ウチラボ
ウチラボ 編集長
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約、それぞれの特徴やメリットは？
不動産仲介業者にマンションや戸建ての売却をお願いする場合、正式に仲介の契約を結ぶ必要があります。
この仲介の契約のことを「媒介契約（ばいかいけいやく）」といいます。
そして、媒介契約には3種類のタイプがありますので、契約にあたってはそのうちのどれかを選択する必要があります。
目次
媒介契約の種類
媒介契約の種類は、以下の3つです。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
専属専任媒介契約は、漢字が続いて分かりにくいと思いますが、読み方は「せんぞく せんにん ばいかいけいやく」です。
それぞれの媒介契約のイメージとしては、「専属専任媒介契約」はその名前どおり専属契約を結ぶ感じで、「一般媒介契約」は売主側も不動産会社側も自由度が高いイメージ、そして「専任媒介契約」はその中間といったイメージです。
それぞれの媒介契約の特徴
それぞれの媒介契約の特徴を一覧にすると以下のとおりです。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| ① 不動産会社との契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 決まりはない |
| ② 他の不動産会社にも依頼 | できない | できない | できる |
| ③ 自分で買主を見つけて取引 | できない | できる | できる |
| ④ 売主への営業報告の義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 決まりはない |
| ⑤ レインズへの登録義務 | 5日以内 | 7日以内 | 決まりはない |
以下では、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」をメインにそれぞれの内容をご説明したいと思います。
① 不動産会社との契約期間
仲介を正式に依頼する際、不動産仲介業者と「契約期間」を決めることになります。
この「契約期間」とは、不動産仲介業者に買主を探してもらうための販売活動をしてもらう期間になります。
契約期間が過ぎた場合は、契約が終了しますので他の不動産仲介業者に依頼しなおしても大丈夫ですし、そのまま同じ不動産仲介業者と契約を更新することも可能です。
「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は、法律（宅地建物取引業法）で契約期間を3ヶ月以内と決められていますので、通常は3ヶ月で契約を結ぶことが一般的です。
一方、「一般媒介契約」は、法律では期間が決まっていません。
ただ、行政からの指導では3ヶ月以内となっていますので、通常は一般媒介契約の契約期間も3ヶ月になる場合が一般的です。
② 他の不動産会社にも依頼できるか？
不動産の売却では、1社だけに限定して仲介をお願いする場合もあれば、同時に複数の不動産仲介業者に依頼することもあります。
これについても、媒介契約の種類によって、同時に複数の会社に仲介を依頼することが可能かどうかが異なります。
「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は、同時に他社と媒介契約を結ぶことはできない決まりになっています。
つまり、「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」で不動産会社と契約した場合は、その不動産会社との契約期間中に他の不動産会社に仲介を依頼することができなくなります。
一方、「一般媒介契約」では、そのような制約がありませんので、同時に複数の不動産仲介業者と仲介の契約を結ぶことが可能です。
この場合は、売主が複数の不動産会社に仲介を依頼し、その中で買主を見つけてくれた会社に仲介手数料を支払うことになります。
買主を探せなかった会社には仲介手数料を支払う必要がありませんので、複数の会社と契約したとしても、仲介手数料を支払うのは1社だけで大丈夫です。
この「他の不動産会社にも同時に依頼できるかどうか？」は、媒介契約を選択する上で一番重要なポイントといえます。
③ 自分で買主を見つけて取引は可能か？
不動産仲介業者と仲介の契約を結んだ後になって、売主自身が購入希望者（買主）を見つける場合があります。
例えば、親戚や隣の土地の所有者などから「売るのなら買いたい」と言われるケースです。
このような場合も、どの媒介契約を締結しているかによって取り扱いが異なります。
売主自身で買主を見つけて取引することが可能です。
といっても、売主自身で売買契約書を作成したり、登記の手続きを進めたり、代金の支払いについて取り決めをしたりするのは、現実的にかなり難しい作業になります。
そのため、「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の場合は、媒介契約を結んでいる不動産会社に「買主を自分で見つけたから仲介手数料を安くしてほしい」といった減額交渉が可能になります。
一方、「専属専任媒介契約」では、売主自身で買主を見つけて取引することはできない決まりになっています。
どういうことかというと、「専属専任媒介契約」の場合は、売主自身で買主を見つけても不動産会社に仲介手数料の減額交渉はできません。
また、勝手に売主が取引することもできませんので、仲介手数料が安い会社を探し直すこともできません。
そのため、売主自身で買主を見つけたとしても、不動産会社は通常の流れと同じように売買契約の手続きを進め、売主は全額の仲介手数料を支払うようになります。
④ 売主への営業報告の義務
不動産仲介業者と媒介契約を結んだ場合、購入希望者が見つかるまで連絡がないという訳ではありません。
媒介契約の種類によって異なりますが、不動産仲介業者が買主を探すために行っている営業内容を報告してもらうことができます。
「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」では、営業報告が義務づけられています。
法律では、「専属専任媒介契約」は1週間に1回以上、「専任媒介契約」は2週間に1回以上、売主に対して営業内容を報告しなければならないことになっています。
ただ、実際の実務では、「専任媒介契約」で契約したとしても、1週間に1回の営業報告を行っている不動産会社が多いようです。
一方、「一般媒介契約」では営業報告が義務づけられていませんので、売主に対して報告をするかどうかは不動産会社の自由となっています。
⑤ レインズへの登録義務
「レインズ」とは、不動産流通機構という公益社団法人が運営しているサイトで、全国の不動産の物件情報が掲載されたものです。
この「レインズ」は、不動産会社だけが見ることのできる情報となっています。
全国の不動産会社が物件を探す際に利用するサイトになりますので、レインズに物件を登録されることで買主が見つかりやすくなります。
