ウチラボ
ウチラボ 編集長
家が売れない理由は？マンションや一戸建てが売れ残る時の対策
不動産の売却手続きを進めてみたものの、実際に売りに出してみると思うように家が売れなくて悩まれている方も多くいらっしゃいます。
契約している不動産会社に相談しても「時期が悪い」と言われたりして、言われるがまま売却価格の値下げを繰り返してしまうケースもあるようです。
実は、なかなか売れない戸建て住宅やマンションには理由があって、その対策を行うだけでも売れやすくなる場合があります。
目次
家が売れるまでの標準的な期間は？
そもそも家を売却する場合、一般的にどれぐらいの期間がかかるかというと、3ヶ月～6ヶ月ぐらいになります。
【内訳】
① 不動産の査定～不動産会社との媒介契約： 2週間～1ヶ月
② 売却活動（宣伝・広告）～売買契約： 1ヶ月～3ヶ月
③ 物件の引き渡し・売却代金の受け取り： 1ヶ月～2ヶ月
早く売れる物件なら、不動産会社に売却を依頼してから3か月で売却が完了するケースもありますが、通常は売却を具体的に検討してから売却代金を受け取れるまで約6ヶ月は想定しておいた方がよいでしょう。
媒介契約から家が売れるまでの流れ
- 不動産会社との媒介契約
- 不動産会社による売却活動（広告・宣伝）
- 購入検討者による内覧
- 買主との売買契約
- 物件の引き渡し
- 売却代金の受け取り
家が売れないと悩まれている場合は、「まったく問い合わせがない」か「問い合わせはあるが内覧まで進まない」、または「内覧する人はいるのに、それ以上は話が進まない」というケースになると思います。
このような場合、売れない原因として『物件自体に何か問題がある』または『不動産会社が効果的な宣伝をしていない可能性がある』の2点が考えられます。
物件自体に何か問題がある場合
売れない原因が家自体にある場合、以下のケースに当てはまることが多くありますので、確認されてみてください。
そして、原因によっては対策できる場合もあります。
売れない家の特徴
- 価格設定が相場より高い
- 立地や交通の利便性に難がある
- 駐車スペースがない
- 特殊な間取り・面積が広すぎたり狭すぎる
- 日当たりが悪い・室内が暗い
- 設備が古い・室内が汚く感じる
具体的な内容や詳細は以下のとおりです。
1. 価格設定が相場より高い
売り出し価格が周辺の物件に比べて高い場合は、どうしても売れにくくなってしまいます。
もちろん比較する物件よりも明らかにグレードが高かったり、土地や建物の面積が大きいのであれば価格が高いのは当然のことですが、買主側にも予算などがありますので、多くの購入検討者の予算を上回る価格設定だと売れにくい物件になってしまう可能性が高まります。
ただ、グレードの高い物件を探している人ももちろんいますので、買主が現れるタイミング次第ともいえます。
売り出し価格については、不動産会社としっかり検討されることをおすすめします。
不動産会社としても、物件が売れなければ仲介手数料が受け取れませんので、不当に高い価格で売るようなことはありません。
もし売主側が売却価格を決めてしまっている場合は、不動産会社の意見も参考にされるとよいでしょう。
また、不動産のだいたいの相場をご自身で把握されたい場合には、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」というサイトがあります。
このサイトでは、マンションや一戸建ての実際に売買された過去の取引事例を確認することができますので、相場の把握のために確認されてみてもよいでしょう。
2. 立地や交通の利便性に難がある
家を購入する人は、もともと同じ地域やその周辺に住んでいたり、そのエリアに馴染みのある人というケースが実は多いです。
そのため、駅までの距離が遠すぎたり、買い物、通勤、子供の通学などを考えた時に不便だと感じてしまう物件は売れにくい家になってしまいます。
また、前面道路が狭すぎる場合は「自動車での出入りが大変そう」と思われる可能性がありますし、駅から家に続く道路に街灯がなく暗い場合には「夜は怖いかも」と感じさせてしまうかもしれません。
この場合は、駅近の物件や立地の良い物件よりも販売価格を下げることが必要になるでしょう。
3. 駐車スペースがない
自動車の利用が一般的な地域の場合、駐車スペースがないことは売却にあたって大きなマイナス要因となってしまいます。
そういった物件は「すぐ近くに月極駐車場があります」といった宣伝になってしまうと思いますが、買主からすると月極駐車場を借りるということは毎月の出費が増えることになってしまいます。
もし周辺の売り物件には駐車場が付いている場合は、そういった物件と比較されてしまうので売れにくくなってしまう可能性が高くなります。
このような場合は、毎月の駐車場代を考慮しても周辺の物件に比べるとお得に感じる販売価格にするといった価格設定が必要になります。
また、余裕があれば庭の一部を駐車スペースに変えるだけでも物件の印象は大きく変わるでしょう。
4. 特殊な間取り・面積が広すぎたり狭すぎる
マンションや一戸建ての間取りや面積が標準的な家と比べて特殊なものであれば、購入検討者から敬遠されてしまいます。
購入検討者は家を買った後の「暮らしや管理のしやすさ」などをイメージしながら家を探しますので、物件が特殊だと思われると売れにくい家になってしまいます。
また、土地や建物の面積が広すぎる物件の場合は、それだけ販売価格も高くなってしまいますので、購入できる人が少なくなってしまいます。
このような場合は、周辺の相場よりも価格を安くするなど、価格設定の見直しが必要になります。
5. 日当たりが悪い・室内が暗い
家の購入者は日当たりを重視します。
もし購入検討者が内覧で家に入った際、「家の中が薄暗い」と感じてしまうとマイナスの評価につながってしまいます。
内覧の時の印象は、家の購入に大きな影響を与えますので細心の注意が必要です。
立地的に日当たりが悪い場合は対策は困難ですが、家の中の薄暗さは対策可能です。
まず、電球が暗い場合は、明るい蛍光灯に変えましょう。
