おうちのミカタ 編集長

家を売っても住宅ローンが完済できない場合は?! 残債があっても家の購入は可能です。

住み替えではまず、不動産会社に査定依頼をされると思います。

一つの不動産会社で希望する査定額までいかなければ、他の不動産会社にも査定依頼を出されると思います。

それでも、査定額が上がらなければ仕方ありません。
もし、住宅を売却しても住宅ローンの残債か残る場合、住み替えが可能なのかについて、お客様の住み替えを例に出して、お話をさせて頂きます。

住宅を売却しても住宅ローンの残債が残るケース

住宅の売却について、不動産会社に査定依頼を出したお客様は、ローンの残債が残る結果となりました。

すなわち「住宅ローンの残債>査定額」です。
厳しい状況でしたが住み替えを始めることになりました。

お客様の状況

  • ご夫婦に小学生のお子様2人
  • 木造2階建て、3LDK、築25年
  • 住宅ローンの残債1100万円
  • 自己資金150万円

お客様からのご希望

お客様のご希望はこの通りです。

  • 子供に部屋を一つずつ与えても、余裕のある広い空間
  • 長年の憧れである新築一戸建て

最寄の駅からは遠くても大丈夫でしたので、探せる物件は大きく広がります。

お客様の一番の不安は「住宅を売却しても住宅ローンを完済できないのに、住み替えは大丈夫だろうか」ということです。

資金計画

ここで最も重要なのが資金計画です。
資金計画ではっきりさせる事は、

  • 住宅の最低売却額と購入物件の価格帯
  • 今後の返済期間と返済額

各項目について説明していきます。

住宅の最低売却額と購入物件の価格帯

住宅の査定額は、路線価や公示価格、取引事例から、大体の金額が決まります。
あとは住宅の個別条件で金額が上下します。

結果、売却額は「1000万円」でした。
実際の売却活動では、適正な査定額であっても、すぐに売れることもありますが、長い期間売れないこともあります。

また、値下げ交渉に入ることも多く、もし売れない期間が続けば、不動産会社に買取りを依頼することもあります。

不動産会社に買取りを依頼した場合は、市場価格の「70%」が一般的です。
査定額が1000万円なら「700万円」となります。

後に説明しますが、売却損が出ている為、不動産会社に買取りを依頼する可能性は高いです。

その為、不動産会社の買取り予定額を最低売却額に設定しました。
住宅ローンの残債は「1100」万円の為、売却損は「400万円」です。

購入物件については、ご希望の路線で、新築物件を探しましたが、おおよそ3000万円で購入できますので、価格帯は「2800万円」で設定しました。

今後の返済額

ここまでで、住み替えにかかる総額が分かります。
購入物件「2800万円」+売却損「400万円」+諸経費概算「280万円」−自己資金「150万円」

住み替えでは、当然諸経費がかかります。
諸費用の目安は、物件売却時「4%」新築物件購入時「3〜5%」中古物件購入時「6〜8%」です。

住み替えで必要な資金の総額は「3330万円」でした。
売却損が出ている為、住宅の売却を条件に「住み替えローン」を利用することにします。

前の説明で、不動産会社に買取りを依頼する可能性が高いことを説明しましたが、それは住み替えローンを利用するためです。

住み替えローンの条件は住宅の売却ですが、大切なのは「同時」に行うことです。

不動産会社に買取りを依頼することも検討していれば、売却が遅くなっても慌てる必要はありません。

もちろん、タイミングよく市場で売却できれば、なお良いです。
返済については、当然ですが返済期間と毎月の返済額が上がります。

返済期間については、定年前までに完済できる設定にしましたが、その分、毎月の返済額が高くなります。

収入から毎月の返済額、養育費、積立てなどを差し引いて、生活に問題がないか一緒によく考えました。

「少々厳しい生活になります」とは伝えましたが「憧れの新築一戸建てに住めるなら頑張れる」との強い気持ちを持たれていた為、住み替えをこちらの資金計画で始めることにしました。

住み替え活動を開始

無事に住み替えローンの事前審査を通った為、売却と購入を同時に進めていきました。

住宅の売却については、査定額通り「1000万円」で始めました。
月に2〜3回の内見はありましたが、中々決まりませんでした。

お客様から「部屋も痛みが目立つので、リフォームをした方が良いかな」とのご相談もありましたが、もう少し待って頂きました。

近隣の物件を見直したり、内見にいらした方の反応を見て検討した結果、このままでも売れるという確信があったからです。

そして1ヶ月後、購入の申し込みが入りました。
値引き交渉に入ったため「50万円」の値引きで合意を得られました。

購入を希望されていた新築一戸建てについても、契約に話が進みました。

無事に住み替えを終える

不動産会社に買取りを依頼しなくても、売却と購入を同時に進めることができましたので、住宅は高く売れ、住み替えも無事に進めることができました。

お客様には、本当に喜んで頂き、私も頑張った甲斐がありました。

最後に

住宅を売却して住宅ローンを完済できなくても、住み替えが可能かについて、可能というお話でした。

ただし、資金計画が非常に重要だということをお伝えしてきました。

こちらのお客様は、厳しい資金計画でも納得して住み替えを成功させましたが、資金計画を疎かにしていれば、同じ結果になったとしても、お客様は今後の生活で「失敗した」と思われたかもしれません。

資金計画を立てることは、資金だけでなく、気持ちの面でも重要だということです。

おうちのミカタ編集長
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