ウチラボ
ウチラボ 編集長
不動産の売却で必要な書類。家の引き渡しや代金支払いのタイミングは？
不動産の売却が初めての方にとって、実際の売買契約がどのようなかたちになるのか？代金の受け取りはどういう仕組みで行われるのか、いろいろと疑問に思われることが多いと思います。
そこで、不動産の売却代金の決済（受け取り）について、その仕組みをご案内します。
目次
代金の決済までに必要なこと
不動産の売却では売買契約書を取り交わし契約が成立しても、その段階ではまだ売却は完了していません。
売買契約が成立するまでにも買主を探したり、いろいろと労力が必要ですが、買主が見つかって正式に売買契約を結んでからもいろいろとすることがたくさんあります。
ちなみに、「売買契約が成立する」というのは、買主と売主で不動産の売買契約を締結することです。
具体的には、売買契約書に両者で署名・捺印することで、売買契約が締結されたことになります。
不動産の売却では、売買契約が締結してから「住宅ローンの返済」や「抵当権抹消の手続き」、「引っ越し」などいろいろすることがあり、これらの作業が全て完了してから「代金の決済」と「不動産の引き渡し」に進むことができます。
「代金の決済」と「不動産の引き渡し」はどこでするの？
不動産の取引が最終段階になると、いよいよ「代金の決済」と「不動産の引き渡し」が行われます。
ちなみに、「代金の決済」とは買主による代金の支払いのことになります。
不動産の売買では、「代金の決済」と「不動産の引き渡し」は、通常、銀行で行われます。
「不動産の引き渡し」を銀行で行うというと不思議に思われる方もいるかとは思いますが、不動産を引き渡すといっても実際に物理的に不動産を引き渡すのは無理ですので、全ての必要書類とともにカギを引き渡すことを「不動産の引き渡し」といいます。
必要な書類など
売主側が準備する書類などは以下のとおりです。
- 銀行振り込み先情報（銀行の通帳）
- 売却する不動産の権利証（登記済権利書または登記識別情報）
- 印鑑証明書
- 実印
- 本人確認書類
- 住民票、戸籍謄本
- 物件のパンフレット
- 設備の取り扱い説明書・保証書
- カギ
1. 銀行振り込み先情報（銀行の通帳）
不動産の売買代金を振り込むため銀行口座の情報（銀行の通帳）が必要になります。
不動産の売買では、どのような支払い方法でも問題はないのですが、不動産の取引では大きな金額が動くため、支払い方法（受け取り方法）は銀行振込が一般的です。
2. 売却する不動産の権利証
売買が成立し不動産の引き渡しを行う際には、売却する不動産の権利証を買主に渡すようになります。
具体的には、「登記済権利書」または「登記識別情報」が必要になります。
なお、平成18年までは「登記済権利書」が使用されていましたが、平成18年から平成20年にかけ法務局が順次電子化されていき、いまでは「登記識別情報」というものに変わっています。
3. 印鑑証明書
印鑑証明書は、売買契約締結の際にも必要ですが、「代金の決済・不動産の引き渡し」の際にも必要です。
なお、印鑑証明書は3ヶ月以内に取得されたものでなければなりません。
なぜ印鑑証明書が必要かというと、重要な書類に実印を押した際、その印鑑が本当に実印でいるかを確認するためです。
印鑑証明書があれば、書類に押印された実印が正しいものであることを証明することができます。
4. 実印
売主は「代金の決済・不動産の引き渡し」の際、各種書類に印鑑を押すため実印が必要になります。
5. 本人確認書類
不動産の売却では高額な取引となるため、とても慎重に売買が行われます。
そのため、売主が本当に売却する不動産の所有者であるかチェックするため、本人確認書類で確認することになります。
本人確認書類は、自動車の運転免許証やパスポートがあれば大丈夫です。
もしそれらがない場合には、保険証など2点以上の本人確認書類で本人であることを確認する必要がなります。
6. 住民票、戸籍謄本
もし売主の現住所が登記されている所有者の住所と異なる場合には、住民票や戸籍謄本で本当に本人であるかを証明する必要があります。
7. 物件のパンフレット
新しい所有者（買主）に不動産を引き渡す際、その不動産の情報が掲載されている「物件のパンフレット」を渡すことが多いです。