宅地建物取引業法では、「一般媒介契約」の場合、不動産仲介業者がレインズに登録するかどうかは任意（自由）となっています。
一方、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」ではレインズの登録が義務づけられています。
具体的には、売主と不動産仲介業者で媒介契約を結んでから、「専属専任媒介契約」では5日以内、「専任媒介契約」では7日以内に、レインズに登録しなければならない決まりになっています。
物件がレインズに登録されることで買主が見つかりやすくなりますので、早く登録されるほど買主が見つかるまでの期間も短縮できる可能性があります。
なお、宅地建物取引業法では、「一般媒介契約」はレインズへの登録は任意となっていますが、実際の実務では「一般媒介契約」でもレインズに登録してもらえるケースが多いようです。
「一般媒介」と「専任媒介・専属専任媒介」の比較
大きくグループ分けをすると、「一般媒介契約」と、それ以外の「専任媒介契約・専属専任媒介契約」に分けることができます。
やはり、一番の違いは『同時に複数の会社に仲介を依頼することが可能かどうか？』といった点です。
「一般媒介契約」は複数の会社に仲介を依頼できますが、それ以外の「専任媒介契約・専属専任媒介契約」の場合は他の会社に依頼することが禁止されています。
そのため、この違いでグループを2つに分けることができます。
人気物件になりそうなら「一般媒介契約」がおすすめ
売却しようと思っている物件が、例えば人気エリアにあって最寄駅からも近く、建物も築浅といった場合には、売却価格が適正である限り、早い段階で購入希望者が現れるはずです。
そのような物件であれば、どの不動産会社に依頼しても売却は可能ですし、チラシなどを配布したりする必要もなく、レインズに登録するだけでも十分に売れる可能性があります。
そうなると、複数の不動産会社に仲介を依頼できる「一般媒介契約」で十分ですし、どの媒介契約よりも一番早く売れる可能性があります。
売れにくい物件は「専任媒介・専属専任媒介」がおすすめ
誰が見てもすぐに売れると思う物件の場合は「一般媒介契約」がおすすめですが、建物の築年数が古かったり駅から離れている物件など売れ残ってしまう可能性がある物件の場合は、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」がオススメです。
その理由は、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の場合は、不動産仲介業者がチラシを投函したり人気のサイトに物件を登録したり、しっかり広告費や時間をかけて販売活動を行ってくれるからです。
なぜかというと、「一般媒介契約」の場合は、不動産会社が買主を見つけるために費用をかけて買主を探しても、他の会社が買主を見つけてしまうと仲介手数料を受け取ることができず赤字になってしまうため、広告費をかけることができません。
一方、「専属専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の場合は、売主が複数の不動産会社に仲介を依頼することができないため、買主を見つければ必ず仲介手数料を支払ってもらえます。
そのような理由によって、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」であれば、不動産会社はしっかり時間とお金をかけて買主を見つけるための活動を行ってくれるというわけです。
売れ残ってしまう可能性のある物件の場合は、レインズに登録しただけでは売れにくいため、大手の人気の不動産情報サイトに物件を登録したり、近隣にチラシを配るなどの営業が必要です。
そのため、そのような物件の場合は、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」がオススメです。
「専任媒介」と「専属専任媒介」の比較
上述のとおり、売れ残ってしまう可能性のある物件の場合は「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」がオススメと書きましたが、それでは「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」とでは、どちらが良いのでしょうか？
「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」を比べた場合のメリットとデメリットについてご説明します。
専任媒介契約を選んだ場合
専属専任媒介契約ではなく「専任媒介契約」を選んだ場合のメリットは、売主自身で買主を見つけた場合、不動産会社に対して仲介手数料の減額を交渉することができる点です。
逆にデメリットは、それほど問題ではありませんが、売主への業務報告の期間が専属専任媒介契約よりも法律では長め（2週間に1回以上）になっていることです。
ただし、実際の実務では「専任媒介契約」でも1週間に1回の業務報告をする不動産会社が多いため、この点については専属専任媒介契約と差はないといえます。
専属専任媒介契約を選んだ場合
「専属専任媒介契約」を選んだ場合のメリットは、専任媒介契約と比較した場合では特にメリットといえる差はありませんが、法律上では、売主への業務報告のペースが専任媒介契約よりも短いため、営業活動の内容を早く知ることができるという点です。
逆にデメリットは、売主自身で買主を見つけて取引することは禁止されていますので、売主が買主を見つけたとしても不動産会社に対して仲介手数料の減額交渉はできない点です。
どれがオススメ？
以上のとおり、専任媒介契約と専属専任媒介契約の大きな違いといえば、『売主自身で買主を見つけた場合に減額交渉ができるか？』といった点です。
そのため、売主自身で買主を見つける可能性があれば「専任媒介契約」を選んだ方がよいでしょう。
逆に、もし売主自身で買主を見つけられる可能性がなければ、「専任媒介契約」でも「専属専任媒介契約」でも、どちらでも良いといえます。
その場合は、不動産会社側がどちらの媒介契約を希望しているかで決めて問題はないかと思います。
まずは不動産会社に査定依頼
不動産仲介業者に仲介を依頼する場合は、信頼できて何でも相談できる会社を選ぶようにしましょう。
質問したり相談した際に対応の悪い会社だと、実際に媒介契約を結んでから不信感が増していく可能性があります。
信頼できる不動産会社を探すためには、最初から一社に絞るのではなく複数の会社の対応を見て選んだほうが安全ですので、「不動産の一括査定サイト」を利用されるとよいでしょう。
「不動産の一括査定サイト」は、一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスです。
査定依頼がとてもスムーズですし、サイトに登録されている不動産会社も事前に厳選されているため、信頼できる不動産会社を探すためには大変便利なサービスです。
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