不動産売却ガイド 編集者

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土地の売却。相場よりも安くしないと売れにくい土地の特徴は?

土地を売却する場合、不動産業者に査定を依頼すればその地域の相場も教えてくれます。

土地の取引では、タイミングやその時の景気によっても左右されますが、だいたい相場というものが決まっていて、「この地域なら土地は一坪あたり○○○円」といった相場があります。

ただ、その相場というものは標準的な不動産を前提としているため、購入者が敬遠する特徴を持つ土地の場合は、相場よりも安くしないと売れないケースが多くなります。

それでは、一戸建て住宅の場合、どのような物件だと相場よりも安くしないと売れにくいのか、ご説明したいと思います。

売れにくい土地とは?

相場よりも安くしないと売れにくい物件には、以下のような共通点があります。

  1. 道路に接する間口が狭い
  2. 前面道路の幅が狭い
  3. すぐ近くに霊園や高圧電線の鉄塔などがある
  4. 土地の面積が広すぎる。または、小さすぎる
  5. 地中にコンクリートの塊などが埋まっている

詳細は以下のとおりです。

1. 道路に接する間口が狭い

間口(まぐち)とは、道路に接する部分になります。

道路に接する間口が狭いと建物を建てることができない場合があり、そのような場合には、かなりの値下げが必要になります。

具体的には、建築基準法で道路に間口が2メートル以上接していないと建物を建てることができない決まりになっています。

もし間口が2メートル未満の場合は、その隣の土地を買い足したりしないと建物が立てられず、資材置き場などにしか利用できません。

また、間口が1.8メートル以下になってくると、自動車の出入りも難しくなりますので、駐車場として利用するのも困難な土地となります。

2. 前面道路の幅が狭い

前面道路とは、対象となる土地が接している道路のことで、前面道路についても間口と同様に建築基準法の制約があります。

もし、前面道路の幅員が4メートル未満の場合は、建築基準法により建物を建てることができない決まりになっています。

ただし、前面道路の幅員が4メートル未満の場合でも、一定の条件をクリアすると建物を建てることが可能です。

その方法は、前面道路の道路中心線(道路のちょうど真ん中)から2メートルの位置までを道路とみなして利用すれば建築が可能になります。

ちなみに、もし道路の向かい側が川や崖などの場合は、その川や崖側から4メートルの位置までを道路とみなす必要があります。

3. 霊園や高圧電線の鉄塔などがすぐ近くにある

売却しようと考えている土地のすぐ隣に「墓地」や「霊園」、「高圧電線の鉄塔」などがある場合、相場よりも値下げしないとなかなか売れないかもしれません。

特に気にしないという方もいますが、人によっては心理的な抵抗がある場合があります。

4. 土地の面積が広すぎる。または、小さすぎる

土地の面積は標準的な面積の方が売れやすくなります。

標準的な面積とは、戸建て住宅を建てることが一般的な地域であれば、周辺の戸建て住宅の土地と同じぐらいの広さが標準的な面積となります。

もし、面積が広すぎる場合は、どうしても売却価格の総額が高くなり、購入者も予算オーバーとなってしまうため、なかなか買う事ができません。
また、面積が広すぎると、土地の管理も大変になったり、固定資産税も高くなるため、総額で割安感を感じるぐらいまで値下げをしないと売れ残ってしまう恐れがあります。

一方、面積が小さすぎる場合も売れにくい物件となります。

具体的には、戸建て住宅が建てられないほど土地が小さい場合には、家を建てることが難しいため、なかなか購入者が見つからないかもしれません。

5. 地中にコンクリートの塊などが埋まっている

地中にコンクリートの塊やゴミなどが埋まっている土地を売却する場合は、その撤去費用を考慮して値下げする必要があります。

もし、地中に何かが埋まっていることを知っているのに、そのことを隠して売却した場合は訴えられる可能性があります。

そのため、秘密にして売却することは絶対にしてはならないのですが、地中の物を撤去しないと建物を建てることができない場合は、どうしても売れにくい物件となってしまいます。

売却前に問題を解決した方が売れやすい

土地を売却する場合、以上のような問題があると売れにくい物件となってしまいます。

ただ、売れにくいと知っていて売却するのは精神的にも不安な状態が続きますし、場合によってはかなり値下げをする必要が出てくるかもしれません。

そのため、事前に売主側で解決できる問題については、売却前に解決して売りに出した方が早く売れたり、高く売れる場合があります。

不動産会社の担当者と相談してスムーズな売却を

土地に何か問題がある場合には、査定を依頼した不動産会社の担当者に事前に相談することが大切です。

売買経験が豊富な不動産会社の担当者であれば、どのような方法で売却すれば良いか適切な方法をアドバイスしてくれると思います。

そのためにも、売買経験が豊富で信頼できる不動産会社を探す場合は「不動産の一括査定サイト」を利用されるとよいでしょう。

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産鑑定事務所での経験を活かし、読者の方へ不動産売買に関する役立つ情報をご提供できるよう努めています。