ウチラボ
ウチラボ 編集長
戸建てや土地の売却。自分の家や土地の相場を知る方法は？
多くの人にとって、自分の家を売る時に一番気になるのは「売却価格」だと思います。
どれぐらいの価格で売ることができるのか、事前に分かっていることでいろいろ計画したりすることもできるようになります。
不動産を相続した場合、その不動産を売却して売ったお金で兄弟姉妹で分配するケースも多いため、そのような場合でも事前にどれぐらいで売れるのか分かっていた方が安心だと思います。
目次
不動産の価格はどうやって決まるの？
不動産の価格はたくさんの要因によって決定されますが、一番を参考になるのは同じ地域での過去の取引価格です。
もう少し詳しくいうと、「同じ地域」「同じような環境」「同じような物件」「同じような敷地や家の広さ」の4つが当てはまっていれば、過去の取引価格はかなり参考になります。
古すぎる取引価格は参考にならない
過去の取引が参考になるといっても、あまりにも古い取引は参考になりません。
不動産の土地価格は景気によって左右されますし、土地価格の下落が長期間にわたって続いている地域もありますので、できるだけ直近の価格を参考にするようにしましょう。
戸建ては建物の価値が下がりやすい
戸建てやマンションを売却する場合、既に所有者がいるということになりますので、通常「中古物件」として取り扱われます。
マンションの場合は、室内の状況や築年数などが価格に大きく影響します。
一方、戸建て住宅の場合は、建物が古いと価値がほとんどゼロとなりますので、築年数が古い戸建て住宅の場合は、売却価格がほぼ土地だけの価格となるケースが多くなります。
築年数が20年を超える戸建ての場合
戸建て住宅の場合は、一般的に築年数が20年～25年を超えると建物の価値はゼロとして査定されます。
また、築10年の建物の場合は、新築時の価格の半分の価値になるとイメージされるとよいでしょう。
つまり、戸建ての売却では、建物が古い場合には建物の価値はゼロとなりますので、売却価格は土地価格とほぼ同程度となります。
さらに、建物があまりにも古く、買主がその建物に住むのが現実的に想定できない場合には、逆に取り壊し費用を考慮する必要があります。
その場合には、土地の価格から取り壊し費用を引いた価格が売却価格となるイメージです。
土地の価格の相場を知る方法
土地の価格を知る方法としてオススメなのは以下の2点です。
- 地価公示の価格
- 都道府県地価調査の価格
① 地価公示の価格
地価公示（ちかこうじ）とは、国土交通省が毎年発表する土地の価格で、テレビなどでも取り上げられるのでご存知の方も多いかと思います。
地価公示では、全国の様々な地点の宅地の土地価格を発表しており、平成30年には全国26,000地点で実施されました。
地価公示が発表されるのは、毎年3月になりますが、発表された土地価格はその年の1月1日時点での価格となります。
ちなみに、地価公示で発表される価格は「公示価格（こうじかかく）」と呼びます。
② 都道府県地価調査の価格
都道府県地価調査とは、上記の「地価公示」と同じように、あらかじめ決められた箇所の土地価格の推移を毎年発表するものです。
地価公示は国土交通省が発表し、こちらの都道府県地価調査は、各都道府県が毎年9月に発表します。
また、土地の価格は、その年の7月1日時点の価格となります。
ちなみに、地価調査で発表される価格は「基準地価格」と呼びます。
地価公示や都道府県地価調査の価格を知る方法
地価公示や都道府県地価調査の価格を知る方法としては、国土交通省が運営する「 標準地・基準地検索システム」を利用されると便利です。
こちらのサイトであれば、地価公示の価格と都道府県地価調査の価格を確認することができますので、この中で売却する不動産の近隣のエリアにある地点の価格を参考にされるとよいでしょう。
ちなみに、地価公示で定められている地点のことを「標準地」、都道府県地価調査で定められている地点のことを「基準地」といいます。
なお、地価公示や都道府県地価調査の価格は、1㎡あたりの価格が発表されています。
価格を調べる際に気をつけるポイント
地価公示や都道府県地価調査の価格を参考にする際には、できるだけ近隣にある標準地や基準地をチェックするようにしましょう。
ただし、例えば、売却予定の不動産は住宅地域にあるのに標準地や基準地が商業地域にある場合には、全く参考になりませんので注意しましょう。
路線価は参考になる？
他にも官庁や地方公共団体が発表する価格としては、国税庁の相続税路線価や市区町村の固定資産税路線価があります。
ただ、「路線価の価格」と「実際に売買されている価格」には差がある場合もありますので、一般の方が売却価格の参考にするには難しい面があります。
まとめ
土地や戸建てを売却する場合は、以上のような方法で土地価格がどれぐらいになるか調べてみるとよいでしょう。
そして、戸建ての場合は、建物価格は築年数によって大きく異なりますので、築年数が20年を超える場合は価値はゼロ、築年数が10年ぐらいの場合は新築の建物価格の半分程度とイメージされるとよいでしょう。
その建物価格に土地価格を足したものが戸建ての価格になります。
ただ、これらは大まかな相場を把握するための方法になりますので、実際に売却する不動産の価値を把握されたい場合は、不動産会社に査定を依頼するのが賢明です。
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