おうちのミカタ 編集長

家の売却損が900万円!残債が多くても住み替えが可能な方法とは?

売却損「900万円」で、住み替えは大丈夫なんですか?

お客様から、不安の声が上がったお話です。

住み替えのご相談

住み替えのご相談を頂く中、お客様が一番不安になられるのが、売却損がでるケースです。
あるお客様の場合、査定額が住宅ローンを下回り、売却損「900万円」という結果になりました。

お客様は、新築マンションを6年前に購入したばかりでしたので、非常にショックを受けられていました。
査定結果を報告した日は帰られましたが、半月後に再度ご来店がありました。

この半月の間、お客様は他の不動産会社にも査定を依頼したそうです。
「マンション一括査定」を利用され、複数の不動産会社から査定報告がありましたが、弊社で出した査定額はちょうど平均だったそうです。

「では、査定額の一番高い不動産会社に依頼されるのですか?」と質問すると「査定の内容が一番納得できる説明でしたので、こちらに依頼したいです。」との事でした。

正直、嬉しかったです。
査定額については、同じマンションの別部屋が既に売りに出ていました。

また、近隣のマンションとも比較した結果、これ以上の額は出せないというのが、私の考えでした。
これ以上高い査定額を出している不動産会社は「媒介契約」を取る為に、意図して高い査定額を出していただけだと思います。

それから、お客様から正式に住み替えのご依頼を頂きました。

お客さまの状況と希望

  • 夫婦(旦那様:36歳)+子供2人
  • 新築マンションを6年前に購入
  • 3LDK
  • 残債:2700万円
  • 年収およそ900万円
  • 中古一戸建ての購入を希望

住み替えの理由

お客様の住み替え理由は、今のマンションでは手狭になると思われたからです。
子供は1人と考えられていた為、その時はマンションの3LDKで十分とのお考えでしたが、昨年、2人目の子供が産まれたそうです。

新築マンションを購入したばかりで、お客様も長い間悩まれた様です。
それから2年が経ち、お客様は住み替えを決意され、弊社にご来店されたのが今のお話です。

資金計画

まずは資金計画です。
これが固まらなければ、活動はできません。

  • ①マンションの査定結果「1800万円」
  • ②住宅ローンの残債「2700万円」
  • ①−② 売却損「900万円」
  • 購入物件の価格帯設定「2800万円」
  • 諸経費概算「250万円」
  • 自己資金「200万円」

まず、首都圏で暮らす一般的な4人家族の場合、年収の平均は「880万円」と言われています。
お客様の年収は850万円のため、およそ平均と同額です。

他にも、個人信用情報に問題ないことや、他に借り入れが無いことも確認済みです。

売却損は「900万円」出ますが、住み替えローンを利用すれば問題ありません。

購入物件の価格帯は、希望エリアの中古一戸建ての相場から「2800」万円で設定しました。

計算すると、
物件購入価格「2800万円」
売却損「900万円」
諸経費概算「250」万円、
そして自己資金「200万円」を差し引き、
計「3750万円」で住み替えローンを組む計画です。

「3750万円(金利2%、ボーナス返済なし、返済期間35年)」の毎月の返済額は「約12.5万円」です。

年収の負債比率は20%以下とされていますので、年収「850万円」の場合は「170万円以下」になります。

毎月の返済額「12.5万円」を年払いにすると「150万円」。
「150万円」<「170万円」と20%以下に収まりますので問題ありません。

あとは、完済が71歳と定年を過ぎた後も支払いが続くことが気になる点ですが、最終的に退職金の一部で完済できそうです。

売却と購入の同時活動

資金計画が固まれば、売却と購入に動けます。

売却に関しては、人気のあるマンションであることは分かっていましたが、想像以上に早く売れ、売りに出して一週間で売却が決まりました。

お客様も私も少々びっくりしました。

また、値下げ交渉にも応じれる査定額でしたが、買い手の方に大変物件を気に入って頂き、値下げ交渉に発展することはありませんでした。

とても気前の良い買い手の方でした。

次に、急いで購入物件も探さないといけませんが、ある程度の目星は既につけていましたので、数件の内見を終え、購入物件も決まりました。

中古一戸建て、4LDKの築5年です。
庭も広く、とても良い物件が出ていました。

今度は、こちらからの値下げ交渉でしたが、物件価格「2750万円」から、50万円の値下げに応じて頂き「2700万円」で決まりました。

住み替え活動を始めてから、本当にトントン拍子で進んだ感じです。

住み替えを終えて

それから、新居への引越しを済ませ、物件の引き渡しも無事に終わりました。

当初ご相談にいらっしゃった時は、不安に押しつぶされそうな顔をされてましたが、終わったあとは、本当に晴れやかな顔をされていました。

お客様からはとても感謝の言葉を告げられ、私としても良い住み替えのサポートが出来たみたいなので、ホッとしてます。

現在は、プライベートにこの時のお客様と、二人で飲みに行く仲になりました。
今でも、住み替えを私に頼んで良かったと言ってくれます。

おうちのミカタ編集長
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