不動産売却ガイド 編集者

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一般媒介契約なら家が早く売れる?レインズの登録は?メリットとデメリット

家を売る場合は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

不動産会社に仲介を依頼する場合は、正式に契約を結ぶ必要がありますが、契約内容によって3種類のタイプがあり、売主はそのいずれかを選ぶ必要があります。

具体的には以下の3種類があります。

一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約

これらは、それぞれにメリットがあるため「絶対にオススメなのはコレ!」と断言することはできませんが、物件の内容や状況に応じてオススメなタイプがあります。

それぞれの媒介契約の特徴

3種類の媒介契約を一覧にすると以下のようになります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
不動産会社との契約期間 決まりはない 3ヶ月以内 3ヶ月以内
他の不動産会社にも依頼 できる できない できない
自分で買主を見つけて取引 できる できる できない
売主への業務報告義務 決まりはない 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズへの登録義務 決まりはない 7日以内 5日以内

以下では、一般媒介契約をメインにそれぞれの内容を具体的にご説明したいと思います。

不動産会社との契約期間

「不動産会社との契約期間」とは、仲介を依頼する期間になります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約では、宅地建物取引業法(たくちたてものとりひきぎょうほう)によって、3ヶ月以内と定められていますが、一般媒介契約では期間の定めはありません。

ただ、行政から3ヶ月以内と指導されていることもあり、実際には一般媒介契約の契約期間は3ヶ月となっているケースが一般的です。

不動産会社は、この契約期間中に買主を探すための売却活動を行ってくれるようになります。

他の不動産会社にも依頼が可能か?

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができるかどうかは、媒介契約の種類によって異なります。

これについては、専任媒介契約と専属専任媒介契約では「不可」となっています。
つまり、一社の不動産会社と仲介の契約を結ぶと、その契約期間中は他の不動産会社に仲介を依頼することができなくなります。

一方、一般媒介契約に関しては、仲介の契約期間中であっても他の不動産会社にも仲介を依頼することが可能です。

これが、一般媒介契約と他の媒介契約との最も大きな違いといえます。

» 専任媒介契約・専属専任媒介契約について詳しくはこちら

自分で買主を見つけて取引は可能か?

仲介を依頼している契約期間中に、もし売主自身で購入希望者を見つけることができた時、その購入希望者と取引をすることが可能かどうかは、媒介契約の種類によって異なります。

これについては、専属専任媒介契約では「不可」となっています。

専属専任媒介契約では、売主自身が買主(購入希望者)を見つけて取引することはできない決まりになっています。
購入者を探すのは完全に不動産会社に任せるしかないといった内容です。

一方、一般媒介契約と専任媒介契約では、売主自身が買主(購入希望者)を見つけて取引することが可能です。

一般媒介契約と専任媒介契約の場合は、もし売主に「この物件を買いたい」と直接声をかけてきた人がいれば、その人と直接取引をして売却することができます。

売主への業務報告義務

「売主への業務報告義務」とは、不動産会社が売却活動をした業務内容を売主に対して報告する義務となります。

専属専任媒介契約では、1週間に1回以上、売主に業務報告をすることが義務づけられています。

また、専任媒介契約では、2週間に1回以上、売主に業務報告をすることが義務づけられています。

一方、一般媒介契約では報告義務が定められていませんので、売主に業務報告をするかどうかは不動産会社の自由となります。

レインズへの登録義務

「レインズへの登録義務」とは、不動産会社がレインズへの登録に関して義務になっているかどうか。といった内容です。

専属専任媒介契約では、5日以内にレインズに登録することが義務づけられています。

また、専任媒介契約では、7日以内にレインズに登録することが義務づけられています。

一方、一般媒介契約では登録が義務になっていませんので、不動産会社がレインズに登録するかどうかは自由となります。

レインズとは

「レインズ」とは、不動産流通機構という公益社団法人が運営しているもので、全国の不動産の物件情報が掲載されたものです。

大きな特徴としては、レインズの情報は不動産会社しか見ることができません。

個人では見ることができない情報となっています。

レインズは不動産会社が常日頃から物件を探したりする際に利用しているものですので、このレインズに物件を登録すると他の不動産会社が買い手を紹介してくれるようになります。

一般媒介契約でもレインズに登録されることが多い

宅地建物取引業法では、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」にはレインズの登録が義務づけられていますが、「一般媒介契約」にはレインズに登録することは義務になっていません。

そのため、「一般媒介契約」で不動産会社に仲介を依頼した場合、レインズに登録してもらえないのではないか?と不安になる方も多いと思いますが、実際はすぐに登録してもらえるケースが多いようです。

理由は、レインズに登録することで他の不動産会社が買主を見つけてくれる可能性があるためで、レインズで買主が見つかれば、ほとんど広告費をかけなくても売主側から仲介手数料を受け取ることができるからです。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる点です。

この仕組みを活用することで、物件によっては早く売れやすくなります。

一般媒介契約のデメリット

実は、上記のメリットはデメリットになる場合もあります。

一般媒介契約では複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができるため、不動産会社は高額な広告費をかけることができなくなります。

その理由は、せっかく広告費をかけてチラシなどを配ったとしても、他社に先を越されてしまうと仲介手数料が入らないからです。

一般媒介契約なら家が早く売れる?

売れやすさは物件によって異なりますので断言はできませんが、「一般媒介契約」は早く売れる場合があります。

一般媒介契約で早く売れやすい物件は、「売り出したら人気が出そうな物件」です。

一般媒介契約は、複数の不動産会社が仲介することが可能なため、力を入れて買主を探そうと思っても、他の会社が先に買主を見つけてしまうことがあります。

不動産会社としては、せっかく多額の広告費を使ってチラシを配っても、他の会社が買主を見つけて仲介手数料を受け取ってしまう可能性があるため、なかなか費用をかけて売却活動をすることができません。

そのため、しっかり広告を出さないと売れないような物件では「一般媒介契約」だと売却に時間がかかる可能性もあります。

ただし、複数の不動産会社に仲介を依頼できるという一般媒介契約の仕組みによって、不動産会社同士を競争させることができるメリットもあります。

不動産会社は、仲介手数料が収入源のひとつです。

そのため、すぐに買主が見つかりそうな人気物件であれば、それほど広告費をかけなくても買主が見つかりやすいため、不動産会社は仲介手数料を受け取るために一番最初に買主を見つける努力をするようになります。

また、複数の不動産会社に依頼することで露出が増え、多くの購入検討者の目に留まりやすくなります。

このような競争原理によって、一般媒介契約では早く売れる可能性が高まり、場合によっては高い価格で売却することも可能になります。

不動産の売却は、まずは査定の依頼から

不動産の売却を決めたら、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。

大切なのは複数の不動産会社に査定を依頼することです。

「不動産の一括査定サイト」であれば、一度に複数の不動産会社に一括して査定を依頼できますので、とてもスムーズに不動産会社を探すことが可能です。

査定を依頼した後は、対応が早い会社や査定価格が高い会社など、売主ご自身で気に入った不動産会社が見つかれば売却に関して相談してみるとよいでしょう。

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産鑑定事務所での経験を活かし、読者の方へ不動産売買に関する役立つ情報をご提供できるよう努めています。