おうちのミカタ 編集長

住み替えをするベストなタイミングは?住宅ローンの残債もチェック

住み替えるタイミング

住み替えで失敗しない為には、売却と購入のタイミングが重要です。

では、有利なタイミングはと言えば、それは住み替えの目的や資金計画によって変わります。

今回は、タイミングに関する重要なポイントについて、解説していきます。

住み替えの目的

住み替えの相談で、よく聞く目的をご紹介します。

仕事と子供の為に

転勤

急な転勤による住み替えはよく聞きます。
通勤距離が伸びれば、毎日の仕事に大きな負担が掛かります。

遠くへの転勤で、住み替えをする方は多いですが、子供がいれば状況も変わります。
子供にとって転校は、せっかく出来た友達とも別れることになり、新たな地でまた友達を作ることは大変です。

このあたりは「住み替え」と「単身赴任」どちらにするか、家族で話し合う重要な点だと思います。

出産

子供が増えたことにより「住宅を広くしたい」という要望もよく聞きます。
子供が大きくなれば、部屋も与えて上げたいと思います。

学校に通うようになれば、通学距離も重要です。
今後、どの学校へ進学するかも考えておくべきです。

また、子供が住みやすい環境も大きなポイントです。
例えば、近くに公園の有り無しで、犯罪件数に大きく差があることも報告されています。

子供の安全性を考慮した、場所選びも重要です。

老後の為に

老後の住み替えは、特に増えています。
平均寿命の増加が要因だと思います。

子供が独立してからも、人生はまだまだ続きます。
それならば、より快適な住宅を選びたいということです。

寿命が延びたことは喜ばしいことですが、体を長い年月健康な状態で維持することは、難しい事です。

それならば、膝が悪くなったり腰が悪くなっても、快適に生活できるような住宅を選ぶことが望ましいです。

売却する物件の種類別ポイント

一戸建ての売却

一戸建ては現在、重要より供給が上回っています。
原因としては、少子高齢化や核家族の増加です。

また、木造住宅の市場価値は、通常20年で0になる計算です。
一戸建ての重要が下がっている今、さらに建物が古くなれば、より売却が難しくなります。

売却ができない状況を避けるために、一戸建てはの場合は20年を超える前に売却することが望ましいです。

もし、売却の期間に余裕があれば、中古一戸建ての相場を確認しても良いです。

相場については、不動産会社に聞いてみると教えてもらえますので、将来売却を検討している場合は、こまめにチェックされることをお勧めします。

マンションの売却

マンションの売却は、リフォームをした方が良いか迷うことが多いです。

当然リフォームをしたほうが見栄えが良くなりますが、その分価格も上がるので、結果売りづらくなることもあります。

しかもリフォームが買い手にとってプラスになるか分かりません。
リフォームをしなくても売却しやすい築年数は「10年」と言われています。

手入れの度合いで前後しますが、リフォームをしなくても良い状態が保たれている内に売却をすることが望ましいです。

10年で売却を勧める理由がもう一つあります。
それは大規模修繕が大抵12年周期で行われるためです。

大規模修繕が行われれば、マンション全体は綺麗になりますが、それで資産価値が上がることはあまりありません。

それより、修繕積立金の値上げをされる場合があるので、これも買い手に購入を躊躇させてしまう要因になってしまいます。

それから、近くで新築分譲マンションの売り出しがないか確認しましょう。

特に、3月末は新築分譲マンションの受け渡しが多く、その時期に合わせて、住み替えで住宅を売却することが多くなります。

同じエリアでマンションの売却が重なれば、似たようなマンションの売り出し物件が増えます。

よって、同エリアでのマンションの価値が下り値崩れを起こしてしまいます。
そうなる前に売却をすることも、念頭に置きましょう。

住み替え時の資金計画

住み替えで、特に重要になるのが「住宅ローンの残債」です。

売却額で残債を返せれば問題ないですが、返せない場合は預貯金を用意しておくことが必要です。

もし、預貯金もなければ「住み替えローン」を利用する方法があります。

住み替えローンを利用すれば、今より毎月の支払いと返済期間が延びてしまうことも考慮する必要があります。

売り先行と買い先行

資金計画に余裕がなければ、売り先行が望ましいです。
なぜなら、売却額で購入する物件の予算が立てやすいからです。

売り先行は、資金に余裕を持った購入ができますが、物件の引き渡しまでに住み替え先を購入して引っ越しする必要があります。

それが難しくなった場合は、仮住まいを用意する必要があり、家賃に引越し2回分と余計な出費がかかってしまいます。

買い先行は、すぐに住み替える必要がなければ、じっくり時間をかけて住み替え先を探せます。

しかし、資金に余裕がない場合は注意が必要です。
売却額を購入資金に充てる場合は、購入する物件の決済日までに売却の手続きを済ませる必要があります。

また、物件を売りに出しても、その価格で売れると限りません。
売れなければ価格の値下げが必要にまりますし、値下げ交渉もよくあります。

買い先行では、予定した売却額で売れないことも考え、住み替え先の物件を選ぶ必要があります。

まとめ

住み替えのタイミングは、目的と資金計画で変わることを説明してきました。
住み替えは、ライフスタイルに合わせて行う必要があります。

大きな起点は、出産、転勤、子供の独立が多いです。
また、住宅の間取りや設備も変わってきます。

住み替えを検討している時は、期間に余裕がある限り、少しでも高く売却できるタイミングを狙いましょう。

このあたりについては、不動産会社に今の市場の状況について教えてもらいましょう。

購入と売却は、資金計画の状況により、どちらを先にするか決めます。
資金に余裕がない場合は、売却を先にすることをお勧めします。

おうちのミカタ編集長
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