知、三重

» 近畿レインズ 売主専用ログイン画面

西日本レインズ

鳥取、島根、岡山、広島、山口、徳島、香川、愛媛、高知、福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄

» 西日本レインズ 売主専用ログイン画面


上記の売主専用のページを確認すれば、きちんと物件が登録されているかをチェックすることができます。

なお、物件が登録されていたとしても、その情報が少なくて分かりにくかったり、内容に誤りがある場合もあります。

そのような状態では、他の不動産会社が物件情報を見た時にきちんと正しい情報を知ることができませんので、不動産会社に連絡して修正をお願いしましょう。

レインズの内容が修正された場合、今度は「変更証明書」が発行されますので、その変更証明書を不動産会社から受け取ってください。

物件の登録情報を修正すると、売主専用のIDとパスワードも変更されますので、修正後は「変更証明書」に記載されているIDとパスワードでログインするようになります。

信頼できる不動産会社に依頼することが肝心

不動産の売却で後悔しないためにも、本当に信頼できる不動産会社、そして信頼できる担当者に仲介を依頼することが大切です。

信頼できる不動産会社の担当者とは、不動産の売買に関して知識と経験が豊富で、どんな質問や要望にも丁寧に迅速に対応してくれる人です。

そして、売主との相性もありますので、売主本人が担当者と相談しやすい・話しやすいと感じるかどうかも重要です。

このような担当者を見つけるためには、まずは複数の不動産会社に査定を依頼してみて、会社ごとの対応を比較するようにしましょう。

そして、査定価格を複数の会社から提示してもらったら、その中で良い印象だった不動産会社に直接、査定価格の根拠を聞いたり、気になることはどんどん質問してみましょう。

こうすることで不動産会社の担当者の経験や知識だけでなく人柄もチェックすることができるようになります。

複数の不動産会社に査定を依頼するには「不動産の一括査定サイト」がオススメです。

不動産の一括査定サイト」を利用すれば、スムーズに複数の不動産会社に査定を依頼することができますので、このようなサイトで不動産会社を探されるとよいでしょう。

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産鑑定事務所での経験を活かし、読者の方へ不動産売買に関する役立つ情報をご提供できるよう努めています。