ウチラボ 編集長

マンションの売却で失敗しないために！気を付けたい注意点をまとめました。

マンションの売却では、依頼した不動産会社や自分の対応によっても状況が変わっていきます。
注意点をしっかり理解することで、後悔しないマンション売却ができるはずです。

マンション売却の注意点

マンションの売却では、色々な状況があります。
状況別に注意点を解説していきます。

マンション売却は期間に余裕を持って

マンション売却は、資金計画から引き渡しまで非常に時間がかかります。
マンションの売却を具体的に進めようとしてから「半年」は掛かると考えてください。

そうでなければ、住み替えの場合などは必ず慌てることになります。

売却に期限がある場合、売却の方法を考えなければいけません。
不動産売却を「仲介」で依頼すれば、半年は見て売却の計画を立てる必要があります。

「買取」を依頼すれば、2ヶ月もあれば売却できます。
ただし、買取は市場で売却するより売却価格が下がります。

仲介の場合は市場で一般のお客様から購入希望者を探します。
買取の場合は、不動産会社が購入します。

不動産会社は買取した不動産に手を加えて再販します。
リフォームなどの費用と再販時の売却利益を考える為、どうしても買取価格が下がってしまう訳です。

購入希望者の内覧には細心の注意を

住み替えのタイミングによっては、居住中のマンションを売却することになります。
問題があるとしたら「内覧」時です。

空室と比べて荷物が多く、どうしても生活感が出てしまいます。
それをプラスとして捉えられることはあまりありません。

また内覧では、細かく部屋をチェックしたいものですが、それにも気を使わせてしまいます。

内覧の前に準備すること

• 部屋の掃除
• 荷物の整理
• 質問への答え方

部屋の掃除は当たり前ですが、特に水まわりはしっかり掃除してください。
一番見られるポイントです。

荷物はできれば他の場所に移しましょう。
できなければ、少しでも物をなくしましょう。

この機に中々捨てられなかった物を捨てられるチャンスでもあります。
質問への答え方は、嘘やごまかし方を考える訳ではありません。

同じ内容でも答え方によって、相手に伝わる印象が大きく変わるからです。
質問への答え方で売却に大きく差が出ますので前もって準備しましょう

ペットを飼っている場合は掃除をしっかり

ペットを飼っている場合は、念入りに掃除をしてください。
特に注意すべき点は「匂い」です。

どんなに動物好きな方でも「匂い」に好印象を持つことはありません。
また、匂いは中々とれるものではありません。

少しでも匂いをとる為に、内覧前はしっかり換気しましょう。
消臭スプレーも大事です。

決して匂いのあるスプレーで上書きすることはやめましょう。
壁や床には、ペットを飼っていればたいてい傷があります。

傷が所々目立てば、売却時にリフォームを考えられる方は多いです。
ここで注意点ですが、リフォームをするからといって売却額に上乗せできるとは限りません。

また、売却前にリフォームをしても購入希望者にプラスとは限りません。
この点は慎重に行動しましょう。

必ず信頼できる不動産会社に相談してください。

住宅ローンの残債がある場合は状況を把握しよう

マンションを売却する場合、売却額で住宅ローンを完済できるかで行動が変わります。
完済できれば問題ありません。

余った売却資金を購入資金に当てるか、今後の資金として活用しましょう。
問題は完済できなかった場合です。

その場合は、足りない金額を自己資金で補充します。
それでも足りなければ、買い替えローンを利用しましょう。

買い替えローンは、住宅ローンの残債を新たに組む住宅ローンに上乗せして借りることができます。
ただし、売却と購入を同時にするという条件がつきます。

タイミングの難しい住み替えがより厳しくなります。
資金計画について、不動産会社にしっかり相談しましょう。

遠方にあるマンションの売る場合は不動産会社と密に連絡を

遠くのマンションを売却する場合、依頼する不動産会社が大きく影響します。
何度も現地に足を運ぶことが難しい為、その分不動産会社に対応してもらうことになります。

売却期間中は、しっかりマンションを管理してもらう必要があります。
当然鍵も渡しますので、セキュリテイ面もしっかりした不動産会社を選びましょう。

住まいの売却活動。媒介契約から引き渡しまでの流れを解説

住み替えなどで売却を考えた時は、不動産会社に売却を依頼します。

この記事では、売却の依頼から引き渡しまでの流れを売主、買主両者の視点から解説していきます。

住み替え活動

売却活動の大まかな活動は以下の通りです。

売主

• 購入希望者に物件の紹介
• 売却条件の交渉
• 両者の合意で契約に進む

買主

• 購入物件の紹介を受ける
• 購入条件の交渉
• 両者合意で契約に進む

売却活動では、初めに今の住まいの査定を不動産会社に依頼します。

媒介契約

売却を依頼すれば、まず住まいの査定から始まります。

査定は、同時に複数の不動産会社に依頼が出来る「不動産一括査定サイト」がおすすめです。

査定額に納得すれば、不動産会社に正式に売却活動を依頼する為「媒介契約」を結びます。

媒介契約は、3つの契約から選択します。
それぞれの特徴を説明していきます。

一般媒介契約

3つの契約の中で、制限が最も少なく「複数の不動産会社に売却の依頼ができる」ことが特徴です。
自ら購入希望者を見つけても売買契約を進めることができます。

ただし売主の制限が少ない代わりに、不動産会社の制限も少なくなります。
具体的には、不動産会社が閲覧できる「レインズ」の登録が任意になります。

レインズとは「全国の不動産情報が集められたインターネット検索システム」です。
不動産会社によっては、自社で売却できるように他の不動産会社に情報がいかないように、レインズの登録をしないことがあります。

