おうちのミカタ 編集長

デメリットもある住み替えローン。つなぎ融資やダブルローンは現実的?

すぐに住み替えをしたい時に助かる住み替えローン

住み替えは、子供が増えたり、転勤、老後に備えてなど目的は様々ですが、多くの方が疑問に思うことがあります。

「住宅ローンが残っている状態で、新居の購入が可能なのか」

結果から話しますと、可能です。
そんな時に利用できるのが「住み替えローン」です。

住み替えローンは、残債が返せなくても、すぐに住み替えをしたい時に助かります。

しかし、便利なことと同時に、注意点をしっかり理解しておくことが大切です。
安易に利用してしまうと、今後の生活に支障をきたしてしまう可能性があります。
そうならない為に、重要な点に絞って説明していきます。

住み替えローンの安易な利用は危険

住み替えローンとは「今ある住宅ローンの残債を新居の住宅ローンと合わせて借りる」というものです。

今の住宅を売却した時に、売却額で住宅ローンを完済できれば問題ありません。
これを「アンダーローン」を言います。

一方、売却額で住宅ローンを完済できないことを「オーバーローン」と言います。

例えば、以下のような場合です。

「例」

  • 売却する物件の住宅ローンの残債: 4000万円
  • 売却する物件の売却額: 3500万円
  • 購入する物件の住宅ローン: 4500万円

この例であれば、残債を売却額で賄うことが出来ず「500万円」足りませんが、預貯金で完済することも出来ます。

もし預貯金がなければ「5000万円」の住み替えローンを組む必要があります。
実際には、売買における諸費用も掛かりますので、ご注意ください。

住み替えローンのデメリット

住み替え先探しを急がなければならない

売りに出している住宅に買い手が見つかれば、清算までに住み替え先を探さなければなりません。

住み替えローンは「売却の精算と購入を同時にする」という条件があるからです。

住宅は、多くの方にとって人生で一番高い買い物です。
それを数ヶ月で選ぶのは難しいと思います。

買い手が見つかってから、住み替え先を本格的に探すのでは遅いため、内見なども同時に行い、ある程度の目星をつけて置くことが望ましいです。

審査基準が厳しい住宅ローン

住宅ローンの場合は、購入する物件を担保として借ります。
その為、その価値以上の金額を借りることはできません。

住み替えローンは、担保の金額を超えて借りるため、当然ローンを組む人物の審査が厳しくなるのは仕方ありません。

年収や住宅ローンの返済状況、勤め先などを総合的に判断され、無事に審査が通れば、晴れて住み替えローンを組むことができます。

住宅ローンは金利の高め

審査基準が厳しくなることと理由は同じです。
住み替えローンは、金融機関にとって担保以上の金額を貸すことになりますので、リスクが高くなります。

その為、担保の価値までを貸し出す住宅ローン比べて、金利が高くなるということです。

住み替えローンを利用する以外の方法

ダブルローン

住宅ローンを二重に組む方法で「ダブルローン」があります。
ただし、毎月の返済額が2倍になるため、ローンの審査は厳しくなります。

比較的審査が優しいのが「フラット35」です。
年収や勤続年数を問われない上、住宅ローンの残債を審査に含めない点が大きいです。

注意点として、残債を含めない条件は、今の住宅を売却する予定があることです。
これは「媒介契約書」で証明できます。

基本的に、預貯金がある程度貯まっていなければ、難しい選択肢です。

つなぎ融資

売却と購入のタイミングが合わなければ「つなぎ融資」を組む方法があります。

購入に当たる資金を借り入れ、売却額で精算します。
デメリットは、まず諸費用がかかることと、金利が高いことです。

あくまでつなぎの融資のため、返済期間は短いです。
次に、買取保証サービスとセットになっていることです。

記事までに売却が決まらなければ、不動産会社が買い取ります。
買取額は、一般で売却するより基本安くなります。

だいたい、相場の80%と言われています。
売却額にこだわりがある場合は、十分に検討してください。

住み替えローンはデメリットも考慮して利用しましょう

住み替えローンは非常に便利ですが、注意点をよくご理解されることが大切です。
一つは、売却と購入を同時に行うことです。

具体的には、売却の決済を購入の手続きまでに行わなければなりません。
したがって、住み替え先を急いで探す必要があります。

2つ目は、毎月の返済額と返済期間が延びてしまうことです。
毎月の返済額から生活費などを差し引いて、生活に支障がないかが大切です。

生活費以外にも、教育費、老後の資金なども貯める必要があるため、余裕を持った資金計画が大切です。

返済期間についても、定年後も続く場合は、特に注意が必要です。
以上の注意点について、しっかりと不動産会社の担当者と話し合ってください。

また、住み替えローン以外にも、二重ローンやつなぎ融資についてもお話をさせて頂きました。

今の状況に適した方法を選べるように、それぞれの特徴を理解しておくことが大切です。

住み替えは、タイミングと資金計画を間違えれば、大きな失敗を招くことになります。

適切なアドバイスをもらうためにも、信頼できる不動産会社を選ぶようにしてください。

そのためには、一つの不動産会社だけではなく、必ず複数の不動産会社に話を聞きに行くことをお勧めします。

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