ウチラボ編集長

売れやすいマンションの特徴。買主が重視する階数・間取り・方位・設備はこれ！

2020年08月27日

売却・査定のポイント

いままで住んでいたマンションも住み替えや転勤などの理由で売却を検討される場合があるかと思います。

マンションを売却するのであれば、やっぱり「早く売却できて高く売れる」ことに越したことはありません。

ただ、もう何年も前から全国的にマンション建設が続いていることもあり、早く売れる物件とそうでない物件がありますし、同じマンション内でも高く売れる場合とそうでない場合もあります。

そこで、「早く売却できて高く売れやすいマンション」にはどのような特徴があるのか？

「階数」や「間取り」、「バルコニーの向き（方位）」「設備」について説明していきたいと思います。

階数について

同じマンションでも、物件の「階数」は売れやすさや売却価格に影響します。

一般的に、高層階にある物件ほど、高く売れますし人気があります。

低層階（1階、2階）の場合

売却物件が1階や2階にある場合、購入検討者はセキュリティやプライバシーに不安を感じる場合や、道路の歩行者の声も聞こえやすいため騒音を心配される場合があります。

また、一軒家ではなくマンションの購入を希望している人の多くは眺望の良さも重視していますが、1階や2階の物件はどうしても高層階に比べて眺望の面で劣ってしまいます。

そのような理由から、1階や2階にある物件は、高層階の物件に比べて価格が安くなりがちです。

ただ、例外もあります。

停電時には低層階が楽で便利

最近は、防災や災害時の対応に対して意識が高まっているため、災害時のことを考慮して低層階を希望される方もいます。

例えば、マンションが停電してしまった場合エレベーターは動かなくなるため、マンションの出入りは毎回階段を使わないといけなくなります。

低層階であればまだ我慢できますが、5階よりも高い階数に住んでいる人は外に出たり入ったりするだけでも一苦労です。

安く買いたい購入者には手が届きやすい

もし購入検討者がどうしてもこのマンションに住みたいと思っている場合、高層階では金額が予算オーバーしてしまうため低層階を購入するというケースがあります。

そのような状況で、タイミングが合えば高層階の物件よりも早く売却することも可能です。

高層階の場合

一般的に、同じマンションでも階数が高いほど人気があり、売却価格も高く設定することが可能です。

また、タワーマンションなどの高層マンションで売却物件が高層階にある場合は、より人気が高くなります。

人気が高い理由としては、「眺望の良さ」や「ステイタス」「低層階に比べて静か」などがあります。

間取りについて

間取りや面積によっても売れやすさは変わります。

一般的に、「間取り」と「面積」は標準的（一般的）なものが人気です。

どういうことかというと、マンションを購入する人はずっと長く住むことを想定しているため、特殊な間取りだと敬遠されてしまいます。

ファミリータイプであれば、一般的な3LDKなどが人気です。

また、面積も広すぎず狭すぎない、一般的な大きさが人気です。

目安として、ファミリータイプであれば70㎡～80㎡ぐらいが標準的といえます。

例えば、面積が100㎡を超える広さになると、どうしても価格自体が高くなってしまいますので売れにくくなります。

※ただ、100㎡の物件を70㎡の物件と同じ価格で売るのであれば、お値打ち感が出て注目されます。

一方、通常よりも狭い物件（50㎡以下）になってしまうと、家族で住むには狭くなってしまいますので、買い手がなかなか現れないということもあり得ます。

和室を洋室にリフォームするだけで売れやすくなる場合も

一般的に、和室よりも洋室の方が人気ですので、もし売却しようと思っている物件に和室がある場合は、リフォームして洋室に改装することも検討されてみてはいかがでしょうか。

リフォームすることで、和室がある場合よりも売れやすくなる可能性があります。

バルコニーの向き（方位）について

購入検討者がマンションを選ぶ際、バルコニーがある方位も重視されます。

一般的には、「南向き」や「南東向き」の物件が一番人気があります。

次に「東向き」が人気があり、その次に「西向き」「北向き」と続きます。

例えば、バルコニーが「南向き」で眺望もとても良い物件であれば、他の方位の物件よりも売却価格をやや高めに設定することも可能です。

一方、「西向き」や「北向き」の人気が低い理由として、「西向き」は真夏などに西日が入って部屋が暑くなってしまうこと、「北向き」は部屋に日差しがほとんど入らないといった理由です。

ただ、「北向き」については、「日差しでインテリアなどが傷まない」といったメリットもあり、「北向き」に対してデメリットを感じていない人もいます。

眺望の良さも重要

方位にプラスして、もうひとつ重要なのが「眺望」になります。

バルコニーから海が見えたり、富士山などの壮大な山の景色が広がっていたり、有名な建物などが見えるような物件は、内覧の際も購入検討者にとても良い印象を与えます。

また、大きな花火大会がある地域でバルコニーからその花火を一望できるといった内容も、良いアピールポイントになります。

逆に、「南向き」であっても、バルコニーの目の前に高層マンションが建っている場合などは、南向きのメリットもなく眺望も悪いため、方位はアピールポイントではなくなります。

