不動産売却ガイド 編集者

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仲介手数料を値切ると損をする?! 家や土地の売却を成功させるポイント

家や土地を売る場合には通常、不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。

不動産仲介業者に仲介を依頼して売却が成功した場合、売主は不動産仲介業者に「仲介手数料」を支払うようになります。

ちなみに、売主が仲介手数料を支払うタイミングは、「買主と売買契約を締結した時」に仲介手数料の半分の額、そして「不動産を買主に引き渡して代金を買主から受け取った時」に残りの半額を払うようになります。

全国には宅建業者が123,000社以上も存在するため、とても競争の激しい業界となっています。

そのため、不動産仲介業者によっては、「仲介手数料が半額!」などといった広告や宣伝で、お客さんを集めている会社もあります。

また、仲介手数料を安くしたいと考えて値切ろうとするお客さんもいます。

一見、仲介手数料が安くなるなら得のように感じますが、実はそれがデメリットになっている場合もありますので、今回はその点についてご説明します。

なお、仲介手数料が安い会社が全て問題という訳ではありません。
信頼できる良い不動産会社と悪い不動産会社を見分けるには、この点以外にいろいろなポイントがあります。

そもそも仲介手数料って何?

不動産会社に仲介を依頼する場合、正式に媒介契約(ばいかいけいやく)というものを結びます。

不動産会社と媒介契約を結ぶと、不動産会社はその売却物件の購入者を見つけるために、いろいろな営業活動をしたり、オープンハウスの開催などを実施します。
また、不動産の売買契約では様々な書類や調整なども必要ですが、これらも不動産会社の担当者がいろいろと対応してくれます。

不動産会社は金銭的なコストだけでなく、しっかり時間や労力をかけて買主が見つかるように努力し、買主が見つかった後も契約が無事に成立するための支援をしてくれます。

仲介手数料は、このような営業活動による対価であり、売買が成功したことによる成功報酬のような意味を持ちます。

ちなみに、媒介契約を不動産会社と結んでも買主が見つからなかった場合は、売買が成功していませんので、仲介手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料の金額

仲介手数料がどれぐらいになるのか気になる方も多いと思います。

仲介手数料の額は、売買された不動産の価格によって変わり、実際には計算によって仲介手数料の金額を算定するのですが、ここでは分かりやすいように一覧表にまとめてみました。

仲介手数料 一覧表

※以下の仲介手数料は、消費税(8%)込みの金額となります。

売買価格 仲介手数料
500万円 226,800円
600万円 259,200円
700万円 291,600円
800万円 324,000円
900万円 356,400円
1,000万円 388,800円
1,100万円 421,200円
1,200万円 453,600円
1,300万円 486,000円
1,400万円 518,400円
1,500万円 550,800円
1,600万円 583,200円
1,700万円 615,600円
1,800万円 648,000円
1,900万円 680,400円
2,000万円 712,800円
2,100万円 745,200円
2,200万円 777,600円
2,300万円 810,000円
2,400万円 842,400円
2,500万円 874,800円
2,600万円 907,200円
2,700万円 939,600円
2,800万円 972,000円
2,900万円 1,004,400円
3,000万円 1,036,800円

例えば、2000万円で不動産が売れた場合には不動産会社に712,800円の仲介手数料を支払うようになります。
3000万円の場合は、仲介手数料が1,036,800円となり100万円を超えるようになります。

ちなみに、上記の仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法(宅建業法)で定められた上限となります。
そのため、この金額よりも高くすることは法律違反となりますが、この金額よりも安くするのは問題ありません。

» 仲介手数料の金額や支払い時期について詳しくはこちら


こうやって実際に仲介手数料を見ると、けっこう高いなって思われる方もいらっしゃるでしょうね。

そのため「仲介手数料が半額!」といった広告があると、つい気になってしまうのもしょうがないかもしれません。

仲介手数料が安いとどうなるの?

