おうちのミカタ 編集長

相続で譲り受けた家。売却するには「共有者全員の同意」が必要

不動産を売却する理由は人それぞれです。
この記事では「相続」をきっかけに売却を検討される方に向けて書きました。

相続で譲り受けた不動産を売却する理由は、一般的には以下の場合だと思います。

  • 特に利用する目的がない為
  • 遺産を分割する為

相続した不動産は、分割しやすいように売却して現金にすることが多いです。
これから、相続の基礎知識と売却による注意点を解説していきます。

相続の基礎

相続の対象は、預貯金や株、不動産など全ての財産です。
その合計額の内、基礎控除額を超えた分が相続税の対象になります。

それでは、基礎控除額の計算方法を説明致します。

  • 3000万円+法廷相続人×600万円

例えば、妻と子供が2人いる場合の基礎控除額です。

  • 3000万円+3人×600万円=4800万円

基礎控除額を超える相続財産がなければ、相続税の申告も義務もありません。
このように控除額は大きい為、ほとんどの方は対象にならないと思います。

また、負債も相続の対象である点にご注意ください。
それから相続税に含まれない財産も有ります。

  • 生命保険や退職金などの合計額の内、法定相続人一人当たりの金額が「500万円」以内
  • 墓地、墓石、仏壇や弔慰金、花輪代
    注)ただし、金の仏像などの骨董品、常識を超える弔慰金は相続税の対象になる可能性があります。

相続税評価額

対象不動産の価格は、売却するまで分かりません。
しかし売却するまで待つのは相続の手続きに支障をきたします。

その為、不動産については「相続税評価額」で評価します。
相続税評価額は、国税庁のホームページにある「相続税路線価」を利用して計算されます。

不動産によって計算方法は細かく分かれますので、細かい計算は税理士などに依頼することになります。
尚、株については被相続人の他界した日の時価が相続税評価額です。

相続した不動産の分割方法

相続した不動産をそのまま遺産分割する方法は難しのが現状です。
現金はそのままの金額ですが、不動産は「相続税評価額」で評価される為です。

例えば、現金で相続する相続人と土地で相続する相続人を例に出します。

  • 現金1000万円を相続
  • 土地(相続税評価額:1000万円)を相続

上の例では一見平等に見えますが、相続税評価額は時価の80%程度で設定されています。
相続直後に土地を売却すれば「1250万円」で売却できる可能性がありますが、もっと安くもしくは高く売れる可能性もあります。

このように、不動産では実際の価値が分かりづらい為、不動産のままでの遺産分割はトラブルの原因になります。
もし相続税評価額でも納得しての相続であれば、不動産のまま相続しても問題ありません。

相続した不動産を売却する時の注意点

共有者全員の同意

共有持ち分のある不動産を売却する場合は「共有者全員の同意」が不可欠です。
3人の内2人というような過半数ではダメです。

共有持ち分のある不動産の売却は、まず共有者全員から同意を得ることから始まります。

売却活動から契約まで担当を一人に決める

何かあるたびに全員の同意を得ていては、売却活動は進みません。
窓口となる担当者を決め、基本的な決断を一人に委ねるべきです。

大切なところは事前に相談しておきましょう。
共有者が一番気になるところは「売却額」です。

売却後に「もう少し高く売れたのでは」と揉める事のないように「最低売却額」を決めておくことです。
実際の売却では購入希望者からの値下げ交渉がよくあります。

最低売却額を決めていれば迷うこともありません。
また、売りに出してすぐに売却というケースも珍しくありません。

その場合も他の共有者から「もっと高く売れたのでは」と言われることがあります。
逆に初めの購入希望者を断ってから、それ以上の好条件の購入希望者が現れなかったというケースもよくあります。

ここでお伝えしたいことは、一度窓口となる担当者を決めた後は、どのような結果になっても担当者を責めないで頂きたいということです。
担当になった方は、最善を尽くして活動されます。

売却まで相当神経を使うはずです。
むしろ売却後は、担当に選んだ人を労って頂きたいと思っています。

まとめ

相続について色々と解説してきましたが、難しいことは不動産会社や税理士に教えて頂けます。
大切なことは、共有者全員がしっかり話し合いをしてから進めることです。

それから「最低売却額」の設定は、不動産会社とよく相談して決めましょう。
信頼できる不動産会社のアドバイスが必要なため、不動産選びはとても重要です。

出来れば「不動産一括サイト」などを利用して、複数の会社から査定額の提示を受ける事をお勧めします。
各社から提示される査定額はバラバラになると思います。

実際いくらで売却できるかは、売却が決まるまで分かりません。

その時、対象不動産の条件にぴったり合う不動産を探している買い手が現れれば、高い価格で売りに出しても売却できる可能性が高いです。

もし高い査定額でも納得できる根拠を説明していただけた場合は、その価格で売りに出しても良いと思います。

また、査定額以外にも信頼できると思える担当者であれば、売却の依頼を出して大丈夫です。

おうちのミカタ編集長
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