おうちのミカタ 編集者

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将来の値崩れが不安なタワーマンション。管理費と修繕積立金の問題点

タワーマンションはいまでも人気がありますが、全国で販売開始から20年近くになる物件も増えているため、いろいろな問題点が指摘され始めています。

タワーマンションが人気な理由

タワーマンションが人気なのは、やはり豪華さやサービス、立地、眺望の良さなどが理由になります。
高層階からの眺望は、それだけでも物件の大きな魅力になります。

また、コンシェルジュがきめ細やかなサービスをしてくれるマンションもありますし、スポーツジムやプールなどを備えているところもあります。

こういった点がタワーマンションの魅力のひとつですが、築年数が経つにつれてそれらが問題点の原因になる場合もあります。

タワーマンションに潜む問題

タワーマンションが綺麗な状態を維持し、将来の大規模な修繕にも備えることができるのは、入居者が「管理費」と「修繕積立金」を支払っているからです。

管理のコストが高くなるほど管理費も高くなりますし、築年数が増えるごとに修繕積立金の額も増える場合があります。

共有部分が豪華でプールなども完備している高層のタワーマンションであれば、当然、管理費や修繕積立金も高くなります。

現在、不安視されているのはこの「管理費」と「修繕積立金」です。

「管理費」と「修繕積立金」が問題になる理由は?

なぜ「管理費」と「修繕積立金」が不安視され始めているかというと、以下のような理由があります。

  1. 修繕費用が想定以上に高くなる可能性
  2. マンション住民の高齢化や空室の問題
  3. 管理費や積立金の滞納によってお金が足りなくなる可能性
  4. 管理や修繕が十分にできないと物件の価値が下がる

① 修繕費用が想定以上に高くなる可能性

タワーマンションは高層で戸数も多いため、エレベーターも普通のマンションより多めに設置されている場合も多くあります。

また、高層のマンションでは外壁の修繕費用もコスト高になりますし、プールなども完備されている場合は、それらの修繕も必要になります。

もちろん、修繕費は「修繕積立金」によって積み立てられていますが、マンションが古くなればなるほど修繕する箇所が増えるため、将来の費用が想定よりも高くなってしまう可能性もあります。

なお、大規模修繕のサイクルは一般的に10年~15年といわれていますが、タワーマンションが建ち並び始めて20年ぐらいになる現在、そろそろ大規模修繕が必要なマンションがいくつもでてきそうです。

② マンション住民の高齢化や空室の問題

住宅団地にもいえることですが、一斉に販売されたタワーマンションの場合、入居者は同じように歳を取っていくため、マンションの販売から何十年も経つと高齢化が目立ち始めます。

そうなると、年金で生活している住民も増えていくため、管理費や修繕積立金を支払えない入居者が増える可能性があります。

また、相続した人が遠方に住んでいて管理費などを支払ってもらえないといったケースも考えられます。

③ 管理費や積立金の滞納によってお金が足りなくなる可能性

毎月、入居者が管理費や修繕積立金を支払うことで、マンション全体を綺麗な状態で維持し、将来の大規模な修繕にも備えることができます。

でも、もし滞納者が増え十分なお金が集まらない場合には、マンションの管理が十分に行えなくなるため、共用部分の掃除や管理が行き届かなかったり、修繕したくてもできないといったことに陥ってしまいます。

ちなみに、既に全国の約40%のマンションで管理費などの滞納が発生しているといわれています。

④ 管理や修繕が十分にできないと物件の価値が下がる

前述のとおり、管理費や修繕積立金の滞納などが続いた場合、マンションの維持管理がきちんと行えなくなります。

そうなると、共有部分の電球が切れたままだったり、スポーツジムに壊れたままのマシンが置いてあったりと悲惨な状態になってしまうかもしれません。

そして、そういう状態になるとマンションを売って出ていく人が増え、逆に購入希望者はなかなか現れないといった状況に陥り、不動産としての価値はどんどん下がっていってしまいます。

早めに売却した方がいい場合も

マンションを売って別のマンションに住み替えするような人の多くは、お金に余裕のある人だと思いますが、住み替えたくても住み替えるお金がない場合はそのマンションにずっと住む必要があります。

特に、マンションの販売から何十年も経ったマンションの場合は、年金で生活している人が多くなると思いますが、年金で生活している場合は住み替えるという選択肢は難しいかもしれません。

ただ、それでもタワーマンションの築年数が古くなっていくと、それに伴って入居者が支払う修繕積立金も増えていってしまいます。
そうなると、管理費や修繕積立金の滞納も増えてしまうかもしれません。

そして、維持管理がきちんとできていないマンションだと、購入希望者がなかなか現れず空室も目立つようになります。

この時に、不動産を売却しようと思っても、想像以上に安い金額でないと売れなくなってしまう恐れがあります。

このようなことが将来的に恐れられているシナリオになります。

そのため、もしタワーマンションを所有し続けることに不安のある方は、いまのマンションの資産価値(査定価格)を把握したり不動産会社に相談してみるのも良いかと思います。

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不動産鑑定事務所での経験を活かし、不動産の売買や不動産会社選びに関するコラムを執筆しています。