角部屋は人気が高い

賃貸物件と同様、角部屋の物件は人気があります。

特に、窓やバルコニーが「南向き」と「東向き」にある角部屋は、それだけでも十分なアピールポイントとなりますので、早く売れやすい物件といえます。

設備について

中古のマンションは築年数やグレードによって設備の充実度も変わってきます。

その中で購入希望者が重視する人気の設備について紹介します。

早く売れやすい人気の設備

これから売ろうとされているマンションで以下に該当する設備が多ければ多いほど、購入希望者にとって設備の満足度は高くなります。

宅配ボックス
お風呂の自動お湯張り機能
浴室乾燥機
24時間ゴミ出し可能なゴミ置き場
食器洗い乾燥機
インターホン（カメラ付き）
ウォークインクローゼット
ディスポーザー

それぞれの設備についての詳細は以下のとおりです。

1. 宅配ボックス

最近では再配達の多さが宅配業者の大きな負担になっていると問題にもなっています。

日時指定しても、ちょうどその時間に出かけなければいけない用事が入ることもありますし、先のことだとつい忘れてしまうこともあると思います。

また、共働きのご家庭ではなかなか荷物を受け取ったりすることが難しい場合もあるでしょう。

そういったこともあり、マンションに「宅配ボックス」が備わっているかはとても重視される点です。

2. お風呂の自動お湯張り機能

お風呂の「自動お湯張り機能」のあるマンションや一戸建てにお住まいの方は、次に購入するマンションにもこの機能を求める傾向があります。

やはり、家事をしたりちょっと休憩している間にお風呂のお湯を溜めることができますので大変便利な機能です。

3. 浴室乾燥機

天気の悪い日やベランダに洗濯ものを干すのができない時などには、浴室乾燥機がとても便利です。

特に、購入を検討されている方が、ご主人も奥さんも共働きの場合は夜に選択をするという場合も多いので、そういった方も「浴室乾燥機」の有無をチェックされることが多くあります。

4. 24時間ゴミ出し可能なゴミ置き場

ゴミ出しの曜日や時間が細かく決まっているマンションに比べて24時間ゴミ出しが可能なマンションは自分のペースでゴミ出しが可能になりますので、この点もチェックされがちです。

利点としては、いつでもゴミが出せるというだけでなく、次のゴミ出しの日程まで部屋の中にゴミを溜めておくということが必要なくなりますので、居住環境や衛生面の観点からも人気となっています。

フロアごとにゴミ出し置き場があるマンションも人気

マンションによっては、フロアごとにゴミ出し置き場（ごみステーション）が設置されている場合もあります。

わざわざゴミ出しの度に1階まで下りなくてもゴミ出しができるので、冬の寒い日などにも大変助かります。

5. 食器洗い乾燥機

食器洗い乾燥機は、それだけで食器洗いから乾燥機までこなしてくれる心強い味方です。

ひどい汚れの食器などは、手で洗う前に一度食洗機にかけるという方もいらっしゃいます。

食器洗い乾燥機はインターネット調査によると、毎日利用している人が6割いる一方で、埋め込み式（最初からキッチンに設置）の所有者では2割弱が「利用していない」と回答しています。

さらに、「今後、自動食器洗い機を利用したいか」という調査（自動食器洗い機の利用意向）では、もともと所有していない人は2割しか「利用したい」と回答していません。

そのため、食器洗い乾燥機は好みが分かれる設備ともいえます。

また、食器洗い乾燥機もどんどん進化しているので、埋め込み式ではなく買い替えが可能な卓上型を希望される方もいるかと思います。

参考：【自動食器洗い機に関するアンケート調査】

6. インターホン（カメラ付き）

カメラ付きのインターホンは、購入希望者が強く期待する設備の一つといえます。

防犯面でも重要になりますので、オートロックを重視する方は、カメラ付きインターホンも同じように重視すると考えてよいでしょう。

7. ウォークインクローゼット

ウォークインクローゼットは、特に奥さんや娘さん、そして荷物の多いご主人に人気です。

少々部屋が狭くなってもウォークインクローゼットが必要と考えている方も多くいらっしゃいます。

8. ディスポーザー

ディスポーザーとは、キッチンシンクの排水溝の部分に取り付けるもので、生ゴミを粉砕してそのまま下水道に流せる設備になります。

生ゴミの量も減りますので環境問題の観点からも推奨されています。

ディスポーザーがあれば、そのまま排水溝に生ごみを捨てることができますので、生ごみのために三角コーナーを置く必要もありません。

夏の匂いが出やすい時期などにも悪臭がなくなり、キッチン周りが衛生的になり大変活躍してくれます。

ただ、その性質上、水道代と電気代が少し高くなるのとメンテナンス費用などが発生するケースがあるというデメリットはあります。

それでも、このディスポーザーの便利さに慣れている購入希望者の場合は、重視する設備といえます。

古いマンションだからと諦めなくて大丈夫です

以上が、買主が重視する設備の紹介になります。

ただ、もちろんその買主さんのそれまでのライフスタイルやどういった家に住んでいたかによって好みや重視する点は変わってきますので、全てが必須ということではありません。

また、設備や間取りについては、買主さんがリフォームやリノベーションで対応できるものもありますので、古いマンションだからと諦めなくて大丈夫です。

ご自身のマンションが売れやすい物件なのか、どれぐらいの価格で売ることができるのか、そのようなことを知りたい場合は、不動産会社に実際に査定を依頼することで解決できます。

例えば「不動産の一括査定サイト」を利用すれば、無料で複数の不動産会社に一括で査定を依頼することができますので、不安な方は利用されるとよいでしょう。

マンションの査定を依頼することで、査定価格だけではなくその根拠も記載してもらえますので、その結果を見てご自身のマンションの善し悪しを把握することもできます。