仲介手数料が安いと売主にとってはメリットしかないように感じますが、安さだけを求めてしまうとデメリットしかない場合もあります。

そもそも仲介手数料には、広告などの販売活動を行うための経費や契約の取りまとめなどを行うための時間的コストなども含まれています。

通常、不動産を売却する場合には様々な販売活動が必要となります。

不動産会社が行う販売活動

買主を見つけるために不動産会社が行う販売活動には以下のようなものがあります。

  1. インターネットの不動産情報サイトに掲載
  2. 仲介を依頼した不動産業者のホームページに掲載
  3. レインズ登録
  4. チラシ(新聞折り込み・ポストへの投函)
  5. 店頭の物件情報(マイソク)
  6. 現地案内や内覧、オープンルームの開催

このように、不動産会社はコストや時間をかけて不動産売買を成功させるために努力するのですが、そのコストは仲介手数料によってまかなわれるため、仲介手数料が少ないと十分な販売活動を行うことが難しくなります。

そのため、仲介手数料が安いということは、販売活動も不十分になる可能性が存在します。

仲介手数料が少ないとコストがかけられないため、チラシを配るエリアが狭くなったりチラシを投函する枚数が減らされる恐れもあります。

また、担当者のモチベーションも上がらず、物件の情報を記載する広告も適当になってしまうかもしれませんし、熱意をもって営業をしてくれなくなるかもしれません。

仲介手数料を値切るのは危険

以上のことから、しっかり販売活動を行ってもらうためには、仲介手数料を値切るのはやめておいた方がよいでしょう。

仲介手数料を値切り続けて半額にしてもらったとしても、例えば2000万円の物件の場合では、約36万円の得になるだけです。
それであれば、しっかりチラシなどの広告を作って配布したり、インターネットにしっかりした情報を載せてもらったり、地道に買主を探してもらった方が得といます。

早い段階で良い買主が見つかれば、仲介手数料を値切った金額以上に売却価格を高くできる可能性もあります。

また、売れ残ってしまった場合には仲介手数料がいくら安くなっても何も得がありません。

「仲介手数料が半額!」には裏がある場合も

全国にはたくさんの不動産会社があるため、競争も激しく生き残りが厳しい業界です。

そのため、仲介手数料が半額という割安感で集客力を高めている会社もあります。

仲介手数料が半額になっているために、結局「安かろう悪かろう」になっていると意味がありませんが、半額にしていても、満額を受け取る会社と比較して販売活動の内容や精度で全く見劣りしないのであれば、売主にとってメリットがあるといえます。

ただし、仲介手数料を半額にしている不動産会社は、最初から「両手取引(両手仲介)」を狙っている可能性があります。

「両手取引」ならなぜ仲介手数料を半額にできるかというと、自分の会社で買主を見つけて、買主からも仲介手数料を受け取ろうとしているからです。

買主からも仲介手数料をもらえるのであれば、売主からの仲介手数料を半額にしても十分儲かるため、両手取引を狙う会社が多いのが実情です。

そして、両手取引が問題なのは、自分の会社で買主を直接見つけないと買主から仲介手数料を受け取ることができないため、他の不動産会社から購入希望者の話があっても勝手に断ってしまうからです。

そのようなことが起きてしまうと、本来なら高く売れた不動産も安く売却しないといけなくなったり、本当はすぐに買主が見つかっていたのに不動産会社が売主に秘密にしていたせいで、買い主がいつまでたっても見つからないといった問題も起きてしまいますので、注意が必要です。

» 不動産の売却で問題になる両手取引(両手仲介)とは?


仲介手数料が安いかどうかを重視しないことが肝心

以上のように、仲介手数料を値切ったり、仲介手数料が半額となっている不動産会社ばかりを探すのはオススメできません。

不動産の売却が成功したかどうかの判断基準は、「できるだけ早い期間で売れるたか?」や「相場どおり、または相場以上の価格で売却できたか?」などになります。

仲介手数料の安さに気を取られてしまって、不動産会社に真剣になってもらえないのは本末転倒です。

そのためにも、仲介手数料の安さではなく販売活動をどれだけ真剣にしてくれるかを判断基準に不動産会社を選ぶようにしましょう。

» 優秀で信頼できる担当者の見つけ方

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産鑑定事務所での経験を活かし、読者の方へ不動産売買に関する役立つ情報をご提供できるよう努めています。