ウチラボ
ウチラボ 編集長
戸建てや土地を売るなら隣接地との境界を確定しておこう
一戸建ての家を売る場合、売主としては、つい建物の状況に意識が向いてしまいがちですが、実は、不動産の売買では土地の状況がとても重要です。
具体的にどういうことかというと、境界が明確になっているかがとても重要になります。
目次
境界とは？
土地の境界とは、所有する土地の範囲を明確にするもので、土地（地番）同士の境になります。
注意しないといけないのは、いま使っている土地が本当の境界とは限らないという点です。
昔から使われている土地は、その境が曖昧になっているものもあり、例えば、「お隣さんがはみ出して家を建てていた」ということもありますし、逆に、「自分の土地だと思って庭にしていた一部はお隣さんの土地だった」ということも多く存在します。
なんとなく境界はここだと思っていても、実際に測量してみると境界がずれていたということはよくあります。
境界は、正確な測量によって明確にすることが可能です。
境界確定測量というものを行えば、土地の「面積」、「形状」、そして「隣地との境界」を確定させることができます。
このような測量を行うことで、将来的な隣接地とのトラブルも回避でき、買主も安心して購入できますので不動産の売買も円滑に進めることができます。
境界が分からない場合はどうなるの？
境界がはっきりしていない場合は多くのデメリットがあります。
1. その不動産を売るのが難しくなる
その不動産を買いたいという人が現れても、境界がはっきりしていない土地だと分かるとなかなか買ってもらえません。
境界がはっきりしていない土地は隣接地の所有者と今後トラブルになる可能性もありますし、土地の範囲が分かっていないと、建物を建てたりする場合にも問題になってしまうからです。
もちろん、土地を買った後で、その人が測量を依頼して境界を確定させることも可能ですが、その費用を購入者が負担しないといけないとなると、なかなか買い手も見つかりません。
不動産を売却する場合は、売却をする前に事前に測量しておいた方が賢明です。
その方が、高く・早く売ることが可能になります。
2. 購入者のローンの審査が通らない場合がある
金融機関によっては、境界が確定していない土地だとローンの審査が通らない場合があります。
こうなってしまうと、せっかく買い手がついたと思っても売買は成立しなくなります。
3. 隣接地の所有者とトラブルになる
いまは問題が起きていなかったとしても、将来的に隣接地の所有者と揉める可能性があります。
お互いが気持ちよく土地を利用するために、境界を明確にしておいた方が安心です。
測量の費用は「売主」が負担するのが一般的
境界を確定するためには、測量を行う必要があります。
不動産を売却するために測量を行う場合は、誰がその費用を負担するべきかが問題になりますが、通常は「売主」が費用を負担するのが一般的です。
本来は不動産を売る前に、事前に測量を済ませて境界を確定してから売却に向けて動くようになりますので、売主が負担するのが自然な流れとなります。
確かに境界を確定するためにはお金がかかってしまいますが、不動産の売却で境界が確定していないというのはデメリットしかない土地になります。
そのため、不動産を早く売りたい、できるだけ高く売りたい、と思われている場合は、まずは境界を確定しておいた方が、結果的にスムーズに売却することが可能になります。
ちなみに、土地家屋調査士に境界の確定を依頼した場合、土地の面積やその難易度などによってその費用は異なりますが、目安としては10万円～50万円ぐらいになります。
隣の土地を買い足すことで、不動産の価値が高まる場合も
戸建て住宅や土地の売却にあたって、不動産の価値（一坪あたりの価格）を高める方法がいくつかあります。
そのひとつが、隣の土地（隣接地）を買い足す方法です。
隣接地を買い足すメリット
隣接地を購入して自分の土地と一体として販売することで、条件によっては不動産の価値が一気に上昇する場合があります。
土地が接している道路が狭い場合
売りたいと考えている土地の前面道路が狭い場合、車での出入りが大変そうだと思われ、なかなか買い手がつかない可能性もあります。
もし隣の土地が広い道路に接しているのであれば、その土地と一体利用することで、広い道路に接している不動産ということになり、そのようなデメリットを解消することができます。
マンション用地として利用可能になる場合も
いま所有している不動産だけでは戸建て住宅の面積しかない場合、隣接地を購入することで面積が大きくなり、マンション用地としての利用も可能になる場合があります。
マンション用地としても利用できるのであれば、マンションを建てている不動産会社も買い手に含まれるようになりますので、買い手がつきやすくなります。
また、マンションの建設が可能になれば、収益性の高い不動産として、中古住宅の相場よりも高い値段で売却することが可能になります。
建ぺい率や容積率が緩和される場合も
隣接地と一体化することで、場合によっては規制がいろいろと緩和される可能性があります。
例えば、それまで家の前しか道路に接していない土地であっても、隣接地と一体化して角地になれば、角地を探している購入検討者に買ってもらいやすくなります。
また、角地のメリットはそれだけではありません。
建築基準法では、敷地に対してどれだけの広さの建物を建ててよいか細かく規制があり、その制限を建ぺい率といいます。
角地になると、その建ぺい率の制限が緩和され建ぺい率が10%ほど加算されるようになりますので、より広く建物を建築することが可能になります。
（都市計画法上の用途地域が商業地域の場合は、建ぺい率が20%加算される場合もあります。）
また、隣接地が接している道路の幅員が、いままで接していた道路よりも広い場合には、一体利用することで容積率が緩和され、より階層の高い建物を建築することが可能になります。
収益性が高まれば不動産の価値も上がる
以上のように建ぺい率や容積率が緩和されれば、それだけ大きな建物を建てることができますし、マンション用地であれば、その分、戸数を増やすことができますので収益性を高めることが可能になります。
不動産の価格は、収益性が高いと判断されれば、その分だけ価値が上昇しますので、収益性の高いマンション用地として売ることが可能になれば、中古住宅の売却よりも高く売却することが可能になります。
不動産業者にまずは査定依頼
土地の境界を確定するには、場合によっては隣接地の所有者にも立ち会ってもらう必要があります。
境界の確定だけでも難しい面はありますし、不動産の売却ではいろいろと悩む部分も出てくると思います。
そのため、不動産の売却を決めた場合は、まずは不動産業者に査定を依頼してから、その後、不動産の売却に向けて疑問点をじっくり質問してみるとよいでしょう。
不動産の売却に関する相談や査定は、無料で対応してくれる会社が多いので、まずはいろいろ相談してみて信頼できると感じた不動産業者に売却を依頼するようにすれば安心です。
まずは、いくつかの不動産業者に査定を依頼してみましょう。
複数の不動産業者に査定を依頼する場合は、「不動産の一括査定サイト」を利用されると便利です。
家を売るなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。
「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。
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