おうちのミカタ 編集長

買うのが先?売るのが先?家の住み替えは資金計画をしっかりと

住み替えは、物件を探すと同時に資金計画を立てる事が重要です。

売り物件はいくら以上で売却する必要があるのか。
買い物件の購入価格はいくらまで出せるのか。

そこをしっかり決めておかなければ、いざ欲しい物件が見つかっても購入できなくなってしまいます。
購入した後に、今の価格だと買い手が現れないとなれば、大変なことになってしまいます。

その為、売り物件の査定額は非常に重要です。
査定額だけでも、数社に出してもらう方が安全です。

不動産屋によっては、専任媒介契約を結ぶために、高い査定額で出すところは珍しくありません。
専任媒介契約を結ぶと、依頼者は他の宅建業者に重複して売却の依頼ができません。

そういった不動産屋と契約を結べば、いったん高い価格で売りに出し、数ヶ月後、この価格では売れないからと価格の値下げを要求してきます。

数社に査定額を出してもらい、一番適切な売却額をまずは把握しましょう。
売却依頼は、専任媒介契約を結ばなければ、何社でも出すことは可能です。

しかし、一社に依頼した方が売却に集中してもらえます。
数社に依頼すると、物件情報は広がりやすいです。

しかし、中々買い手が現れずにいると、売れ残り物件のように思われやすいです。
その為、一度売れ残り物件と思われると、買い手が付きづらくなります。

判断は難しいと思いますが、どういった売り方をするかは、ご自身で決めていきましょう。

購入する物件も各社で探しても良いですが、住み替えは資金計画も重要なため、しっかりと依頼主様の状況を理解している不動産屋でなければ、見当違いな物件も紹介してきます。

やはり、信頼できる担当者が見つかれば、そちらで探された方が良いかもしれません。

買い先行と売り先行

住み替えを始めるときに悩むことが、売却を先に行うか、購入を先に行うかです。
それぞれのメリット、デメリットをしっかりと理解することで、ご自身の状況に適した住み替えができます。

買い先行のメリット、デメリット

買い先行のメリットは、仮住まいが不要になることです。

デメリットは、売却価格が購入価格を下回った場合、手元に資金がなければ残債を購入物件に上乗せする必要があります。

そうなれば、借入額が膨らむことになります。

売り先行のメリット、デメリット

売り先行のメリット、デメリットは、買い先行の逆になります。
仮住まいをすれば、余計な出費がかさみます。

ただ、売却資金がはっきりしますので、購入資金を具体的に計算できます。

買い先行と売り先行は、どっちを選ぶべきか

どっちを選ぶべきかといえば、その時の状態によります。
資金的に余裕があれば、買い先行でも大丈夫です。

もし余裕がなく、毎月のローンの支払いをあまり変えたくなければ、売り先行の方が安全です。
先ほども説明しましたが、売却した後であれば、具体的な資金が把握できるためです。
そのため売り先行の方が一般的です。

最終的な売却額は、買い手が現れるまで分かりません。
買い先行の場合、急いで売却しようと当初予定していた売却額から、大幅に下げるようなこともあります。
買い先行では、売りに出す価格をしっかり検討することが重要です。

しかし売り先行でも、しっかり予定を組まなければ仮住まいを用意しなければなりません。
その場合は余計に費用がかかります。いつ入居できるかも確認しておきましょう。

売却代金でローンが返済できない場合

売却額でローンが返済できないこともあります。
この場合は、手持ち資金で完済する必要があります。

売り先行であれば、売却額に応じて購入資金を調整できます。
怖いのは買い先行の場合です。

もし、ギリギリの資金計画を立てていた場合に、売却額が予定より下がった場合は大変です。
手持ち資金がなくローンの完済ができないため、新居のローンと重複することになります。

このような場合に利用するのが「住み替えローン」です。
住み替えローンは、残債を新居のローンにまとめます。

借入額が多くなりますが、毎月のローンの支払額が生活を圧迫しない程度に設定しましょう。
また、定年後まで返済が続く設定はお勧めしません。

苦しい生活を避けるためにも、資金計画をしっかりしていきましょう。
住み替え時に必要な費用をまとめましたので、参考にしてください。

・住宅ローンの支払い
・売却・新居にかかる諸費用
・引っ越し代

もし仮住まいを用意する必要があれば、家賃も必要です。
引っ越し代も余計にかかります。

住み替え後の資金計画

これまで説明したように、住み替えでは非常に多くの費用がかかってきます。
もっといえば、住み替え後の資金計画も重要です。

住み替え先では、維持費もかかります。
設備で故障があれば、唐突な出費もあります。

当然ですが、住宅にかかる費用だけではありません。
特に大きな出費が教育費です。

住宅ローンと教育費のピークが重なる時期は、貯蓄がなければ非常に厳しいです。
支払いのピーク時でも生活に問題がないかまで、しっかり確認しましょう。

ここまで長期的な資金計画は、担当者によってはしてもらえません。
経験豊富な担当者でも、売り上げを重視して無茶な住み替えを進めてくるかもしれません。

不動産屋に全て任せるのではなく、ご自身でしっかり考えていきましょう。

おうちのミカタ編集長
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