ウチラボ
ウチラボ 編集長
それぞれの媒介契約の特徴や不動産売却時の各種費用、手数料について
不動産の売却を仲介業者に依頼する場合、最初に媒介契約（仲介をしてもらうための契約）を結ぶ必要があります。
その媒介契約には種類があり、それぞれに特徴があります。
目次
3種類の契約方法
仲介を依頼するための契約方法としては、以下の3種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
これら3種類の契約方法を簡単にまとめると、以下のような特徴があります。
① 専属専任媒介契約
- 売り主は、他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。
- 売り主は、自らが買い主を探して売買契約を結ぶことはできません。
- 契約期間は3ヶ月以内（更新可能）
- 不動産会社は、売主に対して1週間に1回以上、状況報告の義務があります。
- 不動産会社は、媒介契約を締結した日から5日以内に、指定流通機構へ物件を登録しなければなりません。
② 専任媒介契約
- 売り主は、他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。
- 売り主は、自らが買い主を探して売買契約を結ぶことができます。
- 契約期間は3ヶ月以内（更新可能）
- 不動産会社は、売主に対して2週間に1回以上、状況報告の義務があります。
- 不動産会社は、媒介契約を締結した日から7日以内に、指定流通機構へ物件を登録しなければなりません。
③ 一般媒介契約
- 売り主は、他の不動産会社に仲介を依頼することができます。
- 売り主は、自らが買い主を探して売買契約を結ぶこと結ぶことができます。
- 契約期間は法律上、定められていません。
- 不動産会社は、売主に対して状況報告の義務はありません。
- 不動産会社は、指定流通機構へ物件を登録する義務はありません。
おすすめは専任媒介契約
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」のメリット・デメリットについて比較すると以下のとおりです。
「専属専任媒介契約」は、売主への報告義務が1週間に1回以上と定めらていたり、不動産会社は短期間で物件を登録しなければならないため、売主に対してメリットもありますが、自らが買い主を探して売買契約を結ぶことは禁止されているため、専属専任媒介契約は売り主に対する制限が最も多い契約内容といえます。
一方で、「一般媒介契約」は、売り主は他の不動産会社にも仲介を依頼することができるため、多くの不動産会社で物件を取り扱ってもらうことが可能です。
ただし、多くの不動産会社で扱えるとなると、せっかく広告費をかけて宣伝しても他の不動産会社で成約される恐れがあるため、不動産会社としては、あまり広告費をかけて宣伝することが難しくなります。
また、「一般媒介契約」の場合、不動産会社は基本的には状況報告の義務がなく、指定流通機構への物件登録の義務もないため、不動産の売却に慣れていない一般の方にはオススメできません。
そのため、初めて不動産の売却をする方には「専任媒介契約」がオススメです。
不動産売却時の各種費用や手数料
仲介手数料
専任媒介契約や専属専任媒介契約など、不動産の仲介の契約方法にはいくつか種類がありますが、仲介手数料に差はありません。
どの媒介契約であっても仲介手数料は同じです。
つまり、不動産会社と「一般媒介契約」を結んでも、「専任媒介契約」を結んでも仲介手数料は同じ金額です。
仲介手数料については以下の記事も参考になります。
なお、不動産会社と特別な契約を結んでいたり、特別なサービスを申し込んでいない限り、不動産会社に支払う費用は「仲介手数料のみ」となりますが、不動産の売却では不動産会社に支払う費用以外に、以下のような費用がかかります。
契約書に貼る印紙税
買い主が見つかった場合、売買契約書を作成することになります。
この売買契約書に貼り付けるための印紙税が必要になります。
譲渡所得税（譲渡税）、住民税
不動産の売却によって売却益が生じた場合は、譲渡所得税や住民税がかかります。
抵当権抹消登記費用（ローンがある場合）
不動産を売却する際は、抵当権を抹消して買い主に引き渡すのが一般的です。
売り主が住宅ローンを完済していたとしても、登記に抵当権が残っている状態は好ましくありません。
そのため、「抵当権抹消登記」が必要となりますが、この登記は買い主や金融機関が手続きをするのではなく、売り主が行う必要があります。
この費用として、「登録免許税」と「司法書士への手数料」がかかりますが、もし売り主ご自身で手続きを行う場合には「司法書士への手数料」は必要ありません。
まずは査定価格の把握が大切
以上のとおり、不動産の売却時には、仲介手数料のほか印紙税や譲渡所得税、住民税、抵当権抹消登記費用などがかかります。
これらの費用は法律で定められた計算方法によって支払う金額が確定しますが、実際に売却する不動産の売却価額によって費用が異なります。
そのため、まずは不動産会社に査定を依頼して、その査定金額をもとに各種費用を算定されることをオススメします。
不動産会社の担当者の方とお話をしながら、気になることをいろいろ相談された方が安心できると思います。
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