専任媒介契約

一般媒介契約は複数に依頼が出来る契約でしたが、こちらは「一社のみの契約」という制限があります。
自ら購入希望者を見つけて売買契約が進められる点は同じです。

売却を依頼できる不動産会社に制限が付きますが、不動産会社も制限が付きます。
まず、レインズの登録義務です。

それから2週間に一度の売却活動についての報告義務があります。
また、一般媒介契約は複数の不動産会社が依頼を受ける為、自社以外で売却の契約をする可能性がありますので、どうしても全力では動けません。

こちらの契約はかならず自社で売却することになりますので、不動産会社も売却活動に全力で尽くせます。

専属専任媒介契約

こちらは専任媒介契約により制限をかけた契約です。
レインズへの登録や定期報告の期間が短くなります。

ご注意頂きたいのは、自ら購入希望者を見つけての売買契約が禁止されます。
もし、購入希望者に当てがある場合は、こちらの契約を結ばないようにして下さい。

売却活動

不動産会社と媒介契約を結べば、売却活動が開始されます。
ここからは、物件を探している方が何人も住まいに訪れてきます。

事前の準備としては、部屋を奇麗にしておくことと、よくある質問の答え方を考えておくことです。
質問に対する答え方で、物件に対する印象が変わります。

不安がある場合は、不動産会社に相談して下さい。
嘘は当然ダメですが、何でもストレートな言い方が良いわけではありません。

そして、購入希望者から申し込みを受けた場合は、売却条件の交渉が始まります。
条件に両者が合意すれば、売買契約や物件の引き渡しなどのスケジュール調整が始まります。

この時が特に重要です。
売却が決まったからと言って、安心しないでください。

実際に契約をするまでは、しっかりやり取りをしていきましょう。
期間が空く場合など、契約が流れてしまう事は珍しくありません。

この時期に不動産会社から連絡がありましたら、返答など迅速に行うようにして下さい。

売買契約と重要事項説明書

両者の合意をもって、売買契約へと進みます。
ここからの売却と購入について、大まかな流れは以下の通りです。

売主

• 重要事項説明書の説明を受ける
• 売買契約と締結、手付金の受け取り
• 住宅ローンの残債について、返済の申し出

買主

• 重要事項説明書の説明を受ける
• 売買契約と締結、手付金の支払い
• 住宅ローンの申し込み

重要事項説明書とは

重要事項説明書とは、物件の重要事項を記したものです。
買主が誤解や勘違いで被害を受けない為に、売主買主同席の元、重要事項について説明を受けます。

説明後は、両者の署名・捺印をもって手続きを完了します。
これは、かならず売買契約の前に行います。

物件の清算と引き渡し

売買契約を締結した後は、最後に清算と引き渡しをもって、売却手続きを完了します。

ここからの売却と購入について、大まかな流れは以下の通りです。

売主

• 住まいの抵当権を抹消
• 手付金の引いた残代金の受け取り
• 鍵の引き渡し

買主

• 手付金を引いた残代金の支払い
• 鍵の受け取り
• 入居

売却手続きの後

住まいの売却手続きが完了しましたら、住宅ローンの残債を返済して抵当権を抹消します。
一般的には、購入希望者から受けとった売却資金で返済します。

それで完済できれば問題ありませんが、残債が出る場合は自己資金を充当、もしくは「つなぎ融資」や「買い替えローン」を利用します。
それぞれ特徴がありますので、状況に合わせた方法を選ぶことが大切です。

依頼した不動産会社によく相談して、資金計画を立てていきましょう。

まとめ

マンション売却での注意点をお伝えしてきましたが、一番大切なことは依頼する不動産会社選びです。

売却額を知る為に不動産会社に査定を依頼しますが、この時は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

依頼した不動産会社によって査定額に差があります。
複数の査定額を見ることで、適正な査定額を知ることができます。

それも大事ですが、やりとりをするうちに信頼できる不動産会社が見えてきます。
マンションの売却で大事なのは、査定額だけではありません。

多くの判断が必要であり、経験豊富なアドバイスが大きく差をつけます。
信頼できる不動産会社が見つかれば、それだけで有利です。

ただし、不動産会社に全てを任せるのではなく、自分で考えて動くことが大切です。

ウチラボ編集長

家を売るなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。

「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。

一括査定サイトでは、一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できますので、大変便利です。
私がお勧めする一括査定サイトは「リビンマッチ」です。

無料の一括査定サイト【リビンマッチ】

» 無料の不動産一括査定サイト【リビンマッチ】

複数の不動産会社に一括で査定依頼。最短45秒の簡単入力！
売却実績が豊富な優良不動産会社が参加しています。

» リビンマッチはこちら（無料）