そして、内覧時にはカーテンを開けて部屋をできるだけ明るくしておきましょう。
玄関からリビングに入った際の第一印象はとても重要なので、陰気な雰囲気がないように見せる工夫が必要です。
6. 設備が古い・室内が汚く感じる
設備などが古い物件は、そのままでは住むのが難しいため買主はリフォーム代金も考慮したうえで物件の販売価格が予算内に収まるかを検討します。
そのため、リフォームが必要な物件の場合は、リフォームにかかる費用をあらかじめ差し引いたぐらいで価格設定をしておく必要があります。
また、室内が汚く感じる場合は、それだけで悪い印象を与えてしまいますし、室内全体をリフォームしないといけないと思わせてしまうかもしれません。
長年住んでいると気づきにくくなりますが、内覧時には掃除をしっかり行って、できるだけ綺麗に見えるようにしておきましょう。
また、住んでいる人には気づきにくいのですが、室内にその家独特の匂いがある場合もありますので、内覧の予定がある場合は事前にしっかり換気を行っておきましょう。
不動産会社が効果的な宣伝をしていない可能性も
前述のとおり、家が売れない原因には『物件自体に何か問題がある場合』と『不動産会社が効果的な宣伝をしていない場合』の2点が考えられます。
物件の問題と対策については既に述べましたが、売却を依頼している不動産会社がしっかり宣伝をしてくれていないケースもあります。
そのため、媒介契約を結んだ不動産会社がどういった宣伝や広告をしているか確認してもよいでしょう。
もし、具体的な内容を教えてくれない場合などは、別の不動産会社に依頼しなおすというのも一つの手です。
なお、媒介契約には3種類あり、もし契約されている種類が「一般媒介契約」の場合は、法律上、不動産会社は積極的に宣伝を行う必要がない契約となりますので、媒介契約の種類を見直すという選択肢もあります。
売れない家を早く売るための対策
家がなかなか売れない場合は、いつまでたっても気持ちが落ち着かないと思います。
そこで、前述の内容のほかに売れやすい家にするための工夫がありますので、その内容をご案内します。
ホームステージング
ホームステージングとは、空き家になっている売却物件などに、外部から家具や観葉植物などを持ってきて家をモデルルームのように演出する方法です。
この手法は海外では一般的ですが、最近は日本でもメジャーになりつつあります。
マンションや一戸建ての内覧の際、モデルルームのようなインテリアにしておくことで買主に素敵な住まいをイメージしてもらうことができるため、良い印象を与えやすくなります。
「一般社団法人 日本ホームステージング協会」が発表したデータによると、ホームステージングをして売却を進めた場合、何もしない場合と比べて販売までの期間が約3分の1に短縮されたということです。
ホームステージングは不動産会社が行っている場合や専門の会社と提携している場合がありますので、気になった方は不動産会社に相談されてみるとよいでしょう。
ホームインスペクション
ホームインスペクションとは、「第三者の住宅診断士が客観的かつ公平に建物の検査」を行うものです。
簡単にいうと、「建物に何か不具合はないか？」「建物の内部に欠陥がないか？」など、第三者が公平に建物の問題をチェックする仕組みになります。
このホームインスペクションは、「建物検査」や「住宅診断」「建物状況調査」など、いろいろな言い方がありますが、どれも基本的に同じものになります。
現在の法律では、不動産の売買契約を行う際には「ホームインスペクション」という診断方法があることを不動産会社が告知しなければいけないため、買主側からホームインスペクションの実施を希望されるケースも増えています。
これは一見、売主には面倒なことのように感じるかもしれませんが、実は売主側にもメリットがあります。
ホームインスペクションを実施することで、「この家には何も隠しごとはありません」といった表明になりますので、買主の不安を解消することができ、結果的に家が売れやすくなる可能性も高まります。
また、もし家の不具合が見つかっても、売却前に買主が知ることで後からクレームを言われるというリスクを減らすことができます。
このホームインスペクションは不動産会社が専門の会社と提携している場合がありますので、気になる方は相談されてみてください。
信頼できる不動産会社に依頼することが大切
以上が「売れない家の対策」になりますが、もし、いま売却を依頼している不動産会社に不安を感じている場合は、別の会社に変更することも可能です。
（※ただし、選任媒介契約または専属選任媒介契約を結ばれている場合は、通常3ヶ月は他の会社と契約できないため、その契約が終了してから他の会社に依頼することになります。）
不動産会社によっては、そのエリアでの家の販売に精通している場合もありますし、購入希望者を既に抱えている場合もあります。
もし、別の不動産会社に依頼しなおしたいと思われている場合は「一括査定サイト」の利用をおすすめします。
「一括査定サイト」であれば、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できますので、スムーズに不動産会社を探すことができます。
査定してもらって気に入った会社があれば、しっかり話を聞いて依頼するかどうかを検討されるとよいでしょう。
その時に大切なのは、「査定価格の根拠をしっかり聞く」ことと「どういった宣伝や広告をしてくれるのかを確認する」といった点です。
この点を担当者に確認されて納得できた場合には、その不動産会社に依頼されてみるとよいでしょう。
家を売るなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。
「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。
一括査定サイトでは、一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できますので、大変便利です。
私がお勧めする一括査定サイトは「リビンマッチ」です。