8. 設備の取り扱い説明書・保証書
売却した不動産に附属しているエアコンや給湯システムなど、設備の取り扱い説明書は全て買主に引き渡します。
また、保証書がある場合は、それも全て引き渡します。
9. カギ
カギは、不動産の引き渡しを象徴するものになります。
引き渡すのは玄関のカギだけでなく、その不動産に関係する全てのカギを引き渡します。
「代金の決済・不動産の引き渡し」までに済ませておくこと
不動産の売却の最後のステップである「代金の決済・不動産の引き渡し」の準備が整った段階で、売主と買主、そして不動産会社の担当者とで物件の最終確認を行います。
最終確認は、契約書などと照らし合わせて、この状態で不動産を引き渡して本当に問題がないかの確認です。
また、境界などで今後トラブルが起きないように、境界の位置などについても最終確認を行います。
代金の決済・不動産の引き渡し、当日の流れ
不動産の売買契約が成立すると、最後のステップとして「買主による代金の支払い」と「売主からの物件の引き渡し」が行われます。
このステップでは、抵当権抹消や所有権移転の登記、各種必要書類の提出など、いろいろな作業がありますので、その内容についてご説明していきたいと思います。
「代金の決済・不動産の引き渡し」の舞台は銀行になります。
当日は、売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士、銀行の担当者の方々で「代金の決済・不動産の引き渡し」を進めていきます。
「代金の決済・不動産の引き渡し」について、当日の流れは以下のようなイメージになります。
- 登記申請の依頼
- 代金の受け取り（決済）
- 売主と買主で固定資産税などの清算
- 不動産に関連する各種書類の引き渡し
- カギの引き渡し
- 仲介手数料などの支払い
具体的な内容は以下のとおりです。
1. 登記申請の依頼
買主から売買代金が全て支払われた段階で、不動産の所有権が買主に移るため、当日中に「所有権の移転登記」を行うのが一般的です。
その際に、売主の住所が変更となる場合は、「住所変更の登記」も必要です。
また、その不動産に売主の住宅ローンの関係で抵当権が設定されている場合は、住宅ローンを完済して「抵当権抹消の登記」も必要になります。
登記は司法書士が申請をしますが、仲介を依頼している不動産会社が司法書士への対応をしてくれると思いますので、不明な点があれば不動産会社の担当者に相談してみましょう。
2. 代金の受け取り（決済）
不動産の売買契約が正式に締結され、買主の住宅ローンの審査も無事に終われば「代金の受け取り」へと進みます。
この「代金」については、通常は既に受け取っている手付金を差し引いた残金となります。
通常は既に売買契約の際に半額ほど支払われているはずですので、残りの代金（残代金）となります。
司法書士による本人確認など必要な手続きが完了すると、銀行が売買代金の決済を行います。
売主がその物件に住んでいる場合は、「物件の引き渡し」がありますので、早めに引っ越しをしておく必要があります。
また、売買の代金の決済は、通常、銀行で行われます。
そのため、決済の日には、決済場所として決めてた銀行に「売主」、「買主」、「不動産仲介業者の担当者」そして「司法書士」が集まって正式に決済が行われます。
なお、売買代金の受け取り方法（決済）については、銀行振込が一般的です。
3. 税金などを買主と精算
税金や管理費などで、売主が売却後の期間に該当する金額も支払っている場合などは、買い主と精算する必要があります。
固定資産税や都市計画税など売主が負担しているものについては、この段階で買主と清算します。
また、マンションの場合は管理費や修繕積立金などもあります。
そして、固定資産税の場合は毎年1月1日の時点で不動産を所有している人に納税義務があります。
そのため、1年の途中で不動産を売却した場合、実際にはその不動産を所有していないのに1年分の納税をすることになり不公平になります。
そこで、引渡し日までの固定資産税額を日割りで計算して、買主からその日割り分を支払ってもらうのが一般的です。
もう少し具体的に書くと、1年間の金額が確定しているような料金については、引き渡し日までの日割り計算を行って、それ以前は売主が負担、引き渡しの次の日からの費用分については買主が負担する仕組みになります。
