おうちのミカタ 編集長

住宅ローンが残っている時は住み替えローン。買い替え特約も重要

住み替えに関するポイント

住み替えを考える時に一番気になる事は、残った住宅ローンについてだと思います。
「住宅ローンを完済していないのに、新たに住宅ローンが組めるのか。」

私も、よく聞かれる質問です。その度に私は「住宅ローンを完済していない人が住み替えることの方が多いですよ。」と言います。

今回は、住み替えに関する住宅ローンと、住宅ローンを返済して行くためのポイントを説明していきます。
今、住み替えを検討されている方がいらっしゃいましたら、こちらのサイトをご参考にしてください。

住宅ローンがまだ残っているのに、住み替えができるのか

冒頭で述べましたが、住宅ローンの残債を完済していない状態で、住み替えを実現される方は多数いらっしゃいます。

しかしご注意頂きたいのは、抵当権が設定されている状態では、売却ができないことです。
抵当権とは、住宅ローンを組む時に、金融機関が土地や建物に設定する権利、「担保」です。

ただし、抵当権が設定されていても、相続はできます。

当然、住宅ローンも引き継ぐことになります。多額のローンが残っている場合には、相続の放棄もご検討ください。もし、お金を借りている人が亡くなられた場合「団体信用生命保険」に加入されていれば、住宅ローンは保険金で支払われます。

その場合でも、抵当権の抹消手続きは必要です。
抵当権を抹消していなければ、今後売却をする時の支障になりますので、ご注意ください。

話を戻しますが、銀行は、住宅ローンを組む条件として、住宅ローンの契約締結日に抵当権の設定を求めます。
住宅ローンが完済されれば、抵当権の抹消を行います。

もし、住宅ローンの支払いが出来なくなれば、契約した土地建物が差し押さえられ、競売にかけられます。
支払いが滞れば、すぐに差し押さえられという訳ではありません。

滞る期間が長くなれば、督促状が届きますので、その時は必ず支払うようにしてください。
また、抵当権を設定する時には登録免許税や司法書士への報酬が必要です。

登録免許税は、原則床面積に0.4%の税率を掛けた額です。
床面積によって軽減措置がありますので、物件選びはその辺りも考慮ください。

ただし、税率や控除の内容はよく変わります。
以前受けた控除が今もあるとは、考えないでください。

税については、必ず売却や購入時に最新の情報を仕入れるようにしてください。
司法書士への報酬は、大体10万から12万円と考えておいてください。

住宅ローンが残っている時は、住み替えローンを利用する

売却した資金で住宅ローンを完済できれば、一番問題ありません。
売却額でも住宅ローンを完済できない場合は、預貯金で支払うことが出来ます。

では、預貯金がなかった場合です。
その場合は「住み替えローン」を利用します。

これは、残っている住宅ローンを、購入する物件の住宅ローンに上乗せして借りる方法です。
当然、住宅ローンの毎月の支払いが上がります。

今後の生活に支障が出ないか、より資金計画を建てることが大事になってきます。
資金計画を立てる時は、完済できる時の年齢を特に気をつけてください。

毎月の支払いに問題がなくても、定年後も支払い続ける計画は注意です。
また、売却する物件の査定額が、住宅ローンを残債できる金額だからと、安心しないでください。

査定額は、絶対にその金額で売れるとは確定していません。
もし高い査定額を受けて、さらに買い先行の場合には注意が必要です。

買い先行の場合は、必ず複数の不動産会社に依頼して、適正な査定額を知ることお勧めします。
全く売れずに、値下げしようにも出来ない状態になるとかなり厳しいです。

これが、売り先行の場合は問題ありません。
売り先行では、売却額を確定できるためです。

住み替えローンの注意点

住み替えローンの注意点は、新居の価値以上の住宅ローンを抱えてしまうことです。
その場合、物件を売却しただけでは、住宅ローンの完済が難しくなります。

また、住み替えローンは銀行のリスクも高くなる為、より年齢や年収などの基準が上がります。

次に、売却した資金と住み替えローンを利用して住宅ローンの完済をする以上「住み替えローンの融資」と「家を売却した資金が得られる日」が一緒でなければなりません。

ですが、物件を売却できなければ、住み替えローンを借りることが出来ません。
その時に活用できるのが「買い替え特約」です。

これは「期限内に物件の売却ができなければ、購入の契約を白紙に出来る」というものです。
ペナルティがないため、買い手にっとては、非常に魅力的な特約です。

その為、特に個人の売主には嫌がられやすく、交渉では足元を見られやすいです。

まとめ

最後に、注意点をまとめます。

  • 買い替えできるからと、安易に返済年数を伸ばさないこと
  • その後も返済できる支払い額であること

住み替えローンを利用する場合、長期の資金計画をしっかり立ててください。
自分だけでは難しいと思いますので、不動産会社のプロと一緒に考えましょう。

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