おうちのミカタ 編集長

住み替えで失敗しやすいケースとは?まずは売却を先に進めよう。

住み替えで失敗しやすいケース

買い手が見つからず、希望物件が他で契約されてしまった

住宅を売却する場合、少しでも高く売却できればと、初めての購入申し込みを断ってしまうケースが多くあります。

少しでも高く売却できれば、今後の生活を快適にできるので気持ちは分かります。

しかし、その後に今の条件で購入の申し込みが入らず、結局価格を下げてしまい「初めに受けた申し込みを断らなければ良かった」というお話はよく聞きます。

そうならない為には、資金計画をしっかり立てて置くことが大切です。
住宅ローンの残債と、今後の毎月の支払いなどを考慮し、希望条件に達していれば即決しましょう。

ただし、転勤や引越しなどで不動産の動きが多い3〜4月、9月は、もう少し検討しても良い時期です。

そして、購入する物件についても、譲れない条件をはっきりさせておきましょう。

まず、すべての条件を満たせる物件は無いと思ってください。
そうしなければ、いつまで経っても物件は見つかりません。

売却に焦ってしまい、値下げをしすぎてしまった

先に住み替え先を購入すれば、住宅の売却を急がなければなりません。
購入した物件の決済が近づけば、値下げに応じてでも売却を進めなければなりません。

不動産会社に買取を依頼することもできますが、売却額は相場の3割減と思って下さい。

住み替え先の資金は売却資金を当てる事が多いですが、不動産会社に買取を依頼すれば、たいてい想定していた売却額を下回り、その分借入額は大きくなってしまいます。

先に住み替え先を購入する場合で、よくある失敗のケースです。
こうなると、毎月の返済額と返済期間が伸びる為、改めて資金計画を立てる必要があります。

毎月の支払いが生活に支障がないか確認しましょう。
返済期間についても、特に定年を超える場合は、よく検討してください。

退職金で完済という計画もありますが、今の時代は何が起こるか分かりません。
出来る限り、返済期間は定年までに設定することをお勧めします。

売却が間に合わずに購入物件の契約解除

住宅の売却が間に合わなければ、せっかく購入を決めた物件の「契約解除」になります。
契約解除では、手付金を解約金として支払う必要があります。

ここで絶対に注意しなければいけないのが「契約解除の期限」です。
期限を過ぎてしまった場合は、解約金どころか違約金まで発生します。

違約金は、売買金額の20%が相場です。
そうならない為に、期限だけは必ず確認しておいてください。

期限が近付いた時に出来ることは、契約解除の期限について交渉することです。
相手側にもスケジュールがあるので、断られる可能性が高いことは念頭においてください。

住み替えが間に合わずに、仮住まいに引っ越し

売却を先に進めれば、住み替え先探しを急ぐ必要があります。
もし、売却した住宅の引き渡しまでに新居に入居できなければ、仮住まいに引っ越ししなければなりません。

そうなれば、引っ越し代に家賃は2倍と大きな出費です。
もし、資金計画をギリギリで考えていた場合は、かなり厳しくなります。

大切なのは、仮住まいを用意する可能性も考慮して、資金計画を立てることです。
そうすれば、何も慌てることはありません。

住み替えで失敗しないための注意点

住み替えは、売却と購入のタイミングが重要です。
購入を先にする場合は、資金計画と同時に、不動産会社と取り決めを行っておけば安心です。

売却活動は一定期間行い、期間内で売却できなければ、不動産会社に買取って頂きます。
これを事前に決めていれば、購入物件の契約解除になるリスクが無くなります。

また、買取で売却額が下がる可能性も資金計画に含めておけば、後から慌てることもありません。

売却を先にする場合のリスクは、新居への入居が間に合わなければ、仮住まいを用意する必要があることです。

しかし、購入を先にするよりは、比較的リスクは小さいと思います。
もし、売却と購入のどちらを先にするべきかと聞かれれば、先に売却することを勧めます。

メリットがいくつもあるからです。

  • 売却に時間をかけられ、売却額にこだわった活動ができる。
  • ローンを完済できれば、購入物件の住宅ローンの審査が通りやすくなる。
  • 売却額が住宅ローンを上回れば、物件の購入資金や預貯金などに回せる。
  • 実際の売却額が分かるので、物件購入に使える金額が分かる。
  • 今後の生活費用など、資金計画が立てやすい。

もし、住み替えで極力失敗を避けたい場合は、売却を先に進めましょう。
それでも、転勤や隣人トラブルなど急いで引っ越さなければいけない時もあります。

今回、住み替えに関する失敗例や注意点を説明してきました。
住み替えは状況により、手順や手続きが変わってきます。

住み替えを検討されている方は、自分の状況を整理し、注意すべきところをよく確認して下さい。
前もって準備をすれば、何も慌てず住み替えは出来ます。

今後の暮らしを快適にするために、計画的に行動することが大切です。

おうちのミカタ編集長
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