おうちのミカタ 編集長

住み替えローンのメリットとデメリット。売却額で住宅ローンを完済できない時に便利

住み替えは、ライフスタイルの切り替え時に検討することが多くなります。
売却と購入を合わせて行う大変な行事です。

住み替え後の幸せな報告はよく聞きますが、その分、売却・購入の活動時は、不安をよく聞きました。

特にご相談された内容は、売却資金で住宅ローンを完済できない場合です。
自己資金があれば、その分を充当できますが、それでも足りないことも多いです。

その場合は「住み替えローン」を勧めます。
それでは、住み替えローンについて、説明していきたいと思います。

住み替えローン

住み替えローンとは、住み替え時に住宅を売却して、担保割れした分を新たに組む住宅ローンに上乗せする方法です。

それでは、住み替えローンのメリット・デメリットについても見ていきましょう。

メリット

住宅ローンの残債があっても、新居の住宅ローンに上乗せして、一つにまとめられる点です。

まとめて借りた金額から、毎月の返済額が設定できますので、二重ローンのように、毎月の返済額が極端に大きくなることはありません。

また、自己資金を残債に充当する必要がありません。
しかし、その分毎月の返済額と返済期間が延びてしまいます。

あくまでも、近い日に大きな出費がある場合に向けて、自己資金を手元に残すことができる点がメリットです。

デメリット

一番気を付けないといけないポイントは、売却と購入を同時にするという条件があることです。
対応方法としては、不動産会社に買取りの相談をしておくことです。

決めた期日までに売却できなければ、いくらで不動産会社に買い取ってもらうという話を付けておけば安心です。

次に、住み替えローンにすると、必然的にローンの総額が高くなりますので、返済額と返済期間が伸びる点です。

かならず、増加した返済額で生活に支障がないか、資金計画を立てましょう。
また、返済期間も伸びる為、もし定年後も支払う場合は要注意です。

退職金などの当てがあれば良いですが、当てもなしに「何とかなるだろう」と思わないようにお願いします。

毎月の返済額が高くなっても、出来るだけ定年までに完済できる資金計画が安全です。

注意ポイント

住み替えローンはとても助かるローンですが、注意するポイントがありますので、説明していきます。

返済期間が延びる

住み替えローンの特性上、どうしても返済期間が長くなってしまいます。
今は、返済期間を定年後まで伸ばせるところも増えてきました。

定年後は、基本年金暮らしになります。
当然ですが、定年前と同じようには考えないでください。

よくあるケースとしては、退職金で完済するというものです。
しかし、今は有名な企業でも突然倒産するような時代です。

退職金で完済する額は、減らしおくことが望ましいです。
その為にも、繰り上げ返済を積極的に行いましょう。

不動産会社による買取り

次に、住み替えローンは、売却と購入を同時にするという条件がありますが、先ほど不動産会社に買取りを依頼すれば大丈夫とお伝えしました。

ただし、不動産会社の買取りは、市場価格の70%位が相場です。
できれば、市場で売却できることが望ましいです。

しかし、不動産会社の買取りは、価格が下がるデメリットだけではありません。

ハウスクリーニングやリフォームの手間がかからない

市場で売却する場合は、内覧に来られた方に、部屋が印象よくうつることが重要です。

その為、部屋を出来る限りきれいにして、場合によってはハウスクリーニングやリフォームが必要になることもあります。

しかし不動産会社には必要ありません。
いくら部屋が汚くても、本質的な価値を見て価格を決めます。

市場で売却する時のように、印象は関係ありません。

契約不適合責任がない

もし、隠れた瑕疵があった場合を考えれば、不動産会社による買取りは安心です。

隠れた瑕疵とは、買主が契約で知り得なかった問題です。
売買契約の後に、隠れた瑕疵が発覚した場合は、契約の解除、もしくは賠償請求を行うことができます。

これを「契約不適合責任」と言います。
しかしこれは、買主が一般の消費者である場合です。

不動産会社はプロであるため、こちらの内容は適応されません。

まとめ

住み替えローンは、売却額で住宅ローンを完済できない時に利用できます。
審査が厳しい点を除けば、とても利用しやすいローンです。

しっかりこちらの記事でお伝えした注意点に気を付けて頂ければ、より良い住み替えが行えます。

しかし、最終的に住み替えローンを利用した方が良いかどうかは、ご依頼された不動産会社の担当に、よく相談してください。

住み替えを行う時は、様々な選択肢があります。
どの方法が良いかは、その人の状況を的確に見定めなければ判断できません。

そのためにも、経験豊富な担当者に当たることが重要になってきます。
決して、一つの不動産会社で判断せず、複数の不動産会社に相談されることをお勧めします。

直接店舗に行かなくても「不動産一括査定サイト」で複数の不動産会社に相談することができます。

まずは、信頼できる不動産会社を探すことから始めてください。

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