ウチラボ
ウチラボ 編集長
不動産の住み替えの順番は家の売却が先？購入が先？ 資金に余裕がないなら先に売却を
目次
住み替えは売却と購入のタイミングが重要
住み替えで失敗しない為には、売却と購入のタイミングが重要です。
では、有利なタイミングはと言えば、それは住み替えの目的や資金計画によって変わります。
今回は、タイミングに関する重要なポイントについて、解説していきます。
住み替えや買い替えの目的
住み替えの相談で、よく聞く目的をご紹介します。
仕事と子供の為に
転勤
急な転勤による住み替えはよく聞きます。
通勤距離が伸びれば、毎日の仕事に大きな負担が掛かります。
遠くへの転勤で、住み替えをする方は多いですが、子供がいれば状況も変わります。
子供にとって転校は、せっかく出来た友達とも別れることになり、新たな地でまた友達を作ることは大変です。
このあたりは「住み替え」と「単身赴任」どちらにするか、家族で話し合う重要な点だと思います。
出産
子供が増えたことにより「住宅を広くしたい」という要望もよく聞きます。
子供が大きくなれば、部屋も与えて上げたいと思います。
学校に通うようになれば、通学距離も重要です。
今後、どの学校へ進学するかも考えておくべきです。
また、子供が住みやすい環境も大きなポイントです。
例えば、近くに公園の有り無しで、犯罪件数に大きく差があることも報告されています。
子供の安全性を考慮した、場所選びも重要です。
老後の為に
老後の住み替えは、特に増えています。
平均寿命の増加が要因だと思います。
子供が独立してからも、人生はまだまだ続きます。
それならば、より快適な住宅を選びたいということです。
寿命が延びたことは喜ばしいことですが、体を長い年月健康な状態で維持することは、難しい事です。
それならば、膝が悪くなったり腰が悪くなっても、快適に生活できるような住宅を選ぶことが望ましいです。
戸建て・マンションの売却について
一戸建ての売却
一戸建ては現在、重要より供給が上回っています。
原因としては、少子高齢化や核家族の増加です。
また、木造住宅の市場価値は、通常20年で0になる計算です。
一戸建ての重要が下がっている今、さらに建物が古くなれば、より売却が難しくなります。
売却ができない状況を避けるために、一戸建てはの場合は20年を超える前に売却することが望ましいです。
もし、売却の期間に余裕があれば、中古一戸建ての相場を確認しても良いです。
相場については、不動産会社に聞いてみると教えてもらえますので、将来売却を検討している場合は、こまめにチェックされることをお勧めします。
マンションの売却
マンションの売却は、リフォームをした方が良いか迷うことが多いです。
当然リフォームをしたほうが見栄えが良くなりますが、その分価格も上がるので、結果売りづらくなることもあります。
しかもリフォームが買い手にとってプラスになるか分かりません。
リフォームをしなくても売却しやすい築年数は「10年」と言われています。
手入れの度合いで前後しますが、リフォームをしなくても良い状態が保たれている内に売却をすることが望ましいです。
10年で売却を勧める理由がもう一つあります。
それは大規模修繕が大抵12年周期で行われるためです。
大規模修繕が行われれば、マンション全体は綺麗になりますが、それで資産価値が上がることはあまりありません。
それより、修繕積立金の値上げをされる場合があるので、これも買い手に購入を躊躇させてしまう要因になってしまいます。
それから、近くで新築分譲マンションの売り出しがないか確認しましょう。
特に、3月末は新築分譲マンションの受け渡しが多く、その時期に合わせて、住み替えで住宅を売却することが多くなります。
同じエリアでマンションの売却が重なれば、似たようなマンションの売り出し物件が増えます。
よって、同エリアでのマンションの価値が下り値崩れを起こしてしまいます。
そうなる前に売却をすることも、念頭に置きましょう。
住み替えで重要な資金計画
住み替えで、特に重要になるのが「住宅ローンの残債」です。
売却額で残債を返せれば問題ないですが、返せない場合は預貯金を用意しておくことが必要です。
もし、預貯金もなければ「住み替えローン」を利用する方法があります。
住み替えローンを利用すれば、今より毎月の支払いと返済期間が延びてしまうことも考慮する必要があります。
売るのが先？買うのが先？住み替えや買い替えで悩むタイミング
資金計画に余裕がなければ、売り先行が望ましいです。
なぜなら、売却額で購入する物件の予算が立てやすいからです。
売り先行は、資金に余裕を持った購入ができますが、物件の引き渡しまでに住み替え先を購入して引っ越しする必要があります。
それが難しくなった場合は、仮住まいを用意する必要があり、家賃に引越し2回分と余計な出費がかかってしまいます。
買い先行は、すぐに住み替える必要がなければ、じっくり時間をかけて住み替え先を探せます。
しかし、資金に余裕がない場合は注意が必要です。
売却額を購入資金に充てる場合は、購入する物件の決済日までに売却の手続きを済ませる必要があります。
また、物件を売りに出しても、その価格で売れると限りません。
売れなければ価格の値下げが必要にまりますし、値下げ交渉もよくあります。
買い先行では、予定した売却額で売れないことも考え、住み替え先の物件を選ぶ必要があります。
売却と購入、どちらも意識しないといけない住み替え
住み替えは、売却と購入を同時にしなければならず、タイミングを失敗すれば大きな損失を招きます。
住み替えで悩みやすいことは、売却と購入のどちらを先にするかだと思いますが、売却を先に行う方が多いのではないでしょうか。
資金計画が立てやすく、売却額が多くなればその分購入の資金に回せるため、メリットが多いからです。
その為、まずは売却に力を注ぎますが、買い手が見つかった時には一段落です。