4. 各種書類の引き渡し
売主から買主に必要書類を引き渡します。
ここでの必要な書類には以下のようなものがあります。
- 管理規約
- 物件のパンフレット
- 付帯設備の取扱説明書
物件のパンフレットなどの資料や付帯設備の保証書・取り扱い説明書など一式を買主に引き渡します。
また、マンションの場合は「管理規約」などの物件に関連する書類は一式引き渡す必要があります。
5. カギの引き渡し
売主は、売却した不動産に関係する全てのカギを買主に引き渡します。
玄関のカギだけでなく、売却する不動産に関係するカギを全て買主に引き渡します。
この鍵の受け渡しによって「不動産の引き渡し」が完了したことになります。
また、買主はカギを受け取った段階で不動産会社が用意した「不動産引渡し確認証」といった書類に署名・捺印をするのが一般的です。
6. 仲介手数料などの支払い
買主から代金が全て振り込まれ、無事に不動産の売買が完了しましたら、不動産仲介業者への仲介手数料の支払いや司法書士への報酬の支払いなどを行います。
通常は、不動産の売買契約が成立した段階で仲介手数料の半額を支払っていることが一般的ですので、この段階では残りの金額だけを支払うようになります。
この後は司法書士が法務局で登記
以上の流れで不動産の引き渡しが完了となりますが、当日はこの「代金の決済・不動産の引き渡し」が終わった後で、司法書士が法務局に行って登記を申請します。
そのため、「代金の決済・不動産の引き渡し」は通常、平日の午前中に行われるのが一般的です。
査定を依頼して優秀な不動産会社を見つけよう
不動産の売買で最も重要なのは、信頼できる優秀な不動産会社に仲介してもらうことです。
そのため、まずは1社ではなく複数の不動産会社に査定を依頼してみて、その査定価格の根拠を聞いたり、いろいろ質問してみることで、どの会社が一番対応が良いか会社同士の比較が可能になります。
複数の不動産会社に査定を依頼する場合は、一度に複数の不動産会社に一括で査定を依頼できる「不動産の一括査定サイト」が便利でおすすめです。
不動産の売却を成功させるためにも、この「不動産の一括査定サイト」を利用して、信頼できる優秀な不動産会社を探されるとよいでしょう。
おさらい
家の売買で必要となる書類を改めてまとめてみます。
代金の決済時に必要な書類
代金の決済時に、売主が準備しておく書類は以下のとおりです。
- 銀行振り込み先情報（銀行の通帳）
- 売却する不動産の権利証（登記済権利書または登記識別情報）
- 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
- 実印
- 本人確認書類
- 住民票、戸籍謄本
不動産の引き渡し時に必要な書類など
不動産売買の最後のステップである不動産の引き渡し時に、売主が準備しておく書類等は以下のとおりです。
- 売却する不動産に関係する全てのカギ
- 管理規約
- 物件のパンフレット
- 付帯設備の取扱説明書
何でも相談できる不動産会社に依頼することが大切
不動産の売却は、一般の方には馴染みのない取引になりますので、売却を進めていく段階でいろいろと不明な点が出てくると思います。
その時に、もし相談しにくいと感じる不動産会社と仲介の契約を結んでしまっていると、ずっと不安な気持ちが続いてしまいます。
そのためにも、本当に信頼できて何でも相談できる不動産会社の担当者を見つけることが、とても重要です。
インターネットやタウンページなどで良い不動産会社を探そうと思っても、比較することも難しく大変な作業となります。
まだ不動産会社を探されている場合は、「不動産の一括査定サイト」を利用されると便利です。
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家を売るなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。
「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。
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私がお勧めする一括査定サイトは「リビンマッチ」です。
