おうちのミカタ 編集長

住まいの売却活動。媒介契約から引き渡しまでの流れを解説

住み替えなどで売却を考えた時は、不動産会社に売却を依頼します。

この記事では、売却の依頼から引き渡しまでの流れを売主、買主両者の視点から解説していきます。

住み替え活動

売却活動の大まかな活動は以下の通りです。

売主

  • 購入希望者に物件の紹介
  • 売却条件の交渉
  • 両者の合意で契約に進む

買主

  • 購入物件の紹介を受ける
  • 購入条件の交渉
  • 両者合意で契約に進む

売却活動では、初めに今の住まいの査定を不動産会社に依頼します。

媒介契約

売却を依頼すれば、まず住まいの査定から始まります。

査定は、同時に複数の不動産会社に依頼が出来る「不動産一括査定サイト」がおすすめです。

査定額に納得すれば、不動産会社に正式に売却活動を依頼する為「媒介契約」を結びます。

媒介契約は、3つの契約から選択します。
それぞれの特徴を説明していきます。

一般媒介契約

3つの契約の中で、制限が最も少なく「複数の不動産会社に売却の依頼ができる」ことが特徴です。
自ら購入希望者を見つけても売買契約を進めることができます。

ただし売主の制限が少ない代わりに、不動産会社の制限も少なくなります。
具体的には、不動産会社が閲覧できる「レインズ」の登録が任意になります。

レインズとは「全国の不動産情報が集められたインターネット検索システム」です。
不動産会社によっては、自社で売却できるように他の不動産会社に情報がいかないように、レインズの登録をしないことがあります。

専任媒介契約

一般媒介契約は複数に依頼が出来る契約でしたが、こちらは「一社のみの契約」という制限があります。
自ら購入希望者を見つけて売買契約が進められる点は同じです。

売却を依頼できる不動産会社に制限が付きますが、不動産会社も制限が付きます。
まず、レインズの登録義務です。

それから2週間に一度の売却活動についての報告義務があります。
また、一般媒介契約は複数の不動産会社が依頼を受ける為、自社以外で売却の契約をする可能性がありますので、どうしても全力では動けません。

こちらの契約はかならず自社で売却することになりますので、不動産会社も売却活動に全力で尽くせます。

専属専任媒介契約

こちらは専任媒介契約により制限をかけた契約です。
レインズへの登録や定期報告の期間が短くなります。

ご注意頂きたいのは、自ら購入希望者を見つけての売買契約が禁止されます。
もし、購入希望者に当てがある場合は、こちらの契約を結ばないようにして下さい。

売却活動

不動産会社と媒介契約を結べば、売却活動が開始されます。
ここからは、物件を探している方が何人も住まいに訪れてきます。

事前の準備としては、部屋を奇麗にしておくことと、よくある質問の答え方を考えておくことです。
質問に対する答え方で、物件に対する印象が変わります。

不安がある場合は、不動産会社に相談して下さい。
嘘は当然ダメですが、何でもストレートな言い方が良いわけではありません。

そして、購入希望者から申し込みを受けた場合は、売却条件の交渉が始まります。
条件に両者が合意すれば、売買契約や物件の引き渡しなどのスケジュール調整が始まります。

この時が特に重要です。
売却が決まったからと言って、安心しないでください。

実際に契約をするまでは、しっかりやり取りをしていきましょう。
期間が空く場合など、契約が流れてしまう事は珍しくありません。

この時期に不動産会社から連絡がありましたら、返答など迅速に行うようにして下さい。

売買契約と重要事項説明書

両者の合意をもって、売買契約へと進みます。
ここからの売却と購入について、大まかな流れは以下の通りです。

売主

  • 重要事項説明書の説明を受ける
  • 売買契約と締結、手付金の受け取り
  • 住宅ローンの残債について、返済の申し出

買主

  • 重要事項説明書の説明を受ける
  • 売買契約と締結、手付金の支払い
  • 住宅ローンの申し込み

重要事項説明書とは

重要事項説明書とは、物件の重要事項を記したものです。
買主が誤解や勘違いで被害を受けない為に、売主買主同席の元、重要事項について説明を受けます。

説明後は、両者の署名・捺印をもって手続きを完了します。
これは、かならず売買契約の前に行います。

物件の清算と引き渡し

売買契約を締結した後は、最後に清算と引き渡しをもって、売却手続きを完了します。

ここからの売却と購入について、大まかな流れは以下の通りです。

売主

  • 住まいの抵当権を抹消
  • 手付金の引いた残代金の受け取り
  • 鍵の引き渡し

買主

  • 手付金を引いた残代金の支払い
  • 鍵の受け取り
  • 入居

売却手続きの後

住まいの売却手続きが完了しましたら、住宅ローンの残債を返済して抵当権を抹消します。
一般的には、購入希望者から受けとった売却資金で返済します。

それで完済できれば問題ありませんが、残債が出る場合は自己資金を充当、もしくは「つなぎ融資」や「買い替えローン」を利用します。
それぞれ特徴がありますので、状況に合わせた方法を選ぶことが大切です。

依頼した不動産会社によく相談して、資金計画を立てていきましょう。

おうちのミカタ編集長
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