おうちのミカタ 編集長

住み替えは売却を先にした方がメリットが多い。その理由は?

住み替えで進め方を迷ったら

住み替えは、人生で一番高い買い物と言われ、一生に一度が一般的でした。
今は、老後に備えて2回目の住み替えが多くなっています。

理由は、核家族や平均寿命の増加など様々です。
ここ10数年で建てられた建物は「バリアフリー化」が進んでいる為、老後に快適な生活が送れることと思います。

しかし、住み替えで失敗した場合は老後の生活に大きく影響します。
住み替えで大きな分かれ道になるのが、売却と購入のどちらを先にするかです。

私自身は、売却を先にすることをお勧めしています。
今回は「売却を先にするメリット」に焦点を絞って解説していきます。

売却を先にすることをお勧めする理由

住み替えで難しいポイントは、売却と購入のタイミングです。
どちらを先にするかで、資金計画、スケジュールが変わってきます。

それぞれの注意点として一般的な考え方は、以下のように分かれます。

売却を先にした場合

売却を先に済ませた場合、住み替え先の購入を急ぐ必要があります。
引き渡しまでに間に合わなければ、仮住まいを用意し、家賃と引っ越し費用が余計に掛かります。

購入を先にした場合

売却資金を購入資金に当てる方は多いと思います。
その場合、購入の決済までに、売却の手続きを済ませる必要があります。

間に合わなければ、手付金を解約金として、契約を解除することになります。

決済のタイミング

それぞれの注意点をお話しましたが、一番良い方法は、売却と購入を同時に行う事です。
しかし、その調整が難しいのが、現実の住み替えです。

では、どちらを重視して売買に動くかと言えば「売却」です。

先の売却を重視する

売却を重視する理由は、資金面で有利だからです。
先ほど「売却資金を購入資金に当てる方が多い」とお話しましたが、これが理由です。

売却を先にすることを重視すれば、じっくり売却活動と交渉に専念できるため、納得のいく売却額で契約できるまで粘ることができます。

売り急ぐ必要がない為、不要に売却額を下げる必要がありません。

先の売却は、仮住まいというデメリットの可能性がありますが、購入を先にするよりはリスクが小さいと言えます。
売り急いで売却額を下げた場合と比べて、損失の額に大きな差が出ます。

もちろん、資金面で余裕があれば、購入を先にしても問題ありません。

住み替えの流れ

住み替えの流れを簡単に説明していきます。

査定の依頼

住み替えで一番初めに起こす行動は、不動産の査定依頼です。
不動産会社に査定依頼を出しに行きましょう。

ただし、不動産会社、担当者によって査定額は変わってきます。
その後の宣伝方法や方針も違います。

不動産一括査定サイトで、複数の不動産会社に査定依頼を出してから、売却をお願いする不動産会社を選ぶことをお勧めします。

売却の依頼

査定の結果がでれば、次は実際に売却の依頼です。
依頼方法は、一社のみに依頼するか、複数に依頼するか決めなければいけません。

こちらも、それぞれメリットとデメリットがあります。

一社のみに依頼

一社のみに依頼する場合は「専任媒介契約」を結びます。
窓口が一つになり、依頼者の負担を減らせます。

また、依頼された不動産会社が優先して売却活動に励んでもらえます。
しかし、不動産会社、担当者に力がなければ、良い物件でも売れないことがあります。

実際に、売却額を変えずに他の不動産会社に依頼して、すぐに売却が出来たという話はよくあります。

複数に依頼

窓口が複数になり、依頼者の負担が増えます。
不動産会社にとっては、他の不動産会社で契約される可能性がある為、専任媒介契約よりも売却活動の優先度が下がります。

ただ、多方面で売却の宣伝が行われるため、購入者に情報が伝わりやすいです。

売買契約から引き渡し

買主がみつかれば「売買契約」を結びます。
契約後は決済の末、引き渡しを終えれば売却は完了です。

購入の依頼

住み替え先探し

不動産会社に住み替え先の希望条件を伝えて、物件情報をもらいます。
気に入った物件があれば、現地を見に行きます。

このあたりは賃貸と同じですが、居住中の可能性もあります。
居住中であれば、生活のイメージがしやすくなります。

空き室であれば、遠慮せずに細かいところまで確認しやすいです。

売買契約

住み替え先がきまれば、購入の「売買契約」を結びます。

住宅ローンの手続き

購入の時は、この時点で住宅ローンの手続きを開始します。
ここでは「本審査」を行いますが、購入する物件が決まっていれば「事前審査」も可能なので、活用しましょう。

入居

住宅ローンの審査が通れば、決済を済ませ、物件の引き渡しを受けれます。

まとめ

住み替えでは「売却」を重視することをお勧めしてきました。
資金面で有利な為、もし資金面で余裕があれば、購入を先にしても問題ありません。

むしろ購入を優先して動けば、じっくり購入する物件を探すことができます。
売却と購入のタイミングを考えることが重要ですが、一番良いのは「同時売買」です。

また、タイミングを考えるには、売却と購入の流れをある程度は把握しておく必要があります。
実際は、不動産会社の担当者と、資金契約、住み替えのスケジュールについて、しっかり話し合いましょう。

おうちのミカタ編集長
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