おうちのミカタ 編集長

不動産の売却でよくある悩み。トラブルを未然に防ぐために

不動産の売却は専門性を問われることが多く、常に誰かに相談して進めていきます。
しかし、困ったときに誰に相談すれば良いか分からなければ前に進みません。

分からないままにしていれば、小さな要因が大きなトラブルに発展してしまうこともあります。
この記事では、よく受ける悩みの内容やそれに対する相談先を解説していきます。

不動産売却の流れ

初めに、不動産売却の一般的な流れを解説していきます。

査定依頼

不動産の売却を検討した時は、まずいくらで売却できるのか把握する必要があります。
把握した価格によって、その後の行動も変わってきます。

まずは、不動産会社に査定を依頼しましょう。

媒介契約

査定価格に納得するれば、不動産会社に売却の依頼を出すことになります。
依頼を出すためには「媒介契約」を結ぶ必要があります。

媒介契約には3つの種類がありますので、それぞれの特徴を解説します。

・一般媒介契約
複数の不動産会社に売却の依頼を出せます。

自ら買主を見つけて契約をすることができます。
不動産会社が共有する物件情報サイト(レインズ)への登録や報告義務はありません。

・専任媒介契
売却の依頼を出せるのは一社のみです。

自ら買主を見つけて契約することができます。
レインズへの7日以内の登録や2週に1回の報告義務があります。

専属専任売価既契約

売却の依頼を出せるのは一社のみです。

自ら買主を見つけて契約することができません。
レインズへの5日以内の登録や1週に1回の報告義務があります。

一般媒介契約を結んだ場合、他の不動産会社にも売却依頼が出せる為、不動産会社に相談すれば「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を強く勧めるところが多いです。

媒介契約については、できるだけ利益に関与しない不動産の専門家に相談する方が良いです。

不動産売買契約

売却を依頼すれば、インターネットや新聞折り込みなどを用いて売却活動に動きます。
無事に購入希望者が見つかり、互いに条件に合意できれば不動産売買契約を結びます。

残金決済、引き渡し

不動産売買契約からおよそ1ヶ月後、残代金を受け取り鍵を引き渡します。
住み替えであれば、売主はこの日までに新居の引っ越しを済ませます。

不動産を相続した時のポイント

不動産売却の悩みで多いのが「相続」です。
手続きにより相談する専門家が変わってきますので、それぞれ解説していきます。

遺産分割の相談

相続された不動産を売却するには「相続登記」が必要です。
しかし、親族同士で話し合いを済ませなければいけません。

遺産分割で揉めている場合は「弁護士」に相談します。

登記の相談

遺産分割で揉めていない場合は、弁護士に相談する必要はありません。
所有権を移転する為に「司法書士」に相談しましょう。

相続税の相談

相続した財産が一定の額を超える場合は、相続税が課せられます。
相続税に関わる財産は、預貯金や株、不動産など全ての財産ですが、相続税の計算に入らないものもあります。

相続する財産が多い場合は「税理士」に相談してください。

不動産売却後のトラブル

不動産を売却した後にトラブルを抱えることは珍しくありません。
引き渡した不動産に瑕疵が見つかれば売主は責任を負う必要があります。

これを「契約不適合責任」と言い、瑕疵とは「見えない欠陥」のことです。
契約不適合責任は引き渡しから3ヶ月と定めるのが一般的ですが、古い建物の場合は契約不適合責任を免責する特約を結ぶこともあります。

ここでよくあるトラブルが、瑕疵に当たるかという問題です。
例えば、経年劣化や買主の過失と思える設備の故障です。

判断に困ったときは、まず「行政の宅地建物取引業者を管轄する窓口」に相談することです。
しかし、買主に訴えられたり損害賠償を請求された場合は、速やかに弁護士に相談してください。

不動産会社の選びの相談

不動産会社は自ら探していく必要があります。
もし知人が信頼できる不動産会社を知っている場合は、ぜひ紹介してもらいましょう。

自分で探す場合のポイントは「誠実な会社」であるかです。
中には、売主の利益ではなく不動産会社に都合の良い動きをするところもあるからです。

よくあるのが「囲い込み」です。
囲い込みとは、売却を依頼された物件情報を他社に開示せず、売主・買主両者から仲介手数料を受領しようとする手口です。

売却を依頼した時に囲い込みを考えている不動産会社であれば、あえて「一般媒介契約」を勧めてくることがあります。

一般媒介契約は、唯一不動産会社が共有する物件情報サイト(レインズ)への登録義務がない為です。
このような手口に嵌らないように「一般媒介契約」を結んだ場合は、複数の不動産会社に売却の依頼を出してください。

ただし、あまり多くの不動産会社に売却の依頼を出してしまうと、それだけ窓口が多くなりますので大変です。

まとめ

不動産の取引は様々な場面で悩むことが多いです。
少しでも悩んだ場合は、すぐに専門家に相談することが大切です。

経験豊富な不動産会社に売却の依頼をすれば、専門家の紹介もしてくれるはずです。

大切なことは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

おうちのミカタ編集長
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