しかし買い手が見つかれば、急いで購入物件を探さなければなりません。
そこで焦って物件を選んでしまい、新居が望むモノではなかった場合は後悔してしまいます。
どんなに売却がうまくいって高く売却できたとしても、購入活動を疎かにしてしまえば、結局住み替え事態が良くなかったことになります。
売り先行と買い先行
売却を先にすることを「売り先行」、購入を先にすることを「買い先行」と言います。
まずは、売り先行と買い先行の特徴ついて説明していきます。
家を先に売るのが「売り先行」
冒頭で、売り先行は資金計画が立てやすいとお伝えしましたので、理由を説明します。
一般的に、住み替えでは売却資金を購入資金に当てることが多いと思います。
売り先行では、実際の売却額が分かる為、購入に当てられる資金がはっきりする為です。
また、売却活動に時間が掛けられるため、より高い価格での売却を目指せます。
ただし、部屋を空室にできないため、内見では不利になります。
買い手は、部屋の隅々まで確認したいものです。
しかし、空室でなければ気を遣ってしまい、そうもいきません。
家財や荷物もあるので、部屋が狭く感じる点もよくありません。
そう言った理由から、部屋の価値を低く見られ、値下げを希望されることもあります。
家を先に買うのが「買い先行」
買い先行は、購入に時間が掛けられることが、最大のメリットです。
部屋を開けられるため、空室にして住宅を売りに出せることも重要です。
問題は、資金的にある程度余裕がなければ厳しいことです。
住宅ローンが残っていれば、購入する物件のローンと二重になってしまいます。
当然ですが、住宅ローンの審査も厳しくなります。
現在の事情に合わせて住み替えすることが大切
現在、資金的に余裕がなければ、売却を先にする方が無難です。
売却資金を購入費用に回せるため、資金的に余裕が生まれます。
住宅ローンを売却額で完済できれば、購入する物件の住宅ローンの審査が通りやすくなることも見逃せません。
ただし、どんなに良い売却ができても、購入する物件に失敗すれば結局後悔します。
売却を先にすれば、必ず購入物件を急いで探すことになります。
後悔しない住み替えを行うポイントは「焦って物件を購入しない」ことです。
もし、経済的余裕があるのならば、迷わず「買い先行」でいきましょう。
時間をかけて購入物件を探せますし、売却についても余裕を持って買い手を探せます。
売り先行の場合でも、初めから仮住まいに住むことを計画しておく方法も悪くありません。
余計な出費に思われるかもしれませんが、住み替えはとても大きな資金が動きます。
本来、じっくり時間をかけて行うべきです。
資金に余裕がない場合は先に売却
住み替えのタイミングは、目的と資金計画で変わることを説明してきました。
住み替えは、ライフスタイルに合わせて行う必要があります。
大きな起点は、出産、転勤、子供の独立が多いです。
また、住宅の間取りや設備も変わってきます。
住み替えを検討している時は、期間に余裕がある限り、少しでも高く売却できるタイミングを狙いましょう。
このあたりについては、不動産会社に今の市場の状況について教えてもらいましょう。
購入と売却は、資金計画の状況により、どちらを先にするか決めます。
資金に余裕がない場合などは、売却を先にすることをお勧めします。
売却は不動産会社に任せて、購入活動を全力で
物件の良し悪しは、人それぞれです。
当然ですが、購入する物件を気にいるかどうかは、自分にしか分かりません。
その為、自ら多くの物件を見て購入する物件を探すことが大切です。
しかし、売却は違います。
とにかく早く、高く売却できれば問題ありません。
物件を売りに出して、実際に売主にできることは、部屋を綺麗に見せることぐらいです。
売却活動は、不動産会社が行います。
ここが大切なポイントですが、不動産会社によって、売却の結果は大きく変わります。
全く売れない時期が続いている時に、他の不動産会社に変えて、価格も変えずに売りに出したところ、すぐに売れたというお話は珍しくありません。
複数の不動産会社に査定を依頼することからスタート
住み替えでは、信頼できる不動産会社を見つけることがとても大切です。
そのためにも、まずは複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。
かと言って、一つ一つ不動産会社を回ることは止めましょう。
そのような時間があれば購入する物件探しに力を入れるべきです．
効率的な方法は「一括査定サイト」を利用です。
こちらは、簡単な登録で複数の不動産会社に査定依頼を出すことできます。
後日、複数の不動産会社に、部屋を見せたり査定の結果報告を受けたりとやりとりを交わします。
その時のレスポンスの速さ、査定報告の内容などから、ある程度の差がついてくるはずです。
担当者との相性もありますが、総合的に見て、信頼できる不動産会社を選びましょう。
単に、大手の不動産会社だからという選び方は危険です。
地元の不動産会社でも、得意なエリアでは勝ることもあります。
また、担当者によっても差が出ます。
実際は良い不動産会社だったとしても、担当者が良くなければ他を当たるか、他の担当者に変えてもらうしかありません。
信頼できる不動産会社が見つかれば、売却は安心です。
売却については、不動産会社に頑張ってもらい、購入する物件探しに出来るだけ力を入れましょう。
家を売るなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。
「不動産の売却を検討されている方」や「家の査定価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。
一括査定サイトでは、一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できますので、大変便利です。
私がお勧めする一括査定サイトは「リビンマッチ」です。
